Gewerbemieten im Corona-Lockdown BGH: Mietminderung für Einzelhändler im Lockdown möglich

Einzelhändler, die mit ihrem Vermieter über die Miete im Corona-Lockdown streiten, schauten nun gespannt nach Karlsruhe. Der Bundesgerichtshof verhandelte einen Musterfall aus Sachsen. Warum kam es zu keinem Urteil?

Noch keine Entscheidung

Der Vermieter einer KIK-Filiale in Sehna (Erzgebirge) muss sich weiter gedulden. In der Auseinandersetzung über "gerechte" Mietzahlungen gab der Bundesgerichtshof den Fall an das Oberlandesgericht Dresden zurück. Dort wurde im Februar 2021 entschieden, dass sich der Vermieter, die Miete während einer Corona bedingten Schließung der Filiale im Frühjahr 2020 mit KIK teilen muss. Der Vermieter ging in Revision und zog vor den Bundesgerichtshof. Bereits vor Beginn der Verhandlungen war abzusehen, dass die 50/50-Lösung aus Dresden den BGH-Richterinnen und -Richtern zu pauschal ist. So kam es nun auch.

Einzelfallprüfung entscheidend

Der Bundesgerichtshof erkannte an, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete in Betracht kommt. Der Bundesgerichtshof begründete sein Urteil in einer Pressemitteilung, mit dem Paragraph § 313 Abs. 1 BGB, der bei einer Störung der Geschäftsgrundlage entscheidend ist. Der Paragraph berechtigt jedoch nicht automatisch zu einer Vertragsanpassung, sondern es bedarf einer umfassenden und auf den Einzelfall bezogenen Abwägung. Eine pauschale Betrachtungsweise wird den Anforderungen der Vorschrift nicht gerecht. Deshalb kommt die vom Oberlandesgericht vorgenommene Vertragsanpassung dahingehend nicht in Betracht.

Knackpunkt: Welche Nachteile ergaben sich für den Mieter?

Das Oberlandesgericht muss nun prüfen, welcher Nachteil dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Dieser wird am Beispiel KIK, primär am konkreten Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung, ermittelt. Zu berücksichtigen kann auch sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat, oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern.

Händler stoppte Mietzahlung im Lockdown

Im Frühjahr 2020 hatte KiK aufgrund des Lockdowns für mehrere Filialen im Bundesgebiet keine Miete gezahlt. Dagegen hatten die jeweiligen Vermieter geklagt – und in erster Instanz gewonnen. Der Vermieter, der angemieteten Immobilie in Sehma (Erzgebirge), klagte ebenfalls und verlangte für den Zeitraum der Lockdown bedingten Schließung die Entrichtung der vollen Miete in Höhe von rund 7.850 Euro.

Schon mehrere Gerichte damit befasst

In erster Instanz bekam der Vermieter vor dem Landgericht Chemnitz recht. Das Oberlandesgericht Dresden hob dieses Urteil im Februar 2021 allerdings auf. Die Kaltmiete wurde im 50 Prozent reduziert. Der für Gewerberaummiete zuständige 5. Zivilsenat begründete sein Urteil damit, dass infolge der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnung eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages eingetreten sei. Das löse eine Anpassung des Vertrages aus. Da keine der beiden Parteien für die Störung der Geschäftsgrundlage verantwortlich gemacht werden könne, sei es angemessen, die Belastung aufzuteilen. Nun muss sich das OLG Dresden erneut mit dem Fall auseinandersetzen.

Für welche Branchen ist die Entscheidung des BGH relevant?

Die vom BGH aufgestellten Grundsätze können auf verschiedene Einzelhandelsbranchen übertragen werden, die von staatlich angeordneten Schließungen oder Beschränkungen betroffen sind. Das können Einzelhandelsunternehmen ähnlich wie KIK sein, aber auch für Tattoo-Studios oder das Hotel- und Gaststättengewerbe wird der weitere Verlauf interessant sein.   

 Quelle: MDR-Wirtschaftsredaktion

Dieses Thema im Programm: MDR AKTUELL | 12. Januar 2022 | 12:00 Uhr

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