Die Innenstadt von Leipzig im Dämmerlicht.
Seit Jahren steigen Immobilienpreise und Mieten in deutschen Großstädten, wie hier in Leipzig. Bildrechte: dpa

Reform der Grundsteuer Wird Wohnen im Osten deutlich teurer?

Hohe Wohnkosten haben sich in den letzten Jahren zu der sozialen Frage in Deutschland entwickelt. Bundesfinanzminister Scholz traf sich am Freitag mit seinen Länderkollegen, um mögliche Modelle für eine Grundsteuerreform zu diskutieren. Berechnungen ergeben: Die Grundsteuer wird für die meisten Deutschen steigen.

von Ayke Süthoff, MDR AKTUELL

Die Innenstadt von Leipzig im Dämmerlicht.
Seit Jahren steigen Immobilienpreise und Mieten in deutschen Großstädten, wie hier in Leipzig. Bildrechte: dpa

Bundesfinanzminister Olaf Scholz bleibt nur noch wenig Zeit: Bis zum Jahresende muss die Reform der deutschen Grundsteuer stehen. Im April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht geurteilt, dass die bisherige Ermessungsgrundlage nicht mit dem Grundgesetz vereinbar ist und dem Finanzminister eine nicht ganz einfache Hausaufgabe gegeben: Demnach muss eine Neuregelung bis Ende 2019 vorliegen, spätestens 2024 soll die neue Grundsteuer dann in der Praxis greifen.

Drei Ideen für eine Reform liegen vor, jede von ihnen hat Vor- und Nachteile. Doch eins gilt als sicher: Wohnen dürfte noch teurer werden. Vor allem im Osten.

Hebesatz saniert klamme Kassen

Derzeit basiert die Höhe der Grundsteuer auf Gebäudewerten aus den Jahren 1964 (West) beziehungsweise 1935 (Ost). Je nach Grundstücks- und Bebauungsart wird daran die Grundsteuer berechnet.

Über einen auf kommunaler Ebene festgelegten Hebesatz können lokale Unterschiede, etwa zwischen Großstädten und Dörfern ausgeglichen werden, um mehr Gerechtigkeit zu schaffen.

Doch das Instrument funktioniert eher selten: Tatsächlich sind die Hebesätze vor allem dort besonders hoch, wo den Kommunen Geld fehlt und nicht dort, wo Grundstücke und Gebäude sehr teuer sind.

Denn die Grundsteuer erweist sich als einfaches Mittel, um die Einnahmen der Gemeinden zu erhöhen: Deutschlandweit spült sie den Gemeinden jährlich rund 14 Milliarden Euro in die Kassen.

So kommt es, dass besonders in strukturschwachen Regionen im Osten und Westen die Hebesätze außergewöhnlich hoch sind, während sie etwa in Bayern sehr niedrig sind.

WAM oder WUM?

Was das Verfassungsgericht bemängelte, ist aber etwas anderes: Seit den Jahren 1964 bzw. 1935 wurden die Gebäudewerte vom Staat nicht mehr aktualisiert, obwohl sie sich de facto massiv verändert haben.

Bundesfinanzminister Olaf Scholz
Als Bundesfinanzminister muss Olaf Scholz die Grundsteuer reformieren. Bildrechte: dpa

Für die anstehende Reform strebt Scholz daher ein sogenanntes wertabhängiges Modell (WAM) an. Dafür wird eine relativ komplexe Rechnung aufgemacht, die den aktuellen Immobilienwert von 35 Millionen Grundstücken anhand von Nettokaltmiete, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksfläche und Bodenrichtwert berechnet. So erhält man einen neuen Gebäudewert, der als Basis für die Grundsteuer gilt.

Der Arbeits- und damit Kostenaufwand für die Berechnung ist allerdings sehr hoch. Sibylle Barent, Referentin für Recht und Steuern bei Haus & Grund Deutschland, warnt bei MDR AKTUELL vor dem "bürokratischen Wahnsinn" einer solchen Berechnung, die zudem alle sechs bis sieben Jahre wiederholt werden müsste, um die Werte aktuell zu halten.

