Deutscher Mietertag Mietenstopp gegen Wohnungskrise?

In vielen Regionen Deutschlands explodieren Mieten und Baulandpreise. Sozialwohnungen werden knapp. Jetzt kommen noch CO2-Aufschläge beim Heizen dazu. Wie wirkt sich das auf die Mieten aus? Wie kann mehr bezahlbarer Wohnraum entstehen? Wie ist die Lage in West- und Ostdeutschland? Darüber wird beim Mietertag diskutiert. Der Deutsche Mieterbund fordert einen Mietenstopp.

Eine Baulücke wird mit einem Neubau geschlossen
Die Mieten steigen in Deutschland, preiswerter Wohnraum wird knapp. Der Deutsche Mieterbund fordert ein Mietenstopp und eine Bauoffensive für Sozialwohnungen. Bildrechte: dpa

Der Deutsche Mieterbund (DMB) hat zum 69. Mietertag Forderungen für eine faire Wohnungs- und Mietenpolitik vorgelegt. Zentraler Punkt ist ein bundesweiter Mietenstopp für sechs Jahre. Nach Auffassung des Mieterbundes, aber auch von Sozialverbänden und Gewerkschaften, hat die "Wohnraumoffensive" der Bundesregierung nichts gebracht. Es gebe weiterhin zu wenig günstigen Wohnraum.

Verteilung von Wohneigentum in Deutschland

In Deutschland leben laut Bundesstatistik etwa 54 Prozent der Menschen zur Miete. Im früheren Bundesgebiet gibt es deutlich mehr Wohneigentum (45 Prozent) als im Osten (gut 31 Prozent; Statista-Daten von 2018)

Im Bundesvergleich hatten das Saarland mit 65 Prozent und Rheinland-Pfalz mit 58 Prozent die höchsten Eigentümerquoten. Dahinter folgen Niedersachsen, Schleswig-Holstein, Baden-Württemberg und Bayern, wo ebenfalls mehr als die Hälfte der Einwohner in den eigenen vier Wänden leben. Zum Vergleich: In Thüringen und Sachsen-Anhalt liegt die Quote etwa 45 Prozent, in Mecklenburg-Vorpommern bei 41 Prozent und in Sachsen bei knapp 35 Prozent. Schlusslichter sind die Stadtstaaten Hamburg mit 24 und Berlin mit gut 17 Prozent.

Weststädte sind am teuersten

Die zehn Städte mit den höchsten Mietpreisen für Neubauten liegen aktuell mit Ausnahme von Berlin im alten Bundesgebiet:

  1. München 18,48 Euro/qm
  2. Frankfurt 15,75 Euro/qm
  3. Stuttgart 14,74 Euro/qm
  4. Berlin 13,68 Euro/qm
  5. Hamburg 13,50 Euro/qm

Mit Abstand folgen in Ostdeutschland Potsdam und Berliner Randregionen in Brandenburg sowie Ostsee-Abschnitte mit Quadratmeterpreisen von im Schnitt 10 Euro kalt/Quadratmeter sowie in Mitteldeutschland Städte wie Jena (knapp 10 Euro/qm) und Weimar, Dresden, Leipzig mit Quadratmeterpreisen von etwa acht Euro kalt.

In Ostdeutschland kaum noch Sozialwohnungen

Die Zahl der Sozialwohnungen in Deutschland sank zuletzt jedes Jahr um etwa 40.000, weil für deutlich mehr Wohnungen die Bindung ausläuft, als neue gebaut werden. Seit 2000 hat sich der Bestand von 2,6 Millionen auf noch etwa 1,1 Millionen mehr als halbiert.

Mehrgeschossiges Wohnhaus
Sozialwohnungen im Potsdamer Zentrum. Bildrechte: dpa

In den östlichen Bundesländern ging die Zahl nach Angaben der Bundesregierung allein von 2015 bis 2019 um mehr als 40 Prozent zurück, von mehr als 102.000 auf knapp 59.000. Nach Angaben der Bundesregierung fiel der Rückgang in Sachsen-Anhalt mit 70 Prozent besonders stark aus. Dort gab es Ende 2019 nur noch 3.500 Sozialwohnungen. In Thüringen betrug das Minus 27 Prozent, bei noch etwa 14.800 Sozialwohnungen. In Sachsen stagnierte der Bestand auf niedrigem Niveau von etwa 11.500 Sozialwohnungen.

