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Wie warm muss die Heizung sein? Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter? Bildrechte: IMAGO/photothek

ImmobilienWelche Rechte und Pflichten hat man als Mieter?

Stand: 06. Juli 2022, 18:21 Uhr

Als Mieter hat man nicht nur Rechte, sondern auch einige Pflichten. Das Meiste, aber nicht alles, ist dabei im Mietvertrag geregelt. Informationen zu den wichtigsten Rechten und Pflichten als Mieter finden Sie hier.

Vor allem in Großstädten ist der Wohnungsmarkt oft angespannt. Viele Mieter sind froh, wenn sie bezahlbaren Wohnraum gefunden haben. Doch damit endet das Thema nicht. Was ist beispielsweise zu tun, wenn die Heizung nicht funktioniert oder Reparaturen nötig werden?

Wie warm müssen Wohnung und Warmwasser sein?

Darf ein kommunales Wohnungsunternehmen oder eine Wohnungsgenossenschaft wegen stark gestiegener Energiepreise das Warmwasser drosseln? Darüber wird gerade diskutiert. Denn allein das Bereitstellen von warmem Wasser zu jedem Zeitpunkt verbraucht rund 10% der Energiekosten

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes muss der Vermieter aber rund um die Uhr ausreichend warmes Wasser zur Verfügung stellen. Gerichte gehen von einer Mindesttemperatur von 45 Grad Celsius aus. Alles andere sei ein Wohnungsmangel. Der Mieter hat dann sogar das Recht, die Miete zu kürzen.

Warmes Wasser rund um die Uhr? Das gilt nach Angaben des Deutschen Mieterbundes. Bildrechte: Colourbox.de

Der Deutsche Mieterbund wehrt sich auch dagegen, dass die Mindesttemperatur der Heizung abgesenkt wird. Das sei unsozial und unzumutbar, sagte der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten. Denn Vermieter sind verpflichtet, für ausreichend Wärme zu sorgen. Zwischen 6 Uhr und Mitternacht müssen Temperaturen von mindestens 21 Grad erreicht werden, nachts reicht eine Absenkung auf 17 Grad.

Der Mieterbund hat einen 9-Punkte-Plan gegen die Gaspreisexplosion vorgelegt:

Was ist ein Mangel an der Wohnung?

Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung im vertraglich festgelegten Zustand instand zu halten und Mängel zu beseitigen. Das gilt allerdings nur, wenn die Schäden nicht vom Mieter selbst verursacht wurden. Typische Mängel sind: Undichte Fenster, nicht schließende Wohnungstüren, defekte Heizung und/oder Warmwasseraufbereitung, verstopfte Abflüsse oder Schimmel. Gerade beim Thema Schimmel gibt es häufig Streit, wer für den Befall verantwortlich ist. Die Beweislast liegt aber in der Regel beim Vermieter. Er muss Ihnen beweisen, dass Sie nie lüften und somit Schimmelbildung begünstigen.

100 Prozent Miete gibt es nur für 100 Prozent Wohnwert.

Deutscher Mieterbund

Die Beeinträchtigungen müssen so groß sein, dass Sie Ihre Wohnung nicht auf normale Weise nutzen können. Eine defekte Glühlampe im Flur ist keine erhebliche Beeinträchtigung! Wenn der Vermieter aber erhebliche Mängel nicht zeitnah beheben lässt, haben Sie als Mieter das Recht auf Mietminderung.

Schimmel in der Wonung ist ein häufiges Streitthema zwischen Mieter und Vermieter. (Archiv) Bildrechte: imago/Streiflicht-Pressefoto

Die Mietminderung

Bemerkt der Mieter einen Mangel, muss er den Vermieter sofort informieren. Dann kann er für die Zeit, in der der Mangel vorliegt, die Warmmiete (!) entsprechend mindern, ohne vorher fragen zu müssen. Der Vermieter muss die Mietminderung auch nicht "erlauben". Alternativ kann der Mieter seine monatliche Miete auch "unter Vorbehalt" zahlen. Beseitigt der Vermieter den Mangel trotzdem nicht, kann die Miete rückwirkend gekürzt werden.

Um wieviel die Miete gekürzt werden darf, ist nicht festgelegt, sondern immer abhängig vom Einzelfall. Beispiel: Ist der größte Raum der Wohnung für einen Monat nicht nutzbar, kann als Richtwert 30% Minderungsquote angesetzt werden.

Fristlose Kündigung vom Vermieter?

Der Vermieter kann nur dann fristlos kündigen, wenn er einen wichtigen Grund dazu hat - zum Beispiel, wenn es erhebliche Mietrückstände gibt oder wenn es andere schwerwiegende Vertragsverletzungen gegeben hat. Aber auch dann ist eine Räumung der Wohnung gegen den Willen des Mieters nur möglich, wenn die Kündigung von einem Gericht geprüft und als wirksam bestätigt wurde.

Wenn der Mieter trotz einer wirksamen Räumungsklage nicht auszieht, kann eine Zwangsräumung nach der Räumungsfrist, in der Regel drei Wochen, erfolgen.

Ein weiterer Grund für eine fristlose Kündigung kann ein Vertrauensverlust sein. Der Vermieter darf in dem Fall fristlos kündigen, wenn er nicht mehr darauf vertrauen kann, dass die Miete pünktlich oder vollständig gezahlt wird.

