Blick über die Stadt mit Hotel Radisson und Hochhäusern am Stadtring.
Erfurt ist eine von nur zwei Städten in Mitteldeutschland, in denen die Mietpreisbremse gilt. Bildrechte: imago/Karina Hessland

Hintergrund Fragen und Antworten zur Mietpreisbremse

Normalverdiener sollen auch in nachgefragten Gegenden ihre Mieten bezahlen können – dies war das Versprechen der Mietpreisbremse, die inzwischen seit mehr als drei Jahren gilt. Zum 1. Januar 2019 wurden die Regelungen noch einmal verschärft. Fragen und Antworten zum Thema im Überblick.

Blick über die Stadt mit Hotel Radisson und Hochhäusern am Stadtring.
Erfurt ist eine von nur zwei Städten in Mitteldeutschland, in denen die Mietpreisbremse gilt. Bildrechte: imago/Karina Hessland

Was besagt die Mietpreisbremse?

Bei der Wiedervermietung einer Wohnung darf die zulässige neue Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent steigen. Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete gibt der örtliche Mietspiegel. Wo es keinen gibt, können Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter- oder Mieterverbänden herhalten.


Gilt die Preisbremse für alle Wohnungen?

Nein. Bei Neubauten und bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Sanierung greift die Mietpreisbremse nicht. So sollen Investitionen in den Wohnungsmarkt nicht gehemmt werden. Umfassend ist eine Modernisierung, wenn die Investition dafür etwa ein Drittel des für einen Neubau erforderlichen Aufwands umfasst. Als Neubau gelten neu errichtete Häuser und Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden.


Gilt die Preisbremse überall in Deutschland?

Nein. Sie gilt nur in Gebieten mit "angespanntem Wohnungsmarkt". Die Bundesländer legen entsprechende Gebiete fest. Dafür gibt es vier Kriterien:

  • Die Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Schnitt.

  • Die Mietbelastung ist deutlich höher als der bundesweite Schnitt.

  • Die Bevölkerung nimmt zu, ohne das erforderlicher Wohnraum geschaffen wird.

  • Der Leerstand ist gering bei gleichzeitig hoher Nachfrage.

Auf der Internetseite des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) gibt es eine Übersichtskarte zu den Städten und Landkreisen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Die Karte beruht jedoch auf Daten von 2016.


Gibt es die Mietpreisbremse in Sachsen, Sachsen-Anhalt oder Thüringen?

Die Mietpreisbremse gilt in Mitteldeutschland ausschließlich in Thüringen, und zwar in Erfurt und Jena.

In Sachsen und Sachsen-Anhalt haben die Landesregierungen keine Gebiete für die Mietpreisbremse ausgewiesen.

In den sächsischen Metropolen Dresden und Leipzig gelten allerdings sogenannte abgesenkte Kappungsgrenzen. Das bedeutet, dass Bestandsmieten dort innerhalb von drei Jahren lediglich um maximal 15 Prozent erhöht werden dürfen. Normalerweise liegt dieser Wert bei 20 Prozent. Mit der Mietpreisbremse hat dies streng genommen nichts zu tun. Es handelt sich um ein ergänzendes Instrument der Wohnungsmarktpolitik.


Welche Rechte bekommen Mieter durch die Mietpreisbremse?

Mieter sind selbst dafür zuständig, ihre Rechte gegenüber den Vermietern einzufordern. Dies wurde seit Einführung des Gesetzes als zentraler Schwachpunkt betrachtet. Seit Anfang Januar 2019 soll es aber leichter werden für die Mieter: Seitdem gilt die "vorvertragliche Auskunftspflicht". Vermieter müssen demnach vor Vertragsabschluss unaufgefordert und schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt, zum Beispiel aufgrund einer Modernisierung.

Wenn Mieter der Auffassung sind, dass die Miete zu hoch ist, reicht seit Januar außerdem eine einfache Rüge. Der Mieter muss keine Begründung mehr liefern und zum Beispiel mühsam Mietspiegel recherchieren.


Was gilt für Modernisierungen?

Nach einer Modernisierung können Vermieter die Kosten dafür nur begrenzt umlegen. Seit diesen Jahr gilt in der Regel: Die Miete darf in einem zeitraum von sechs Jahren aufgrund einer Modernisierung um nicht mehr als drei Euro je Quadratmeter steigen.

Zusätzlich hat der Gesetzgeber die sogenannte Modernisierungsumlage abgesenkt. Statt elf Prozent der Kosten dürfen Vermieter nur noch acht Prozent auf die Mieter umlegen. So sollen Mieter von großen Wohnungen vor hohen Modernisierungskosten geschützt werden.

Mieter, die durch starke Mietsteigerungen aus ihren Wohnungen vertrieben werden, haben Anspruch auf Schadenersatz.


Was passiert, wenn Vermieter gegen die Regeln verstoßen?

Vermieter, die ihrer Auskunftspflicht nicht nachkommen, können sich später nicht mehr auf Ausnahmen von der Mietpreisbremse berufen. Sie dürfen die Miete dann während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses nicht mehr erhöhen.

Mieter können zu viel gezahlte Mieten außerdem zurückverlangen, und zwar rückwirkend bis zu dem Zeitpunkt, an dem sie den Vermieter gerügt haben.

Gezieltes "Herausmodernisieren" – also die Verdrängung angestammter Mieter durch extreme Preiserhöhungen – wurde außerdem als Ordnungswidrigkeit eingestuft. Bußgelder von bis zu 100.000 Euro sind bei Verstößen möglich. Das gilt zum Beispiel, wenn ein Jahr nach Ankündigung der Modernisierung noch nichts passiert ist, wenn der Vermieter eine Verdopplung der Miete ankündigt oder die Bauarbeiten unnötig belastend für Mieter sind.

Quellen: AFP, dpa, Bundesjustizministerium

Dieses Thema im Programm: MDR AKTUELL TV | 24. Januar 2019 | 19:30 Uhr

Zuletzt aktualisiert: 24. Januar 2019, 18:14 Uhr