Geschäfte mit Betongold DIW warnt vor Immobilienpreisblase in Mitteldeutschland

Ralf Geißler, Wirtschaftsredakteur
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Der Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung lässt sich immer schwieriger erfüllen. Früher genügte ein mittleres Einkommen, inzwischen muss es schon ein hohes sein, um sich ein Eigenheim leisten zu können. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung befürchtet angesichts der hohen Kaufpreise inzwischen eine Immobilienpreisblase – auch für bestimmte Regionen in Sachsen, Thüringen und Sachsen-Anhalt.

Die Magdeburger Innenstadt mit dem Hundertwasserhaus ist am frühen Morgen hell erleuchtet
In mitteldeutschen Städten wie Magdeburg sind die Immobilienpreise in den vergangenen zehn Jahren explosionsartig gestiegen. Bildrechte: dpa

  • Quadratmeterpreise in Leipzig haben sich mehr als verdoppelt
  • DIW beschreibt "explosive Kaufentwicklung" in mitteldeutschen Großstädten
  • Eigentümer-Verband begründet Kaufpreise auch mit Verteuerung der Baukosten

Peter Zamarski steht auf der Dachterrasse eines Neubaus in Leipzig. Sein Blick schweift über die Dächer. Der Makler hat in der Stadt schon viele Wohnungen vermittelt. Bei 3.500, sagt er, habe er aufgehört zu zählen. Zamarski verkauft an Eigennutzer, aber auch an Anleger, die dann vermieten. Die Nachfrage halte an, obwohl die Preise steigen und steigen.

Er vergleicht: 2012 haben die Quadratmeterpreise in einem Neubau in den Leipziger Stadtteilen Plagwitz oder Lindenau bei 2.100 bis 2.200 Euro gelegen. "Und mittlerweile, zehn Jahre später, liegen wir im gleichen Bereich bei zwischen 5.000 und 6.000 Euro pro Quadratmeter. Das ist mehr als eine Verdopplung", sagt Zamarski.

DIW: "Explosive Kaufentwicklung" in mitteldeutschen Städten

Aber ist das nur viel oder schon zu viel? Gibt es bereits eine Immobilienpreisblase? Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat das für 114 Städte untersucht. In Mitteldeutschland sieht es in Dresden, Jena, Leipzig und Magdeburg im Zehnjahresvergleich eine "explosive Kaufpreisentwicklung". Dort gebe es auf dem Immobilienmarkt eine stark spekulative Komponente, sagt Studienautor Konstantin Kholodilin.

"Man kauft die Wohnungen oft nicht, um dort selber zu wohnen oder auch nicht, um sie weiter zu vermieten, sondern um sie als Betongold zu verwenden. Das heißt: Abwarten, bis die Preise weiter steigen, um sie dann zu verkaufen." Das sei die spekulative Komponente, weiß Kholodilin.

Man kauft die Wohnungen oft nicht, um dort selber zu wohnen oder um sie weiter zu vermieten, sondern um sie als Betongold zu verwenden.

Konstantin Kholodilin, DIW

Was ihn beunruhigt: Die Kaufpreise sind in den betroffenen Städten sehr viel stärker gestiegen als die Mieten. Käufer könnten ihre Immobilienkredite durch Mieteinnahmen allein kaum refinanzieren. Diese Preisblase könnte irgendwann platzen. Beim Verband deutscher Pfandbriefbanken, dessen Mitglieder die Immobilienkredite vergeben, ist man allerdings entspannt. Der Verband schreibt: "Die Finanzierungsstrukturen sind weiterhin solide und deuten nicht auf Spekulationsblasen hin."

Eigentümer-Verband: Teuerung wegen gestiegener Baukosten

Auch der Eigentümer-Verband "Haus und Grund" erklärt, die Kaufpreise seien hoch, eine Blase, getrieben durch Spekulation, aber nicht erkennbar. Präsident Kai Warnecke schiebt die hohen Preise vor allem auf die gestiegenen Baukosten. Zudem würden die Auflagen beim Bauen immer größer.

Zwei Häuschen aus Bauklötzen stehen auf verschiedenen Banknoten
Wohnimmobilien liegen in Deutschland laut Bundesbank zehn bis dreißig Prozent über dem gerechtfertigten Wert. Bildrechte: dpa

"Die Politik hätte verschiedene Möglichkeiten, die Preise zu senken. Da wäre zum Einen, das Bauland auszuweiten. Da hat die Ampelkoalition schon gesagt, sie wolle den Flächenverbrauch verhindern", sagt Warnecke. Das bedeute, dass es in Deutschland wahrscheinlich auch nicht mehr Bauland geben werde. "Des Weiteren haben wir in den vergangenen Jahren eine erhebliche Steigerung der Baupreise erlebt, auch weil die Vorgaben in vielen Fällen stark erhöht worden sind, das heißt die Anforderungen an den Neubau", so Warnecke.

Doch das allein kann die Preissteigerungen nicht erklären, meinen zumindest die Forscher am DIW. Sie sehen nicht nur in den Großstädten sondern auch im direkten Umland spekulative Überzeichnungen. Ähnlich schätzt es die Deutsche Bundesbank ein.

Schon im November resümierte sie: Die Preise für Wohnimmobilien lägen in Deutschland zehn bis dreißig Prozent über dem Wert, der durch Fundamentaldaten gerechtfertigt wäre.

Dieses Thema im Programm: MDR AKTUELL RADIO | 10. Januar 2022 | 05:00 Uhr

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