alles rechtens?
Die Betriebskostenabrechnung und andere Nebenkosten
Sendung vom 02.09.2004
Was ist der Unterschied zwischen einer Betriebskostenpauschale und einer Betriebskostenvorauszahlung?
Von den Heizungs- und Warmwasserkosten abgesehen, gibt es für die Erhebung von Betriebskosten zwei alternative Vertragsgestaltungen: Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung (§ 556 Abs. 2 Satz 1 BGB). Ist die Entrichtung einer monatlichen Pauschale vereinbart, so sind mit der Zahlung alle angefallenen Betriebskosten abgegolten, eine jährliche Abrechnung findet nicht statt. Deckt die Pauschale den tatsächlichen Aufwand des Vermieters nicht, kann er keine Nachzahlung verlangen. Umgekehrt hat der Mieter keinen Anspruch auf Erstattung, wenn der tatsächliche Aufwand des Vermieters hinter der Pauschale zurückbleibt. Demgegenüber zieht die Vereinbarung einer Betriebskostenvorauszahlung eine Pflicht des Vermieters zur jährlichen Abrechung nach sich. Je nach dem, ob die Summe der geleisteten Abschlagszahlungen den tatsächlichen Aufwand des Vermieters übersteigt oder dahinter zurückbleibt, besteht ein Anspruch auf Nachzahlung. In Bezug auf Heizungs- und Warmwasserkosten ist die Vereinbarung einer Pauschale, von einigen Ausnahmen abgesehen, unzulässig.
Im Mietvertrag ist unter den vom Mieter zu tragenden Betriebskosten eine Instandhaltungsrücklage aufgeführt. Ist das wirksam?
Nicht alle Betriebskosten dürfen vertraglich auf den Mieter umgelegt werden. Vielmehr muss es sich um laufende, regelmäßig wiederkehrende Kosten handeln, die durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks sowie des aufstehenden Gebäudes einschließlich der Nebeneinrichtungen entstehen. Die Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV), vormals Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung, abschließend aufgeführt:
• die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
• die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung,
• die Heizungs- und Warmwasserkosten,
• die Kosten des Betriebs eines maschinellen Personen- oder Lastenaufzugs,
• der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
• der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung,
• der Gartenpflege,
• der Beleuchtung,
• der Schornsteinreinigung,
• der Sach- und Haftpflichtversicherung,
• des Hausmeisters,
• des Betriebs der Gemeinschaftsantennen- oder Verteileranlage für das Breitbandkabelnetz und der Gemeinschaftseinrichtungen für die Wäschepflege sowie die sonstigen Betriebskosten.
• Zu letzteren gehören beispielsweise die Betriebskosten einer Sauna, eines Schwimmbads oder einer anderen Gemeinschaftseinrichtung.
Nicht umlagefähig sind:
• Verwaltungskosten,
• Instandhaltungsrücklagen,
• Reparaturkosten,
• Kreditzinsen
• sowie Portokosten und die Kosten für die Erstellung von Abrechnungen.
In der vom Vermieter erteilten Betriebskostenabrechnung ist ein Posten aufgeführt, der, anders als die übrigen, nicht im Mietvertrag genannt ist. Ist das rechtens? Der Vermieter kann grundsätzlich nur diejenigen Betriebskosten auf den Mieter umlegen, die im Mietvertrag aufgeführt sind. Nach wohl überwiegender Rechtsprechung müssen darin die Posten aber nicht im Einzelnen bezeichnet sein, sondern es genügt die Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung (vormals Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung). Lediglich die "sonstigen Betriebskosten", also etwa diejenigen einer Sauna oder eines Schwimmbads, sind zu benennen. Da das Mietrecht der DDR keine Möglichkeit zur vertraglichen Umlage der Betriebskosten vorsah, räumte der Gesetzgeber den Vermietern in den neuen Ländern das Recht ein, durch einseitige schriftliche Erklärung Betriebskosten auf die Mieter umzulegen und Vorauszahlungen in angemessener Höhe zu verlangen, wobei die Grundmiete um den darin enthaltenen Betriebskostenanteil zu kürzen war. Diese Berechtigung bestand für Mietverträge, die vor dem 11. Juni 1995 abgeschlossen wurden, und musste von den Vermietern bis zum 31. Dezember 1997 ausgeübt werden.
In der vom Vermieter erteilten Betriebskostenabrechnung ist ein Posten aufgeführt, der anders als die übrigen, nicht im Mietvertrag genannt ist. Ist das rechtens?
