Wohnungsschlüssel, im Hintergrund moderne Wohnhäuser.
Bevor man als Mieter einem anderen Menschen seine Wohnung untervermietet, sollte man einige Regeln beachten. Bildrechte: Colourbox.de

Servicestunde | 17.04.2019 Wohnung untervermieten: Das müssen Sie wissen

Ob als Rentner, der den Winter im sonnigen Süden verbringt oder als Studierender, der zum Praktikum für drei Monate in eine andere Stadt geht: Was wird in dieser Zeit aus der Wohnung? Leerstehen lassen – oder doch lieber untervermieten? Oft ist es Mietern erlaubt, ihre Wohnung unterzuvermieten. Doch der Vermieter hat dabei ein Wörtchen mitzureden. Wir erklären die Regeln zur Untervermietung.

Wohnungsschlüssel, im Hintergrund moderne Wohnhäuser.
Bevor man als Mieter einem anderen Menschen seine Wohnung untervermietet, sollte man einige Regeln beachten. Bildrechte: Colourbox.de

Wird Ihnen Ihre Mietwohnung zu groß und zu teuer, weil Kinder oder Partner ausgezogen sind? Dann könnten Sie ja untervermieten. Oder Sie wollen zeitweise Ihre Eltern bei sich aufnehmen? Sind das dann auch Untermieter? Wie Sie richtig mit zusätzlichen Bewohnern umgehen und wie Sie sich dabei vor allem Ihrem Vermieter gegenüber verhalten, das haben wir mit Katrin Kroupovà,  Rechtsberaterin und Juristin beim  Deutschen Mieterbund/Landesverband Sachsen, geklärt.

Das ist Untervermieten

Grundsätzlich können Sie nur untervermieten, wenn Sie selbst einen gültigen Mietvertrag für Ihre Wohnung haben. Überlassen Sie nun einen klar definierten Teil oder auch die komplette Wohnung einer anderen Person für einen festgelegten Zeitraum und gegen die Zahlung von Miete, dann haben Sie ein Untermietsverhältnis. Und das müssen Sie unter Umständen sogar abschließen, wenn Sie eine oder mehrere Personen für längere Zeit bei sich unterbringen wollen.

Sonderfall Besuch

"Ganz anders ist das, wenn Sie Freunde und Bekannte bei sich zu Besuch haben. Die können in Ihrer Mietwohnung ohne Probleme auch öfter übernachten. Allerdings sollten Sie dabei einen Zeitraum von sechs Wochen nicht überschreiten", so Katrin Kroupovà. Den Vermieter müssen Sie dabei nicht fragen und theoretisch gibt es auch keine Begrenzung der Personenanzahl. Will Ihr Besuch länger als sechs Wochen am Stück bleiben, fragen Sie Ihren Vermieter. Er kann dem zustimmen, es aber auch untersagen.

Sonderfall Familie

Enge Familienmitglieder können Sie ohne zu fragen dauerhaft in Ihrer Wohnung aufnehmen. Das gilt für Kinder, Eltern, Ehepartner und auch für Pflegepersonal, das dringend ständig in Ihrer Nähe sein muss. Lebenspartner, auch aus einer eingetragenen Lebenspartnerschaft, zählen rein rechtlich momentan noch nicht dazu. "Wichtig ist immer, dass Sie Ihre Familienangehörigen aufnehmen, nachdem Sie schon eine gewisse Zeit in Ihrer Wohnung wohnen", so die Expertin. Haben Sie also gerade einen Mietvertrag für eine Zweiraumwohnung unterschrieben und drei Wochen später ziehen noch zwei enge Familienmitglieder dazu, dann kann das der Vermieter ablehnen und wird damit höchstwahrscheinlich vor Gericht Erfolg haben. Der Verdacht liegt schließlich nah, dass sie das von vornherein so geplant haben.