Mieterbund: Corona-Krise hat Lage verschärft

Nach Angaben des deutschen Mieterbundes sind im Corona-Jahr 2020 deutschlandweit die Mieten für Neubau und Wiedervermietung im Schnitt um drei Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen, in Mittel- und Kleinstädten sogar oft noch stärker. Wohnungskonzerne konnten demnach ihre Mieteinnahmen trotz der historischen Krise teils deutlich steigern. Insgesamt hat sich der Anstieg der Mietpreise jedoch etwas verlangsamt, 2019 lag er noch bei 4,2 Prozent.

Nach Angaben der Bundesregierung liegt die individuelle Wohnkostenbelastung bundesweit bei fast 30 Prozent des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens, bei Haushalten unterhalb 1.300 Euro Netto sogar bei fast der Hälfte.

DMB: Es fehlen zwei Millionen Wohnungen - Bauland immer teurer

Zugleich stagniert der Wohnungsneubau. Dem DMB zufolge fehlen etwa zwei Millionen Wohnungen, vor allem in Ballungszentren und Universitätsstädten. Von den 2019 knapp 300.000 neu gebauten Wohnungen sind demnach kaum ein Drittel klassische Mietwohnungen und weniger als ein Zehntel Sozialwohnungen.

Die durchschnittlichen Kaufwerte baureifer Grundstücke sind binnen zehn Jahren bundesweit um 55 Prozent gestiegen, in großen Städten haben sich Baulandpreise teils um ein Mehrfaches erhöht, so etwa in Berlin um 450 Prozent.

Rezepte des Mieterbundes gegen die Wohnungskrise

Der Deutsche Mieterbund fordert von der Politik mehr Impulse für den Wohnungsbau und "gegenbenenfalls radikale Lösungen", um Auswüchse und Mieterverdrängung sowie Immobilienspekulation zu stoppen.

Mehr Sozialwohnungen und preiswerten Wohnraum

Der Mieterbund verlangt den Neubau von jährlich 90.000 Sozialwohnungen sowie zusätzlich für 75.000 Bestandswohnungen eine Verlängerung von Preisbindungen.  Demnach entstehen aktuell nur etwa 25.000 neue Sozialwohnungen pro Jahr, gleichzeitig läuft für 65.000 solcher Wohnungen jedes Jahr der zeitlich begrenzte Sozialstatus aus. Der Bestand an Sozialwohnungen muss aus DMB-Sicht von aktuell 1,14 Millionen bis 2030 auf mindestens zwei Millionen aufgestockt werden. Zudem sollen pro Jahr 60.000 neue, auch für Normalverdienende erschwingliche Mietwohnungen gebaut werden. "Bezahlbar" ist demnach eine Warmmiete, für die maximal ein Drittel des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens aufgebracht werden muss.

Mietenstopp für sechs Jahre

Die Mieten gehen nicht nur in den Ballungsräumen nach oben, sondern hat auch kleinere Kommunen und Städte erreicht. Da eine Entspannung kurzfristig nicht zu erwarten ist, müssen Mieten in bestehenden Mietverhältnissen bundesweit und flächendeckend für sechs Jahre auf dem jetzigen Niveau eingefroren werden, mit strikten Oberwerten bei Wiedervermietungen. Damit faire private Vermieter oder Genossenschaften nicht in Bedrängnis kommen, soll ihnen eine maximale Mietsteigerung von 2 Prozent jährlich erlaubt sein. Neubau ist ausgenommen, damit weiter dringend benötigter Wohnraum geschaffen wird.

Zehn Milliarden Euro für preiswerten Wohnraum

Der Mieterbund fordert zehn Milliarden Euro von Bund und Ländern zur Förderung bezahlbaren Wohnraums, durch Investitionskostenzuschüsse und Steuererleichterungen. Im Gegenzug sind in diesen Wohnungen Mietobergrenzen einzuhalten. Angesichts der sozialen Dimension soll sich ein eigenständiges Bauministerium um die Bewältigung der wohnungspolitischen Aufgaben kümmern.

