Verbraucherrecht Betriebskostenabrechnung - was darf der Vermieter in Rechnung stellen?

Gut ein Drittel aller Nebenkostenabrechnungen, die Mieter alljährlich von ihren Vermietern zugestellt bekommen, sind falsch. Das zumindest ist die Erfahrung der Verbraucherzentrale. Woran erkennt man, dass eine Betriebskostenabrechnung fehlerhaft ist, welche Positionen dürfen einem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden - und wie kann man sich im Zweifelsfall wehren?

Hand hält Nebenkostenabrechnung mit Euro Münzen.
Gut ein Drittel aller Nebenkostenabrechnungen ist fehlerhaft, stellte die Verbraucherzentrale fest. Bildrechte: imago/Andreas Gora

Welche Kosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden?

Der Eigentümer eines Mietobjektes darf grundsätzlich nur die laufenden Betriebskosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks entstehen, auf seine Mieter umlegen. Nach §2 der Betriebskostenverordnung sind das die Kosten für folgende Posten:

  • Grundsteuer
  • Wasserversorgung (inkl. Abwasser und Warmwasserversorgung)
  • Heizkosten
  • Kosten für den Aufzug
  • Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hausmeister
  • Gemeinschaftsantennenanlage und Breitbandnetz
  • Waschraum bzw. Waschkeller
  • Sonstige Nebenkosten (müssen konkret genannt werden!)

Nebenkostenabrechnung mit Geldscheinen und Taschenrechner.
Auf die Mieter dürfen nur die sogenannten laufenden Betriebskosten umgesetzt werden. Bildrechte: imago/blickwinkel

Welche Betriebskosten dürfen NICHT auf die Mieter umgelegt werden?

Auch welche Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen, ist gesetzlich geregelt.

Verwaltungskosten
Die für die Verwaltung des Mietobjekts anfallenden Kosten darf ein Vermieter seinen Mietern nicht in Rechnung stellen, etwa wenn er eine Hausverwaltung beauftragt hat oder einen Steuerberater beschäftigt.

Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
Wird ein Mietobjekt intensiv genutzt oder kommt es in die Jahre, sind immer wieder Instandssetzungsmaßnahmen notwendig. Diese sind - im Gegensatz zu den Betriebskosten - in der Regel einmalig. Die Mieter dürfen dafür nicht zur Kasse gebeten werden.

Bis wann müssen die Betriebskosten abgerechnet werden?

Die Nebenkostenabrechnung muss bis spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter zugestellt sein. Im Regelfall also bis zum 31.12 des Folgejahres. Hat der Vermieter eine verspätete Zustellung zu verantworten oder wird über einen längeren Zeitraum abgerechnet, ist die Betriebskostenabrechnung verjährt und damit ungültig.

Auch für den Widerspruch gilt eine Frist

Will ein Mieter gegen die Betriebskostenabrechnung des Vermieters in Widerspruch gehen, gelten auch dafür Fristen. Nach Erhalt der Abrechnung bleiben ihm maximal zwölf Monate Zeit, seinen Widerspruch zu formulieren.

Mieterin schaut entsetzt auf Nebenkostenabrechnung.
Egal, ob Rück- oder Nachzahlung - die Betriebskostenabrechnung sollte IMMER überprüft werden! Bildrechte: imago/teutopress

Nebenkostenabrechnung IMMER überprüfen - auch bei Rückzahlung

Generell sollten Mieter die ihnen zugesandte Betriebskostenabrechnung überprüfen. Selbst dann, wenn sie eine Rückzahlung erhalten. Denn häufig enthalten die Abrechnungen formelle Fehler.

Nachvollziehbarkeit der Abrechnung
Ein Vermieter ist verpflichtet, die Betriebskostenabrechnung nachvollziehbar zu gestalten. Ist das nicht gegeben, muss der Mieter nicht zahlen.

Sichtung der Originalbelege
Darüber hinaus ist der Mieter dazu berechtigt, einzelne Posten anhand der Abrechnungsunterlagen zu überprüfen. Dafür kann er beim Vermieter einen Termin für die Sichtung der Originalbelege vereinbaren oder sich (auf eigene Kosten) Kopien erstellen lassen.

Ist die angegebene Wohnungsgröße korrekt?
Auch sollte man es nicht versäumen, seine Wohnung nachzumessen. Denn die Wohnungsgröße ist nicht nur für die Miete ausschlaggebend, sondern auch für die Berechnung der Nebenkosten.

Heizkostenabrechnung
Vergleichen Sie Ihren Verbrauch mit dem vom Vorjahr. Ist es zu starken Abweichungen gekommen, für die Sie die Gründe nicht kennen? Stimmt der Abrechnungszeitraum? Entsprechen die berechneten Energiekosten den aktuellen Preisrichtlinien? Gibt es im Haus einen Wohnungsleerstand, der auf die anderen Mieter umgelegt wurde?

Was tun bei inhaltlichen Fehlern?

Komplizierter wird es, wenn die Nebenkostenabrechnung inhaltliche Fehler enthält, z.B. wenn der Vermieter nicht umlagefähige Nebenkosten in Rechnung stellt oder der Umlegungsmaßstab falsch ist. Denn zeigt der Vermieter keine Einsicht, hilft dann nur der Klageweg. Zahlen muss der Mieter in einem solchen Fall zunächst trotzdem, kann das aber "unter Vorbehalt" tun.

Mieterschutzbund und Verbraucherzentrale helfen weiter

Sind Sie bei der Durchsicht Ihrer Nebenkostenbrechnung mit Ihrem Latein am Ende, dann holen Sie sich Hilfe. Die bekommen Sie kostengünstig über den Mieterschutzbund Ihrer Stadt, Mietervereine oder die Verbraucherzentralen.

Quellen: verbraucherzentrale.de/wenigermiete.de/BRISANT

Dieses Thema im Programm: Das Erste | BRISANT | 04. Mai 2021 | 17:15 Uhr

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