Der Vermieter kann grundsätzlich nur diejenigen Betriebskosten auf den Mieter umlegen, die im Mietvertrag aufgeführt sind. Nach wohl überwiegender Rechtsprechung müssen darin die Posten aber nicht im Einzelnen bezeichnet sein, sondern es genügt die Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung (vormals Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung). Lediglich die "sonstigen Betriebskosten", also etwa diejenigen einer Sauna oder eines Schwimmbads, sind zu benennen. Da das Mietrecht der DDR keine Möglichkeit zur vertraglichen Umlage der Betriebskosten vorsah, räumte der Gesetzgeber den Vermietern in den neuen Ländern das Recht ein, durch einseitige schriftliche Erklärung Betriebskosten auf die Mieter umzulegen und Vorauszahlungen in angemessener Höhe zu verlangen, wobei die Grundmiete um den darin enthaltenen Betriebskostenanteil zu kürzen war. Diese Berechtigung bestand für Mietverträge, die vor dem 11. Juni 1995 abgeschlossen wurden, und musste von den Vermietern bis zum 31. Dezember 1997 ausgeübt werden.
Nach welchem Verteilerschlüssel werden Nebenkosten auf die Mieter umgelegt?
Von Heizungs- und Warmwasserkosten abgesehen, für welche der Abrechnungsmaßstab grundsätzlich durch die §§ 7 bis 9 Heizkostenverordnung vorgeschrieben ist, richtet sich die Art der Umlage der Nebenkosten nach der im Mietvertrag getroffenen Vereinbarung. Gebräuchlich ist insoweit eine Verteilung nach erfasstem Verbrauch, erfasster Verursachung, Wohnfläche oder Personenzahl, wobei eine Kombination mehrerer Maßstäbe möglich ist. Ungeachtet einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag kann der Vermieter vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes in Textform erklären, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Nutzung Rechnung trägt (§ 556a Abs. 2 BGB). Enthält der Mietvertrag keine Regelung über den Verteilerschlüssel, müssen Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, entsprechend dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung abgerechnet werden. Für die übrigen Betriebskosten durfte bislang der Vermieter den Maßstab nach eigenem Ermessen festlegen. Insoweit bestimmt nunmehr § 556a Abs. 1 BGB für die nach dem 1. September 2001 endenden Abrechnungszeiträume, dass die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind.
Welche Besonderheiten bestehen für die Abrechnung von Heizungs- und Warmwasserkosten?
Für die Abrechung der Heizungs- und Warmwasserkosten schreiben die §§ 7 bis 9 Heizkostenverordnung eine Splittung in einen verbrauchs- und einen wohnflächen- oder raumvolumenabhängigen Anteil vor, wobei auf den erfassten Wärme- und Warmwasserverbrauch zwischen 50 Prozent und 70 Prozent entfallen müssen. Dadurch soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass ein bestimmter, wenn auch geringerer Teil der Gesamtkosten unabhängig von der individuellen Nutzung der Heizungs- und Warmwasseranlage entsteht, so etwa die Wartungs- und Reinigungskosten. Nicht alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Betrieb der Heizungs- und Warmwasseranlage stehen, sind umlagefähig. Vielmehr dürfen in der Abrechnung lediglich die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, des Wasserverbrauchs, des Betriebsstromes, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz, der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie der Verwendung einer Ausstattung zur Gebrauchserfassung (Zwischenzähler) einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung erscheinen.
Rechnet der Vermieter entgegen den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig ab, darf der Mieter den in der fehlerhaften Abrechnung auf ihn entfallenden Anteil um 15 Prozent kürzen. Eine Verpflichtung zur Erfassung des Verbrauchs von Wärme und Warmwasser sowie zur Abrechung nach den §§ 7 bis 9 Heizkostenverordnung besteht nicht bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, bei einem Mieterwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraums, wenn für diesen Fall im Mietvertrag eine besondere Regelung getroffen ist oder eine Zwischenablesung aus technischen Gründen nicht möglich ist, bei technischer Unmöglichkeit oder Unwirtschaftlichkeit der Erfassung des Verbrauchs, bei Wohnungen, die in den alten Ländern vor dem 1. Juli 1981 und den neuen Ländern vor dem 1. Januar 1991 bezugsfertig geworden sind und in denen der Mieter den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann, beim Betrieb bestimmter energiesparender Heizungsanlagen wie etwa Wärmepumpen oder Solaranlagen, bei Alters-, Pflege-, Studenten- und Lehrlingswohnheimen oder ähnlichen Einrichtungen sowie in Einzelfällen, wenn dem Vermieter behördlich eine Befreiung erteilt ist.
Mein Vermieter verlangt, dass ich bezüglich der für die Wohnung benötigten Heizenergie, wie beim Strom auch, einen Direktlieferungsvertrag mit einem Versorgungsunternehmen abschließen soll. Muss ich darauf eingehen?
Im Rahmen eines bereits bestehenden Mietverhältnisses hat der Vermieter keinen Anspruch auf eine solche Vertragsänderung, dem Mieter steht es also frei, sich auf den Abschluss eines Wärmelieferungsvertrages mit einem Versorgungsunternehmen einzulassen. Selbst wenn der angebotene Preis für die Direktlieferung der Heizenergie günstig erscheint, sollte dabei bedacht werden, dass aufgrund des Wechsels der Vertragspartner dann nicht mehr der Vermieter, sondern das Versorgungsunternehmen für die Instandhaltung und Instandsetzung der Heizungsanlage verantwortlich ist. Bei Störungen muss sich der Mieter somit unmittelbar an dieses halten und er verliert insbesondere die Möglichkeit, wegen fehlender Beheizung Mietminderung geltend zu machen. Des Weiteren gelten für den Wärmelieferungsvertrag nicht die gesetzlichen Regelungen des Mietrechts, sondern die des Kaufrechts. Das wirkt sich insbesondere dann zum Nachteil des Mieters aus, wenn das Versorgungsunternehmen eine Modernisierung der Heizungsanlage vornehmen will.
