Ein Schlüssel und ein Zollstock liegen auf einem Mietvertrag.
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Leichter leben | 26.07.2018 | 17:00 Uhr Mietrecht: Diese Rechte und Pflichten haben Mieter

Der Mietvertrag ist beendet, der Mieter zieht aus und gibt die Wohnung an den Vermieter zurück. Was Mieter vor und bei der Rückgabe der Wohnung beachten müssen, darüber gibt Experte Gilbert Häfner Auskunft.

Ein Schlüssel und ein Zollstock liegen auf einem Mietvertrag.
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Darf dem Mieter die Anbringung einer Satelliten-Schüssel auf dem Balkon mietvertraglich verboten werden?

Grundsätzlich ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Anbringung einer Satelliten-Schüssel durch den Mieter zu dulden, wenn er einen Kabelanschluss zur Verfügung stellt. Allerdings ist dem besonderen Informationsinteresse dauerhaft in Deutschland lebender ausländischer Staatsangehöriger angemessen Rechnung zu tragen. Diese haben ein anzuerkennendes Interesse, Sender aus ihrem Heimatland zu empfangen, um sich über das dortige Geschehen auf dem Laufenden halten zu können. Sind solche Heimatsender nur über Satellitenschüssel, nicht jedoch über den Kabelanschluss zu empfangen, überwiegt in der Regel das Grundrecht auf Informationsfreiheit des Mieters gegenüber dem Eigentumsrecht des Vermieters. In diesem Fall muss also der Vermieter die Satellitenschüssel dulden.

Aber auch dann, wenn ein besonderes Informationsinteresse nicht besteht, hat ein Vermieter im Ausnahmefall kein schützenswertes Interesse am Verbot einer Sat-Schüssel, etwa wenn eine mobile Sat-Schüssel unterhalb der Balkonbrüstung aufgestellt wird und daher von außerhalb nicht sichtbar ist.

Darf der Vermieter das Grillen auf dem Balkon verbieten?

Grillkäse in Aluschale auf einem Grill
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Grundsätzlich darf in maßvollem Umfang auf dem Balkon einer Wohnung gegrillt werden. Wie oft genau den Nachbarn noch zumutbar ist, hängt von den Gegebenheiten des Einzelfalls ab. Die Gerichte haben z. B. fünf Mal im Jahr für angemessen gehalten. Allerdings dürfen die Nachbarn nicht durch starke Rauchentwicklung belästigt werden. Der Vermieter kann das Grillen auf dem Balkon aber durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag untersagen. Eine solche Regelung ist auch in einem Formularmietvertrag wirksam.

Kann der Mieter etwas unternehmen, wenn er sich durch den auf dem Balkon häufig rauchenden Nachbarn belästigt fühlt?

Das Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung und kann durch den Vermieter mietvertraglich nicht verboten werden. Das gilt auch für das Rauchen auf dem Balkon. Der Nachbar muss daher gelegentlichen Zigarettenrauch hinnehmen, wenn er hierdurch nicht oder nur unerheblich im Gebrauch der eigenen Wohnung beeinträchtigt wird. Anders verhält es sich bei intensiver Raucheinwirkung während der für die Balkonnutzung bevorzugten Zeiten. Hier kann sich das Recht des Nachbarn auf ungestörte Nutzung seiner Wohnung durchsetzen. Den widerstreitenden Interessen der Wohnungsnachbarn muss nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Az. V ZR 110/14) im Streitfalle durch eine Regelung Rechnung getragen werden, die Zeiträume festlegt, in denen der Nachbar seinen Balkon ohne Rauchbelästigung benutzen bzw. in denen der Raucher seinem Laster frönen kann.

Muss der Mieter die volle Miete entrichten, wenn mehrere Wände in der Wohnung schon kurze Zeit nach dem Einzug Schimmel aufweisen, obwohl regelmäßig gelüftet wurde?

Eine Hand in Gummihandschuhen sprüht ein Anti-Schimmel-Mittel an eine von Schimmel befallene Wand.
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Schimmel an den Wänden mindert die Tauglichkeit der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch. Der Mieter hat daher nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Dabei korrespondiert der Umfang der Mietminderung mit dem Ausmaß der Nutzungsbeeinträchtigung durch die Schimmelbildung. Freilich muss der Mieter die Schimmelbildung – wie jeden anderen Mangel auch – dem Vermieter unverzüglich anzeigen, damit dieser Abhilfe schaffen kann. Unterlässt der Mieter die Anzeige, kann er keine Mietminderung geltend machen. Letzteres gilt (selbstverständlich) auch dann, wenn die Schimmelbildung auf einem fehlerhaften Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters beruht. Allerdings muss im Streitfall der Vermieter beweisen, dass der Mieter die Ursachen für die Schimmelbildung gesetzt hat.