Weiter entfernte Verwandte, dazu zählen auch Geschwister und dürfen Sie nicht dauerhaft aufnehmen, wohl aber über einen Zeitraum von ein paar Monaten. Die Zustimmung des Vermieters brauchen Sie dafür nicht, sollten ihn aber informieren.

Wohnung nicht überbelegen

Bei längerfristigen und dauerhaften Aufenthalten und bei der Untervermietung wird oft darauf hingewiesen, dass Sie die Wohnung nicht überbelegen dürfen. Wann genau aber eine Wohnung überbelegt ist, das ist gesetzlich nicht festgelegt. Dazu Rechtsberaterin Katrin Kroupovà: "Die Faustregel "maximal eine Person pro Zimmer" ist nicht allgemein gültig. Haben Sie ein Kinderzimmer von 18 Quadratmetern, dann können dort durchaus zwei Kinder untergebracht werden." Andererseits gibt auch die Gesamtgröße der Wohnung keine exakte Orientierung. "In einer Ein-Raum-Wohnung mit 45 Quadratmetern können Sie sich keinen Untermieter nehmen, weil Sie da ja keine klar getrennten Wohnbereiche haben. Sie könnten hier höchstens die ganze Wohnung untervermieten", sagt unsere Expertin. 

Vermieter muss zustimmen

ein Mietvertrag mit einem Schlüssel
Bei Untermietverträgen bedarf es der Zustimmung durch den Vermieter. Bildrechte: Colourbox.de

Zum Untervermieten brauchen Sie die Zustimmung Ihres Vermieters. Es sei denn, es ist in Ihrem Mietvertrag schon ausdrücklich erlaubt. Hat der Vermieter bezüglich der Personen, an die Sie vermieten wollen, Bedenken, kann er die Untervermietung verbieten. Gründe können vorliegen, wenn die Personen beim Vermieter schon einmal als Mietschuldner aufgefallen sind, wenn Sie sich nicht mit gültigen Papieren ausweisen können oder bei einer Überbelegung der Wohnung. "Der Vermieter muss also niemanden in seinem Eigentum dulden, dessen Herkunft oder Status nicht einwandfrei nachweisbar und unbedenklich ist", sagt Katrin Kroupovà vom Deutschen Mieterbund.

Wann Sie untervermieten dürfen

Können Sie aber einen triftigen persönlichen oder wirtschaftlichen Grund an der Untervermietung nachweisen, kann der Vermieter das nicht so einfach ablehnen. Berechtigte Gründe können unter anderem vorliegen, wenn:

  • Sie durch Trennung oder Scheidung plötzlich alleine in der Wohnung leben und sich die Miete nicht mehr leisten können.
  • Sie ihren Lebenspartner in die Wohnung aufnehmen wollen.
  • Sie während eines Studiums oder Arbeit im Ausland die Wohnung nur noch sehr selten nutzen können.
  • Sie als alleinerziehender Elternteil einen Partner zur gesicherten Kinderbetreuung in die Wohnung aufnehmen wollen.

Verweigert der Vermieter trotz solcher Gründe seine Zustimmung, können Sie dagegen klagen. Im Ernstfall muss der Vermieter Ihnen entgangene Untermietszahlungen sogar ersetzen. "Darüber gibt es aber keine allgemeingültige Entscheidung. Es zählt der Einzelfall. Das heißt, eine ähnliche Untermietsangelegenheit kann in verschiedenen Städten von den Gerichten ganz unterschiedlich entschieden werden", so die Expertin. Wichtig auch hier: Die Idee zur Untervermietung darf Ihnen erst nach Unterzeichnung des Mietvertrages gekommen sein. Und: Wenn Sie ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten, kann der Ihnen fristlos kündigen.