Wer trägt die Betriebskostenanteile leerstehender Wohnungen?
Nach klarer Rechtsprechung fallen die Betriebskosten nicht vermieteter Wohnungen dem Vermieter zur Last.
Muss ich als Mieter einer Wohnung im Erdgeschoss die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs mittragen?
Grundsätzlich dürfen die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs auch auf den Mieter im Parterre umgelegt werden. Ein Teil der Rechtsprechung macht allerdings eine Ausnahme für den Fall, dass der Aufzug für den Mieter keinerlei objektiven Nutzen hat. Ein solcher besteht freilich schon, wenn der Mieter mit Hilfe des Aufzugs einen Raum im Keller oder Dachgeschoss aufsuchen kann, der ihm zur alleinigen oder gemeinschaftlichen Nutzung überlassen ist.
Bis wann muss die Abrechnung vorliegen?
Über die Vorauszahlung der Betriebskosten ist jährlich abzurechnen, wobei der Abrechnungszeitraum nicht notwendigerweise dem Kalenderjahr zu entsprechen braucht. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen sein. Versäumt der Vermieter diese Frist, ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, ihn trifft an der Fristüberschreitung kein Verschulden (§ 556 Abs. 3 Satz 1 bis 3 BGB), etwa weil ihm selbst die Abrechnung des Versorgungsunternehmens noch nicht vorgelegen hat.
Muss der Vermieter der Abrechnung die Belege beifügen?
Um die Richtigkeit der Abrechnung prüfen zu können, hat der Mieter Anspruch auf Einsicht in die Belege, nicht aber auf deren Überlassung. Ob die Einsicht am Ort der Mietwohnung oder am Sitz des Vermieters zu gewähren ist, wird von der Rechtsprechung uneinheitlich beurteilt. Ebenso ist nicht eindeutig entschieden, unter welchen Voraussetzungen der Mieter die Überlassung von Kopien verlangen kann. Stellt der Vermieter auf Wunsch des Mieters Kopien zur Verfügung, hat jener einen Anspruch auf Erstattung der dafür angefallenen Kosten.
Was mache ich als Mieter, wenn ich die Abrechnung für unzutreffend halte?
Der Mieter muss seine Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach deren Zugang geltend machen. Nach Ablauf der Frist ist er mit seinen Einwendungen ausgeschlossen, es sei denn, ihn trifft an der Versäumung kein Verschulden. Zahlt der Mieter die in der Abrechnung ausgewiesene Nachforderung vorbehaltlos, verliert er alle Einwendungen, die für ihn bei Vorlage der Abrechnung erkennbar waren (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB).
Nach welcher Frist verjährt der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung von Betriebskosten?
Der Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten verjährt, wie der Anspruch auf Zahlung der Miete selbst, in drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem die Abrechnung dem Mieter zugegangen ist (§§ 199 Abs. 1, 130 BGB). Erhält beispielsweise der Mieter die Abrechnung für das Kalenderjahr 2003 im September 2004, beginnt die Verjährungsfrist am 31. Dezember 2004 um 24.00 Uhr und endet am 31. Dezember 2007 um 24.00 Uhr.
Kann der Vermieter einseitig die Betriebskostenpauschale oder die Betriebskostenvorauszahlung erhöhen?
Erhöhen sich die einer vereinbarten Pauschale zugrunde gelegten Betriebskosten, so ist der Vermieter zu einer anteiligen Umlage der Mehrkosten auf den Mieter nur berechtigt, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die diesbezügliche Erklärung muss in Textform abgegeben werden, in ihr muss der Grund für die Umlage angegeben und erläutert sein (§ 560 Abs. 1 BGB). Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist die Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an herabzusetzen (§ 560 Abs. 3 BGB). Erweist sich eine vereinbarte Betriebskostenvorauszahlung nach der Abrechnung als zu hoch oder zu niedrig, kann jede Vertragspartei durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen (§ 560 Abs. 4 BGB).
Weitere Informationen zum Thema enthält die Broschüre:
• Die zweite Miete – Heizkosten und kalte Nebenkosten, herausgegeben vom und zum Preis von 5,00 Euro erhältlich beim DMB Verlag, Verlags- und Verwaltungsgesellschaft des Deutschen Mieterbundes mbH, 10169 Berlin, Telefon: 030/22323-0, Telefax: 030/22323-100, Internet: www.mieterbund.de, sowie beim örtlichen Mieterverein.
Zuletzt aktualisiert: 02. September 2004, 14:38 Uhr
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