Muss der Mieter einen 16 Zentimeter langen, der Schimmelvermeidung dienenden Lüftungsschacht in der Außenwand seiner Wohnung hinnehmen, obwohl hierdurch im Winter ständig kalte Luft in die Wohnung strömt?

Ein solcher Lüftungsschacht in der Außenwand hat die gleiche Wirkung wie undichte Fenster und Balkontüren. Er stellt einen Mangel der Mietsache dar und hat zur Folge, dass die Miete gemindert ist. Darüber hinaus kann der Mieter Beseitigung des Mangels verlangen und bis zur Vornahme derselben einen Teil der Miete zurückbehalten.

Muss der Mieter trotz Kündigung weiter Miete zahlen, wenn der Vermieter wegen angeblich nicht ordnungsgemäß ausgeführter Endrenovierung die Rücknahme der Wohnung verweigert?

Abnahmeprotokoll für eine Wohnungsübergabe.
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Bei Ablauf der Mietzeit muss der Vermieter die – geräumte – Wohnung zurücknehmen. Dies gilt auch dann, wenn sich die Wohnung nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet, also etwa Beschädigungen aufweist oder, falls überhaupt vom Mieter geschuldet, fällige Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt sind. Dementsprechend muss der Mieter, wenn er dem Vermieter die Wohnung fristgerecht zur Rücknahme anbietet und dieser die Rücknahme verweigert, für die Zeit nach dem Ende der Mietzeit keine Miete entrichten. Allerdings muss er dem Vermieter Schadensersatz für entgangene Mieter leisten, wenn sich die Wohnung bei der Rückgabe nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet und deswegen der Vermieter die Wohnung an den Nachmieter erst verspätet übergeben kann.   

Wie lange darf der Vermieter nach Auszug noch die Kaution einbehalten?

Dem Vermieter steht nach Beendigung des Mietverhältnisses noch eine gewisse Zeit zur Prüfung zu, ob und in welcher Höhe er noch Ansprüche gegen den Mieter hat. Daher kann der Mieter die Abrechnung und Rückerstattung der Kaution erst nach Ablauf einer angemessenen Frist verlangen. Die Dauer dieser Prüfungsfrist ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt und hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Die Gerichte gehen regelmäßig von etwa drei bis sechs Monaten aus.

Darf der Vermieter die Aufnahme der Lebensgefährtin des Mieters in dessen Einraumwohnung untersagen?

Ein Kugelschreiber liegt auf einem Papier mit der Aufschrift "Mietvertrag für Wohnraum".
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Es besteht eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, seine Zustimmung zu erteilen, dass der Mieter seinen Ehepartner bzw. gleichgeschlechtlichen Lebenspartner sowie dessen und eigene Kinder in die Wohnung aufnimmt. Gleiches dürfte in Bezug auf einen Lebensgefährten oder eine Lebensgefährtin gelten, die bzw. der mit dem Mieter nicht verheiratet oder verpartnert ist. In allen genannten Fällen hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme von Mitbewohnern. Diesem Anspruch des Mieters sind freilich räumliche Grenzen gesetzt. So ist eine Einraumwohnung für eine fünfköpfige Familie – nach objektiven Maßstäben – nicht geeignet, weshalb der Vermieter einer derartigen Nutzung der Mietsache nicht zustimmen muss. Zwei Personen in einer Einraumwohnung sind von ihm aber wohl hinzunehmen.

Muss der Vermieter einen vom Mieter gestellten, solventen Nachmieter akzeptieren?

Grundsätzlich ist der Mieter an eine vereinbarte Befristung des Mietverhältnisses gebunden, er kommt also vor Ende der Laufzeit nicht aus dem Vertrag heraus. Auch auf einen von ihm gestellten Nachmieter muss sich der Vermieter grundsätzlich nicht einlassen, es sei denn, der Mietvertrag sieht dies ausdrücklich vor (so genannte Nachmieterklausel). Die Gerichte haben aber in besonderen Härtefällen Ausnahmen zugelassen, zum Beispiel wenn der Mieter aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt oder ein betagter Mieter in ein Pflegeheim umziehen muss. Ein solcher Härtefall kommt aber nur dann in Betracht, wenn der Mieter die Gründe für den notwendigen Umzug nicht selbst herbeigeführt hat.

Weitere Informationen zum Thema:

  • Wohnungsmietrecht, herausgegeben vom Sächsischen Staatsministerium der Justiz (www.justiz.sachsen.de) und unentgeltlich zu beziehen über den Zentralen Broschürenversand der Sächsischen Staatsregierung, Hammerweg 30, 01127 Dresden
  • Mietnebenkosten, Mietminderung bei Wohnungsmängeln, Was ich als Mieter wissen muss und Wenn das Mietverhältnis endet, alle herausgegeben von und zu beziehen über Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, Aderstraße 78, 40215 Düsseldorf (www.vz-ratgeber.de)

Zuletzt aktualisiert: 26. Juli 2018, 19:52 Uhr