Wer in seinem gemieteten Haus oder seiner Mietwohnung Umbauten plant, sollte sich im Vorfeld mit dem Vermieter abstimmen. Bildrechte: imago/Westend61

Mieter- und Vermieterrecht Veränderungen am Miet-Objekt: Welche Umbauten sind in Haus oder Wohnung erlaubt?

11. April 2024, 12:21 Uhr

Die Küche zu klein, der Teppichboden aus der Mode. Auch wer zur Miete wohnt, möchte sich in den eigenen vier Wänden wohlfühlen - und dafür so manche Veränderung vornehmen. Doch sobald es an Umbauten geht, sollte man sich im Vorfeld mit dem Vermieter in Verbindung setzen. Denn spätestens zum Auszug muss die Wohnung in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzt werden. Welche Rechte haben Mieter und Vermieter? Ein Überblick.

Veränderungen an der Mietsache - wann droht Ärger mit dem Vermieter?

Eigentlich ist die gesetzliche Regelung ganz einfach: Mieter sind verpflichtet das gemietete Haus bzw. die Mietwohnung bei Auszug in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei Vertragsbeginn befand. Normale Abnutzungen gehen dabei zu Lasten des Vermieters (§ 538 BGB).

Anders sieht die Rechtslage allerdings aus, wenn ein Mieter an der Wohnung selbst Veränderungen vorgenommen hat. Dabei ist jedoch zwischen Einrichtungen und An- oder Umbauten zu unterscheiden.

Ohne Zustimmung des Vermieters erlaubt: Einrichtungen 

Unter Einrichtungen versteht man Veränderungen an Haus oder Wohnung, die nicht in die bauliche Substanz der Mietsache eingreifen: zum Beispiel Rollläden, Fernsehantennen, eine Einbauküche oder eine (transportable) Duschkabine.

Diese Einbauten stellen keinen erheblichen Eingriff in die Bausubstanz eines Gebäudes dar und können nach Ende des Mietverhältnisses leicht wieder entfernt werden. Sie dürfen ohne Zustimmung des Vermieters durchgeführt werden. Dafür darf er aber auch darauf bestehen, dass sie mit dem Auszug auch wieder rückgebaut werden.

Tapezieren und Regale anbringen darf jeder Mieter nach Belieben. Hauptsache, die Wohnung befindet sich nach dem Auszug in ihrem Ursprungszustand. Bildrechte: imago/Westend61

Bauliche Veränderungen durch Ein- oder Umbauten

Ein- oder Umbauten sind Veränderungen, die das Wesen der Mietsache verändern und schwer wieder zu beseitigen sind. Dazu zählen u.a.: die Kürzung von Wohnungstüren (etwa nach Verlegung eines Laminatbodens), das Fliesen von Wänden oder Böden oder Mauerdurchbrüche.

Möchte ein Mieter an einer Mietsache Um- oder Anbauten vornehmen, muss er dafür die Zustimmung seines Vermieters einholen.

Trotz Genehmigung durch Vermieter: Rückbau bei Auszug Pflicht

Mieter sind verpflichtet, Wohnung oder Haus nach Beendigung des Mietverhältnisses im ursprünglichen Zustand zurückzugeben. Das bedeutet, dass dann auch An- oder Umbauten entfernt werden müssen - und zwar auf eigene Kosten.

Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter den Umbauten im Vorfeld zugestimmt hat. Denn: Die Zustimmung des Vermieters bezieht sich grundsätzlich nur auf die Duldung für die Dauer des Mietverhältnisses. Wer als Mieter auf Nummer sicher gehen will, sollte sich deshalb schriftlich bestätigen lassen, dass die Umbauten bei Auszug nicht wieder rückgebaut werden müssen. Im Gegenzug kann aber auch der Vermieter eine Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.

Kommt ein Mieter der Verpflichtung nicht nach, muss er Schadensersatz leisten. Dessen Höhe richtet sich nach den erforderlichen Aufwendungen für die Beseitigung und eventuelle Werteinbußen des Mietobjekts.

Wer als Mieter auf Nummer sicher gehen will, sollte sich vom Vermieter schriftlich bestätigen lassen, dass die Umbauten bei Auszug nicht wieder rückgebaut werden müssen. Bildrechte: imago/Westend61

Eigenmächtige An- und Umbauten sind Kündigungsgrund

In besonderen Fällen kann ein eigenmächtiger Um- oder Anbau durch den Mieter sogar ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters begründen. Insbesondere dann, wenn der Mieter sich weigert, die Veränderungen rückgängig zu machen.

Behindertengerechter Umbau - wann muss er genehmigt werden?

Einen Umbau an seinem Objekt muss ein Vermieter seinem Mieter nicht zwingend genehmigen. Anders sieht es aus, wenn die Umbauten für die behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder den Zugang zur Wohnung erforderlich sind und der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat.

Schwierig werden kann es dann allerdings, wenn die gegenteiligen Interessen des Vermieters und die der anderen Mieter überwiegen. Beispielsweise kann der Einbau eines Treppenlifts abgelehnt werden, wenn er die Mehrheit der anderen Mieter behindern würde.

Einfamilienhaus mit Garten - das ist erlaubt

Mietet man ein Haus mit Garten, dann ist letzterer grundsätzlich mitgemietet. Die Nutzung des Gartens obliegt dem Mieter. Das bedeutet, dass beispielsweise eine Schaukel oder ein Sandkasten aufgestellt oder Sträucher gepflanzt werden dürfen. Selbst das Anlegen eines Gartenteichs ist gestattet.

Aber auch hier gilt: Bei Auszug müssen die Veränderungen wieder rückgebaut werden, wenn der Vermieter das wünscht.

(BRISANT/Verbraucherzentrale/deutschesmietrecht.de)