Kündigung wegen Eigenbedarfs

Braucht der Vermieter die Wohnung für sich oder nahe Verwandte, wie etwa Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern, kann er ohne Probleme wegen Eigenbedarfs kündigen. Das gilt auch für Lebenspartner, Schwager und Schwägerin, wenn sie ein sehr enges Verhältnis zum Vermieter haben und dadurch in seine Nähe ziehen könnten. Aber auch für Pflegekräfte oder gar Hausmeister, die sich so besser um Vermieter oder dessen Haus kümmern könnten, kann der Eigenbedarf geltend gemacht werden.

Allerdings muss der Vermieter ganz klar darlegen, warum er die Wohnung wirklich braucht. Kommt es zum Streit vor Gericht, wird das dann auch überprüft. Eigenbedarf darf nicht vorgetäuscht werden, nur um eine Wohnung frei zu bekommen. Versucht der Vermieter solche Tricks, muss er unter Umständen Schadenersatz zahlen.

Bei der Kündigung kommt es darauf an, wer oder was der Vermieter ist. Eine Immobilienfirma, ein Investmentfond oder etwa eine Wohnungsbaugesellschaft dürfen nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Nur eine sogenannte natürliche Person, also ein persönlicher Vermieter oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) dürfen so kündigen. Solch eine GbR könnte zum Beispiel eine Erbengemeinschaft sein, aus der heraus einer der Erben die Wohnung für sich beansprucht.

Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Notwendige Instandsetzungen, Instandhaltungen und Modernisierungen in einem normalen Rahmen muss der Mieter in der Regel hinnehmen. Wichtig dabei ist, dass der Vermieter sich an seine Informationspflichten hält.

Arbeiten, die eine besondere Härte bedeuten, können Mieter ablehnen und auch ein Baustopp kann erwirkt werden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Mieter krank oder sehr alt ist und durch die Bauarbeiten am Haus oder gar in der eigenen Wohnung gesundheitlich sehr stark leiden würden. Auch jahreszeitlich bedingte Härten muss man nicht in Kauf nehmen. Dazu zählen zum Beispiel Arbeiten im Winter, bei denen die Wohnung durch nicht funktionierende Heizungen oder ähnliches auskühlt. Beeinflussen die Arbeiten unmittelbar die Wohnqualität, dann können Mieter die Miete mindern.

Mieterhöhung nach Modernisierung?

Seit dem 1. Januar 2019 kann der Vermieter acht Prozent der für die Modernisierung der Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

Neben der relativen Grenze von acht Prozent der Modernisierungskosten hat der Vermieter bei einer auf Modernisierung gestützten Mieterhöhung auch eine absolute Grenze zu beachten: Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich sogar um nicht mehr als zwei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.

Nach einer Modernisierung kann die Miete vom Vermieter erhöht werden. (Archiv) Bildrechte: imago/Westend61

Hausrecht, Besuchsrecht, Schlüssel

Haus- sowie Besuchsrecht fallen unter die Rechte von Mietern. Das Hausrecht besagt im Grunde nichts anderes, als dass der Mieter der Hausherr bzw. die Hausherrin der eigenen vier Wände ist. Nach Vertragsunterzeichnung und Schlüsselübergabe darf der Vermieter demnach nicht ohne Ihre Zustimmung die Räumlichkeiten betreten. Zudem ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter sämtliche existierenden Schlüssel der Wohnung zu übergeben.

Alle ein bis zwei Jahre darf er dennoch die Wohnung begutachten, allerdings nur mit Ihrer Erlaubnis und zu einem vereinbarten Termin. Nach dem Besuchsrecht dürfen Mieter in Ihrer Wohnung jederzeit Gäste empfangen - sofern sich diese an die Hausordnung halten.

Haustiere in der Wohnung

Soweit der Mietvertrag keine Regelung über die Haustierhaltung enthält, ist die Haltung von Kleintieren in Käfigen oder Aquarien generell zulässig. Ein wenig komplizierter sieht es bei Hunden und Katzen aus: Hierbei handelt es sich um sogenannte Einzelfallentscheidungen, das heißt, der Vermieter kann selbst bestimmen, ob er die Vierbeiner in Ihrem Fall duldet oder nicht.

Anders ist es, wenn Mieter besondere Bedürfnisse haben. So kann beispielsweise ein sehbehinderter Mieter zu seiner räumlichen Orientierung auf einen ausgebildeten Hund angewiesen sein. Aber auch hier gilt: Der Vermieter muss mit einbezogen werden und darf nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden.

Der Vermieter muss das Halten von Hund und Katze erlauben (Archiv) Bildrechte: imago images/Westend61

Darf man auf dem Balkon grillen?

Ein Grillverbot kann es durchaus geben. Es muss aber im Mietvertrag klar geregelt sein. Holzkohlegrills auf dem Balkon sind aber tabu, vor allem wegen der möglichen Brandgefahr. Eine Ausnahme gibt es allerdings: Auf einer ebenerdigen Terrasse sind auch Holzkohlegrills erlaubt.

Wie hoch ist die Kaution?

Hat ein Mieter eine neue Wohnung gefunden und möchte ausziehen, hat der Vermieter üblicherweise zwischen drei und sechs Monate Zeit, um die Kaution zurückzuzahlen. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag beendet wurde, die Wohnung ordnungsgemäß übergeben wurde und keine Miet- oder Nebenkostenzahlungen mehr offen sind. Zinsen, die sich im Laufe der Zeit auf dem Kautionskonto angesammelt haben, müssen ebenfalls ausgezahlt werden.

(BRISANT/mdr/spk/mieterbund.de)

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Dieses Thema im Programm:Das Erste | BRISANT | 06. Juli 2022 | 17:30 Uhr