Richtig untervermieten

Zunächst benötigen Sie die schriftliche Erlaubnis Ihres Vermieters. Wenn diese vorliegt, können Sie auch bei einem Wechsel des Untermieters davon ausgehen, dass der Vermieter damit einverstanden ist. Allerdings müssen Sie auch solch einen Wechsel melden. Mit dem Untermieter selbst, sollten Sie dann einen Untermietsvertrag schließen. In diesem sollten folgende Dinge vermerkt sein:

  • Daten des Untermieters und Vermieters
  • Dauer des Mietverhältnisses
  • Mieträume und gemeinsam benutzten Räume
  • Zustand der Räume
  • Zahlungsbedingungen und Höhe von Miete und Kaution
  • Hausregeln und Klärung der Haftung bei Schadensfällen

Abnahmeprotokoll für eine Wohnungsübergabe.
Auch bei einer Untervermietung sollte der Zustand der Wohnung protokolliert werden, damit Streitigkeiten über eventuelle Schäden vermieden werden können. Bildrechte: IMAGO

Mit schriftlichen Verträgen sind Sie im Streitfall auf der sicheren Seite, bei mündlichen Verträgen steht meist Aussage gegen Aussage. Die Höhe Ihrer Untermiete können Sie mit dem Untermieter frei vereinbaren. Sie sollte der Fläche und den ortsüblichen Mietpreisen aber angepasst sein. Liegen Sie bis zu 50 Prozent darüber, kann der Untermieter Ihnen Wucher vorwerfen und unter Umständen rechtlich dagegen vorgehen. Beachten Sie auch, dass Ihr Vermieter Ihre eigene Miete ein Stück erhöhen kann, da durch die zusätzliche Person Dinge wie die Abnutzung der Wohnung und der Nebenkostenschlüssel im Haus verändert werden.

Die rechtlichen Folgen

Bei einer Untervermietung treten Sie an die Stelle des Vermieters. "Das ist vielen gar nicht bewusst, aber dadurch haben Sie gegenüber dem Untermieter auch Pflichten und müssen sich an gesetzliche Regelungen wie Kündigungsfristen halten", warnt unsere Rechtsberaterin. Wichtig: Ein von Ihnen möbliertes Zimmer lässt sich grundsätzlich leichter kündigen, als wenn Sie leere Räume untervermieten. Auch in Sachen Mietminderungsansprüche und Beseitigung von Mängeln sind nun Sie in der Pflicht. Ihr Vermieter bleibt davon völlig unberührt. Er hat rein rechtlich gegenüber Ihrem Untermieter keine Pflichten.

Mieterverein kann Untervermieter nicht mehr beraten

Und noch eins ist unserer Expertin wichtig: "Sollten Sie in einem Mieterverein oder ähnlichem sein, dann kann der Sie als Untervermieter nicht mehr beraten. Sie haben ja quasi die Rollen oder Seiten getauscht." Machen Sie sich darüber im Vorfeld ausführlich Gedanken und lassen sich am besten rechtlich beraten. Denn: Die gesetzlich geltenden Regeln für Untermietverhältnisse decken nicht alle relevanten Bereiche und Probleme ab. Es gibt viele gerichtliche Einzelfallentscheidungen, die Orientierung fällt also schwer. Klären Sie auch, ob Ihre Mieteinnahmen bei der Steuererklärung relevant werden. Unter bestimmten Umständen müssen Sie gar ein Gewerbe anmelden. Eine automatische Berechtigung zur Untervermietung an Touristen haben Sie übrigens nicht, auch wenn der Vermieter einer normalen Untervermietung zustimmt. Fragen Sie hier auf jeden Fall im Vorfeld nach.

Fazit

Sollten Sie einen Teil oder Ihre ganze Wohnung untervermieten wollen, müssen Sie viele Dinge beachten. Lassen Sie sich im Vorfeld ausführlich beraten und gehen Sie immer offen und ehrlich mit Ihrem Vermieter um.

Dieses Thema im Programm: MDR THÜRINGEN - Das Radio | Der Vormittag mit Haase und Waage | 17. April 2019 | 11:10 Uhr

Zuletzt aktualisiert: 17. April 2019, 05:00 Uhr