30 Prozent gemeinnütziger Wohnraum

Die Wiedereinführung eines gemeinnützigen Wohnungssegments mit dauerhaften Sozialbindungen ist voranzutreiben. Der Bestand an Wohnungen im Eigentum von Bund, Ländern und Kommunen sowie Genossenschaften und gemeinwohlorientierten Akteuren wie Kirche muss mittelfristig auf 30 Prozent erhöht werden, etwa durch ein Vorkaufsrecht mit Preislimitierung und Gewinnbeschränkung auf max. 4 Prozent des eingebrachten Kapitals.

Bodenspekulation eindämmen

Wegen enorm gestiegener Grundstückspreise in Ballungsräumen können weder bezahlbare Wohnungen noch Kitas oder Schulen entstehen. Kommunen sollten daher verstärkt Grundstücke aufkaufen und bei Bedarf als Bauland ausweisen. Öffentlicher Grund und Boden muss dauerhaft öffentlich bleiben. Bund und Länder dürfen Grundstücke und Bauland nur an die Kommunen verkaufen. Kommunen sollten Grundstücke dann nur per Erbbaurecht vergeben dürfen, vorrangig für den Bau von Sozial- bzw. bezahlbaren Mietwohnungen. Dazu sollten sie ein gesetzliches Vorkaufsrecht für alle Grundstücke in ihrer Gemeinde erhalten. Baugenehmigungen sind zeitlich zu begrenzen, Baugebote auszusprechen und Spekulationsgewinne abzuschöpfen.

Mieterschutz verbessern

Da Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen meist zur Verdrängung von Mieterinnen und Mietern und großen Preissteigerungen führen, sollen sie unter einen kommunalen Genehmigungsvorbehalt gestellt und nur in Ausnahmefällen genehmigt werden. Als Kündigungsgründe dürfen nur Vertragsverletzungen der Mieterin/des Mieters und tatsächlicher Eigenbedarf in Betracht kommen. Eigenbedarf sollte nur anerkannt werden, wenn von Vermieterseite ein naher Familienangehöriger die Wohnung dauerhaft bewohnen will. Kündigungen wegen Mietschulden müssen durch Nachzahlung innerhalb einer Schonfrist abgewendet werden können.

Mietpreisbremse schärfen

Die Wirkung der Mietpreisbremse muss  erhöht werden. Die Bestimmungen für die Wiedervermietung müssen bundesweit gelten. Ausnahmen, wie etwa bei einer bereits höheren Vormiete oder der erstmaligen Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung, sind zu streichen. Das gilt nicht für Neubauten, um den Wohnungsbau nicht zu gefährden.

Mietwucher bestrafen

Mietforderungen, die mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sollen als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße geahndet werden. Das gilt zwar seit vielen Jahren, wird aber kaum umgesetzt. Denn die Rechtsprechung fordert, dass Vermieter eine Zwangslage des Mieters ausnutzen müssen, was sich kaum nachweisen lässt. Diese praxisfremde Bedingung muss abgeschafft werden. Dazu liegt dem Bundestag eine länder- und parteiübergreifende Initiative des Bundesrats vor.

Betriebskosten deckeln

Neben den Mieten steigen auch die Betriebskosten für die Bewirtschaftung von Wohnungen. Insbesondere große Wohnungsunternehmen befeuern Kostensteigerungen, indem sie ihren Wohnungsbestand von Tochterunternehmen bewirtschaften lassen und immer neue Kosten entwickeln, um auch mit den Betriebskosten Profit zu machen. Einen wirksamen Schutz gegen überflüssige und überhöhte Betriebskosten gibt es derzeit nicht. Daher müssen umlegbare  Betriebskosten begrenzt werden sowie zweckdienlich und wirtschaftlich sein. Im Streitfall müssen Vermieter das beweisen können.