Vor diesem Hintergrund schlagen unter anderem die Länder Bayern, Hessen und Baden-Württemberg vor, die Grundsteuer einfach anhand der Grundstücksfläche zu berechnen, ein sogenanntes wertunabhängiges Modell (WUM).

Der Aufwand wäre vielfach geringer, das WUM würde allerdings zu neuen Ungerechtigkeiten führen. So wäre beispielsweise die Steuer auf ein großes Grundstück in der Lausitz höher als die Steuer auf ein kleines Grundstück mitten in der Dresdner Innenstadt, auch wenn Letzteres um ein Vielfaches mehr wert sein dürfte.

Steigende Wohnkosten für alle

Teurer könnte es aber bei beiden Berechnungsgrundlagen werden: Sollte Scholz‘ favorisiertes Modell durchkommen, müssten vor allem Großstädter Mehrausgaben befürchten. In Städten wie Leipzig, Jena, Halle, Dresden oder Erfurt, in denen Mieten und Immobilienpreise – und damit auch Gebäudewerte – in den vergangenen Jahren eh schon massiv gestiegen sind, könnte die Reform der Grundsteuer zu einer noch stärkeren Belastung bei den Wohnkosten führen.

Das gilt für Eigennutzer ebenso wie für Mieter, denn Vermieter können die Grundsteuer in voller Höhe auf die Mieter umlegen. Sollte sich das Grundstücksflächen-Modell durchsetzen, hätte das wiederum Auswirkungen auf die ländlichen Regionen im Osten.

Beispielrechnungen Grundsteuerreform So wirken sich die Grundsteuer-Modelle aus

Bodenwert-Grundsteuer
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Ein Holzhäuschen liegt auf einem bunten Grundriss
Bildrechte: imago/Gerhard Leber

Bodenwert als teure Alternative

Aus Expertenkreisen kommt ein weiterer Vorschlag zur Neuberechnung der Steuer. Demnach sollten die Kommunen sich weder am Gebäudewert noch an der reinen Fläche orientieren, sondern am Bodenwert. Dieser wird ohnehin von den Kommunen ermittelt, der Mehraufwand wäre also gering.

Problematisch an dieser dritten Variante ist allerdings, dass der Bodenrichtwert vor allem in boomenden Innenstädten teils deutlich höher ist, als eine Kombination aus Gebäude, Grundstück und Mieteinnahmen.

Haus & Grund-Expertin Barent warnt vor den Folgen: "Dieses Modell ist auf keinen Fall gerechter", sagte sie MDR AKTUELL. Eine Berechnung anhand des Bodenwerts könne zu erheblichen Mehrkosten führen. Wörtlich bezeichnet Barent das Modell als "Mietturbo".

Für Ostdeutsche wird's teurer

Barent präferiert das Flächenmodell, da es einen geringen Berechnungsaufwand mit wenig Mehrkosten für Mieter und Eigennutzer kombiniere. Über den Hebesatz könnten Kommunen Ungleichheiten ausgleichen und so verhindern, dass die Grundsteuer auf dem Land teurer wird als in Innenstädten. Sollte es einen Anstieg der Grundsteuer in ländlichen Regionen geben, sei dieser vermutlich moderat.

Trotzdem wird die Grundsteuer künftig wohl nur im Einzelfall sinken. Berechnungen von Haus & Grund zeigen, dass die meisten Mieter und Eigennutzer höhere Abgaben befürchten müssen. Ein kostenneutraler Ausweg – wie von SPD und CDU favorisiert – ist kaum vorstellbar.

