Mietrecht Rechte und Pflichten als Mieter

Als Mieter hat man nicht nur Rechte, sondern auch einige Pflichten. Das Meiste, aber nicht alles, ist dabei im Mietvertrag geregelt. Informationen zu den wichtigsten Rechten und Pflichten als Mieter finden Sie hier.

Ein Kugelschreiber liegt auf einem Papier mit der Aufschrift "Mietvertrag für Wohnraum".
Zwischen Mieter und Vermieter gibte s häufig Streit, deshalb sollte man seine Rechte und Pflichten gut kennen. (Archiv) Bildrechte: IMAGO

Vor allem in Großstädten ist der Wohnungsmarkt oft angespannt. Viele Mieter sind froh, wenn sie bezahlbaren Wohnraum gefunden haben. Doch damit endet das Thema nicht. Was ist beispielsweise zu tun, wenn die Heizung nicht funktioniert oder Reparaturen nötig werden? Mieter können eine ganze Reihe Rechte gegenüber dem Vermieter geltend machen, doch das gilt auch anders herum. Die wichtigsten Rechte und Pflichten finden Sie hier.

Mängel

Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung im vertraglich festgelegten Zustand instand zu halten und Mängel zu beseitigen. Das gilt allerdings nur, wenn die Schäden nicht vom Mieter selbst verursacht wurden. Gerade beim Thema Schimmel gibt es häufig Streit, wer für den Befall verantwortlich ist. Die Beweislast liegt aber in der Regel beim Vermieter.

Eine Hand in Gummihandschuhen sprüht ein Anti-Schimmel-Mittel an eine von Schimmel befallene Wand.
Schimmel in der Wonung ist ein häufiges Streitthema zwischen Mieter und Vermieter. (Archiv) Bildrechte: imago/Streiflicht-Pressefoto

Mietminderung

Wenn der Vermieter gravierende Mängel nicht zeitnah beheben lässt, haben Sie als Mieter das Recht auf Mietminderung. Zu den typischen Mängeln zählt zum Beispiel eine defekte Heizung in der kalten Jahreszeit, aber auch Probleme mit den Wasserleitungen sowie undichte Fenster. Die Beeinträchtigungen müssen so groß sein, dass Sie Ihre Wohnung nicht auf normale Weise nutzen können.

Fristlose Kündigung vom Vermieter?

Der Vermieter kann nur dann fristlos kündigen, wenn er einen wichtigen Grund dazu hat - zum Beispiel, wenn es erhebliche Mietrückstände gibt oder wenn es andere schwerwiegende Vertragsverletzungen gegeben hat. Aber auch dann ist eine Räumung der Wohnung gegen den Willen des Mieters nur möglich, wenn die Kündigung von einem Gericht geprüft und als wirksam bestätigt wurde.

Ein weiterer Grund für eine fristlose Kündigung kann ein Vertrauensverlust sein. Der Vermieter darf in dem Fall fristlos kündigen, wenn er nicht mehr darauf vertrauen kann, dass die Miete pünktlich oder vollständig gezahlt wird.

Mietvertrag - Paragraph 18 Fristlose Kündigung, 2006
Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. (Archiv) Bildrechte: IMAGO

Kündigung wegen Eigenbedarfs

Braucht der Vermieter die Wohnung für sich oder nahe Verwandte, wie etwa Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern, kann er ohne Probleme wegen Eigenbedarfs kündigen. Das gilt auch für Lebenspartner, Schwager und Schwägerin, wenn sie ein sehr enges Verhältnis zum Vermieter haben und dadurch in seine Nähe ziehen könnten. Aber auch für Pflegekräfte oder gar Hausmeister, die sich so besser um Vermieter oder dessen Haus kümmern könnten, kann der Eigenbedarf geltend gemacht werden.

Allerdings muss der Vermieter ganz klar darlegen, warum er die Wohnung wirklich braucht. Kommt es zum Streit vor Gericht, wird das dann auch überprüft. Eigenbedarf darf nicht vorgetäuscht werden, nur um eine Wohnung frei zu bekommen. Versucht der Vermieter solche Tricks, muss er unter Umständen Schadenersatz zahlen.

Bei der Kündigung kommt es darauf an, wer oder was der Vermieter ist. Eine Immobilienfirma, ein Investmentfond oder etwa eine Wohnungsbaugesellschaft dürfen nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Nur eine sogenannte natürliche Person, also ein persönlicher Vermieter oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) dürfen so kündigen. Solch eine GbR könnte zum Beispiel eine Erbengemeinschaft sein, aus der heraus einer der Erben die Wohnung für sich beansprucht.

Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Notwendige Instandsetzungen, Instandhaltungen und Modernisierungen in einem normalen Rahmen muss der Mieter in der Regel hinnehmen. Wichtig dabei ist, dass der Vermieter sich an seine Informationspflichten hält.

Arbeiten, die eine besondere Härte bedeuten, können Mieter ablehnen und auch ein Baustopp kann erwirkt werden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Mieter krank oder sehr alt ist und durch die Bauarbeiten am Haus oder gar in der eigenen Wohnung gesundheitlich sehr stark leiden würden. Auch jahreszeitlich bedingte Härten muss man nicht in Kauf nehmen. Dazu zählen zum Beispiel Arbeiten im Winter, bei denen die Wohnung durch nicht funktionierende Heizungen oder ähnliches auskühlt. Beeinflussen die Arbeiten unmittelbar die Wohnqualität, dann können Mieter die Miete mindern.

Miete nach Modernisierung erhöhen?

Seit dem 1. Januar 2019 kann der Vermieter acht Prozent der für die Modernisierung der Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

Neben der relativen Grenze von acht Prozent der Modernisierungskosten hat der Vermieter bei einer auf Modernisierung gestützten Mieterhöhung auch eine absolute Grenze zu beachten: Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich sogar um nicht mehr als zwei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.

Umbau Wohnung
Nach einer Modernisierung kann die Miete vom Vermieter erhöht werden. (Archiv) Bildrechte: imago/Westend61

Hausrecht, Besuchsrecht, Schlüssel

Haus- sowie Besuchsrecht fallen unter die Rechte von Mietern. Das Hausrecht besagt im Grunde nichts anderes, als dass der Mieter der Hausherr bzw. die Hausherrin der eigenen vier Wände ist. Nach Vertragsunterzeichnung und Schlüsselübergabe darf der Vermieter demnach nicht ohne Ihre Zustimmung die Räumlichkeiten betreten. Zudem ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter sämtliche existierenden Schlüssel der Wohnung zu übergeben.

Alle ein bis zwei Jahre darf er dennoch die Wohnung begutachten, allerdings nur mit Ihrer Erlaubnis und zu einem vereinbarten Termin. Nach dem Besuchsrecht dürfen Mieter in Ihrer Wohnung jederzeit Gäste empfangen - sofern sich diese an die Hausordnung halten.

Haustiere

Soweit der Mietvertrag keine Regelung über die Haustierhaltung enthält, ist die Haltung von Kleintieren in Käfigen oder Aquarien generell zulässig. Ein wenig komplizierter sieht es bei Hunden und Katzen aus: Hierbei handelt es sich um sogenannte Einzelfallentscheidungen, das heißt, der Vermieter kann selbst bestimmen, ob er die Vierbeiner in Ihrem Fall duldet oder nicht.

Anders ist es, wenn Mieter besondere Bedürfnisse haben. So kann beispielsweise ein sehbehinderter Mieter zu seiner räumlichen Orientierung auf einen ausgebildeten Hund angewiesen sein. Aber auch hier gilt: Der Vermieter muss mit einbezogen werden und darf nicht vor vollendete Tatsachen gesetzt werden.

Hund und Katze
Der Vermieter muss das Halten von Hund und Katze erlauben. (Archiv) Bildrechte: Colourbox.de

Auf dem Balkon grillen?

Ein Grillverbot kann es durchaus geben. Es muss aber im Mietvertrag klar geregelt sein. Holzkohlegrills auf dem Balkon sind aber tabu, vor allem wegen der möglichen Brandgefahr. Eine Ausnahme gibt es allerdings: Auf einer ebenerdigen Terrasse sind auch Holzkohlegrills erlaubt.

Kaution

Hat ein Mieter eine neue Wohnung gefunden und möchte ausziehen, hat der Vermieter üblicherweise zwischen drei und sechs Monate Zeit, um die Kaution zurückzuzahlen. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag beendet wurde, die Wohnung ordnungsgemäß übergeben wurde und keine Miet- oder Nebenkostenzahlungen mehr offen sind. Zinsen, die sich im Laufe der Zeit auf dem Kautionskonto angesammelt haben, müssen ebenfalls ausgezahlt werden.

"Wohn-Wahnsinn: Wer kann sich diese Miete noch leisten?"

Zum dem Thema sendet der WDR am Mittwoch (22.09.) ab 22:15 Uhr die Reportage "Wohn-Wahnsinn: Wer kann sich diese Miete noch leisten?". Vorab lässt sie sich hier in der ARD-Mediathek sehen.

(BRISANT/mdr/spk)

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Dieses Thema im Programm: Das Erste | BRISANT | 22. September 2021 | 17:15 Uhr

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