Drittel-Modell statt Modernisierungsumlage

Um Mieter vor steigenden Wohnkosten bei energetischer Sanierung zu schützen, sollte die Modernisierungsumlage als Übergangslösung auf höchstens 4 Prozent halbiert werden und Mieterhöhungen maximal 1,50 Euro pro Quadratmeter binnen sechs Jahren betragen dürfen. Als Anreiz zur energetischen Sanierung sollten Eigentümerinnen und Eigentümer direkt von öffentlicher Förderung profitieren. Ziel für die Finanzierung ist ein möglichst ausgewogenes Drittel-Modell zwischen Mietpartei, Vermieter und Staat.

Energetische Standards anheben

Zur Verringerung des CO2-Ausstoßes sollte der Neubaustandard kurzfristig auf KfW-Effizienzhausstandard 55 und mittelfristig auf einen noch ambitionierteren Standard angehoben werden. Ziel muss sein, die Energie- und Heizkosten der Mieterinnen und Mieter deutlich zu senken. Dazu müssen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten nachvollziehbar getrennt werden. Die Rahmenbedingungen für die dezentrale Stromgewinnung in Gebäuden und Quartieren sollten verbessert werden. Die öffentliche Förderung muss auf mindestens zehn Milliarden Euro pro Jahr aufgestockt werden.

CO2-Preis mieterfreundlich gestalten

Die  CO2-Bepreisung soll zu Klimaschutzinvestitionen anregen. Die Umlage auf Mieterinnen und Mieter muss aufgrund der fehlenden Lenkungswirkung umgehend abgeschafft werden. Sie zahlen nach einer Modernisierung über die Umlage bereits eine höhere Kaltmiete, unabhängig von der Klimawirksamkeit der Maßnahmen. Die Einnahmen aus einer CO2-Bepreisung sollten im Gebäudesektor bleiben, u.a. zur Finanzierung notwendiger Modernisierungen.

Wohngeld um Energiekosten erweitern

Die Berechnung des Wohngeldes muss an den realen Kosten der Betroffenen ausgerichtet werden. Dazu gehört, dass die Grundlage für die Berechnung der Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete wird, nicht die durchschnittliche Miete aller Wohngeldempfängerinnen und -empfänger vor Ort. Die realen Energie- und Heizkosten müssen angerechnet werden, zum Beispiel über eine dynamische Heiz- und Energiekostenkomponente nach Energieträgern. Beim Wohngeld muss eine Klimakomponente eingeführt werden, damit die deutlich höheren Mieten für energetisch sanierte Wohnungen angemessen bezuschusst werden.

Geldwäsche und Spekulation in Immobilienbranche beenden

BKA-Finanzexperten gehen davon aus, dass jedes Jahr 20 Milliarden Euro und mehr auf dem deutschen Immobilienmarkt illegal umgesetzt werden. Damit werden Preise und Mieten in schon überhitzten Ballungsgebieten zusätzlich angetrieben. Bargeldzahlungen beim Immobilienkauf müssen verboten werden, ein effektives Grundbuchportal und ein öffentliches Transparenzregister für Immobilien sind nötig. Die Spekulation mit Wohnraum muss durch die Einführung einer Finanztransaktionssteuer unattraktiver werden.

Mehr Transparenz bei Immobilienkonzernen

Bei Geschäftsmodellen, die auf Gewinnmaximierung ausgelegt sind, kommt es oft zu Mieterhöhungen in kurzen Zeitabständen, überteuerten Modernisierungen und systematischen Fehlern bei Heiz- und Betriebskostenabrechnungen. Üblich ist auch die Auslagerung von Dienstleistungen an firmeneigenen Tochterunternehmen. Transparenz und Auflagen für solche vermietenden Konzerne müssen deutlich erhöht werden.

Reform der Grunderwerbsteuer – Share Deals eindämmen

Große  Immobilienkonzerne umgehen die Grunderwerbsteuer mithilfe von sogenannten Share Deals. Ländern und Kommunen entgehen dadurch mindestens eine Milliarde Euro an Steuereinnahmen pro Jahr. Die preistreibende Wirkung führt auch zur Verdrängung der Mieterinnen und Mietern. Daher muss die Anteilsgrenze auf maximal 50 Prozent reduziert und die Haltefrist verlängert werden.

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