Dadurch, dass die Berechnungsgrundlage mit dem Jahr 1935 im Osten noch weiter zurückliegt, dürfte es hier noch teurer werden. Barent sagt, vor allem in boomende Städte wie Jena und Leipzig könnten die Steuern steigen. Sachsens Finanzminister Matthias Haß sagte MDR AKTUELL, er rechne mit einem Anstieg der Grundsteuer in den sächsischen Großstädten Dresden und Leipzig in Höhe von etwa 25 Prozent.

Allerdings läge die Entscheidung letztlich bei der Kommune, denn diese bestimmt den Hebesatz, über den die genaue Höhe der Steuer festgelegt wird. Darüber könnte auch versucht werden, die Steuer nach unten anzupassen.

Dieses Thema im Programm: MDR FERNSEHEN | MDR AKTUELL | 01. Februar 2019 | 10:55 Uhr

Zuletzt aktualisiert: 03. Februar 2019, 09:54 Uhr

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94 Kommentare

04.02.2019 17:33 Bingo 94

Reform= Es wird teurer. Der Bürger sollte bei der Wahl daran denken, wer ihm immer mehr Geld abnimmt, das Diesel fahren verbietet ,den Strom und die Mieten und andere zum Leben nötige Sachen jährlich verteuert.In Frankreich, ist schon vielen ein Licht aufgegangen....

04.02.2019 07:18 Ludwig 93

Natürlich wird es teurer werden für die Menschen, die hier gut und gerne leben. Der Staat benötigt immer mehr Geld für die Schaffung von immer mehr sozialer Gerechtigkeit. Deutschland ist ein reiches Land. Und niemandem wird etwas weggenommen. Denn unsere Regierung hat das Perpetuum Mobile erfunden. Ironie off.

03.02.2019 16:00 Fragender Rentner 92

Und wenn ihr dann die neue Grundrente bekommen solltet, dann steht euch auch kein Wohngeld mehr zu. :-)

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03.02.2019 15:37 da bleibt für Steuerzahler nur eine Hoffnung, 91

nämlich die, dass bis zum Jahresende kein Gesetz zustande gekommen ist. Denn das Verfassungsgericht hat entschieden: Steht bis Ende 2019 kein Gesetz, fällt die Steuer weg.
Hatte die GROKO nicht im Herbst eine sg. "Sollbruchstelle"für die Regierung bestimmt?
Leider bleibt dann für die Steuerzahler nur die Hoffnung, dass das Gesetzgebungsverfahren für die neue "Grundsteuer" scheitert. So traurig ist es schon bestellt im Steuerland. Wie kann man der SPD auch das Regierungs-Tafelsilber - Finanzministerium- anbieten. Bleibt da nur die Hoffnung, dass die Groko platzt und Neuwahlen anstehen? Ja, für die Steueruahler ist das wohl der einzige Lichtblick in diesem Fall-leider

02.02.2019 21:55 Wessi 90

@ 007 ...es mir nicht um Privatbesitz.Sondern um Mieter in Wohnungen. Und um Gegenden in denen Wohnraum knapp wird. In gegenden wie den Ihren wirds eher günstiger werden.Aber aus Gegenden in denen viele Menschen wohnen wollen teurer.Aber final: es hat gar nichts mit der SPD zu tun.Zufällig ist Scholz Finanzminister.

02.02.2019 21:07 007 89

@ Kritischer Bürger ... Ich weiß, bei mir im Grundbuch steht es ähnlich. Der Eintrag "genutztes 1-2 Familienhaus" ist aber nur obligatorisch nach dem Bebauungsplan. Klar das sie da keine Fabrik oder ein Autohaus bauen dürfen. Aaaaber Einfluss auf die Höhe der Steuer hat es nicht ob ihr Haus neu alt, ein 1 oder Mehrfamilienhaus ist u das ist der springende Punkt. Mein Gedanke dazu ist ein ganz anderer. Die Sozis wollen bis ins Grundstück in ihr Privatleben hinein regulieren. Als Grdst Eigentümer bezahlst du die Landes- oder Regional übliche Grundsteuer u bauen kannst du nach dem Bebauungsplan. Der Staat, die Gemeinde hat keinen Einfluss die Steuern bzw die Berechnungsgrundlage aus welchem Gründen auch immer für unsere immobilen zu verändern. NOCH NICHT! Wenn sie das künftig können steigen die Steuern willkürlich ins Uferlose u die Mieten auch. Die selbe Gaunerei läuft schon wie sie gesagt haben mit den Straßenausbaugebühren. Das zahlen alles wir kleinen Häusle Besitzer ...

02.02.2019 20:48 Reini 88

Die Grundsteuer ist veraltet und nicht gerecht, wurde jetzt festgestellt. Alles gut! Aber wann wird Steuerverschendung mit Strafe geahndet.
Millionen hätten wir für Straßen, Kindergärten oder für Kinderhospitze die um Spenden betteln müssen.
Alles nur traurig!

02.02.2019 19:31 Klarheit 87

@11:08 Kritischer Bürger 73,

---"....@Klarheit 70: Wer hat oder kann sich als einfacher Bürger hier 10.000 qm Fläche leisten, die NUR für das Privateigentum genutzt wird? Zu we...."-----,

bitte nicht böse sein aber 10000m2 sind auf dem Lande nicht viel , ich habe wesentlich mehr - betreibe keine Landwirtschaft (lasse die Flächen ,Hanglage , kein Bauland etc. von einen befreundeten ÖkoBauern abweiden), arbeite im Schichtbetrieb , -- das haben viele , ist kein Spekulationsland , weit ab von jeglichen Bebauungsplan -- dies mit Stadtlage , Villenviertel , Bauland etc. Grunsteuerlich gleichzusetzen bedeutet den finanziellen Kollaps im ländl. Raum - also bitte etwas weiter denken !

02.02.2019 19:25 Rasselbock 86

Fakt ist: Ost und West haben derzeit verschieden Gst Sätze, das soll weg sagt das BVGG.Dazu gibte es ein Urteil und eine Frist zur Vollstreckung. Man kann sagen: Wohnen in der Stadt oder am Stadtrand wird teurer, auf dem dorf, wo oft Leerstand ist, wird es wohl billiger werden oder gleich bleiben im Preis. Nur, wenn die Bewertung steuerneutral sein soll muss irgenwas in Preis fallen, entweder der Bodenrichtwert, die Nutzungsfläche, die Bewertung von Wohn- oder Nebelfläche etc. Fakt ist, es wird kosten, der Staat wird seine Bürger wieder melken. Nebenbei eine Frage: Sind genug Gelbwesten im Handel?

02.02.2019 18:52 Kritischer Bürger 85

Ich bin Grudstückseigentümer und kann nur schreiben: NICHT NUR DAS GRUNDSTÜCK=also die Größe des eingegrenzten Grundstückes lt. Grundbuch wird hier bewertet, sondern auch das darauf ein für den Eigenbedarf zu Wohnzwecken genutztes Gebäude steht. BJ 1890 und durch die vorherigen wie auch von mir auf bestens erhaltene Gewerk (wie es im Behördendeutsch heißt) wird nach dem BJ und der Größe besteuert,wonach ich hier GANZE 18,65 EURO in jeweils Drei Monaten (also alle viertel Jahr) zu bezahlen habe. Das wird sich ändern, nur wie, darauf bin ich mal gespannt. Es hat Strassenanbindung, (Hier musste ich schon mich mit entsprechendem Geld die Strassenausbaugebühren bezahlen weil vor einigen Jahren hier die Abwasserdrainage samt Strassenerneuerung mir locker 5000 Euro kosteten f. 25m Grundstückslänge) Hat den Grdst.Wert nicht erhöht, was gut ist und so bleiben soll. NICHT wie hier ggf. der Bodenwert mit einbezogen werden soll. Da bin ich entsprechend strikt DAGEGEN!