Umstrittene GrundsteuerWird Wohnen in Sachsen-Anhalt teurer?
Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung besitzt, muss dafür an seine Kommune Grundsteuer bezahlen. Mieter werden an den Kosten durch die Betriebskostenabrechnung beteiligt. Das Bundesverfassungsgericht verlangt bis Ende des Jahres eine Reform der Grundsteuer-Berechnung. Wohnen in gefragten Orten Sachsen-Anhalts könnte damit teurer werden, je nachdem, welches Modell sich durchsetzt. Der Mieterbund will es Eigentümern verbieten, die Grundsteuer umzulegen. Deren Verband warnt vor negativen Folgen.
Die meisten Sachsen-Anhalter, egal ob Eigentümer oder Mieter, haben mit ihr zu tun. Doch kaum einer weiß genau, wie sie eigentlich berechnet wird: die Grundsteuer. Sie berechnet sich aus drei Faktoren: Einheitswert, Grundsteuermesszahl und Hebesatz. Der Einheitswert wurde in der Bundesrepublik das letzte Mal 1964 ermittelt. Im Gebiet der ehemaligen DDR wird als Berechnungsgrundlage meist sogar auf die Wertverhältnisse von 1935 zurückgegriffen – also auf Daten des Deutschen Reichs. Die Grundsteuermesszahl wiederum ergibt sich aus den Vorschriften des Steuerrechts. Sie legt fest, wieviel Promille des Einheitswertes steuerpflichtig sind. Tendenziell liegt die Messzahl im Osten höher als im Westen. Der Hebesatz wird schließlich von jeder Kommune individuell festgelegt. In großen Städten ist er vielfach höher als in ländlichen Regionen.
Aktuelle Grundsteuer-Berechnung verfassungswidrig
Das Bundesverfassungsgericht hatte im April 2018 die Vorschriften zur Einheitsbewertung als verfassungswidrig gerügt. "Das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitraum von 1964 führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt", heißt es in der Mitteilung der Verfassungsrichter. Da sich die Verkehrswerte jedoch in den vergangenen Jahrzehnten sehr unterschiedlich entwickelt hätten, habe man es nun mit "flächendeckenden, zahlreichen und erheblichen Wertverzerrungen bei der Einheitsbewertung" zu tun.
Von diesen Verzerrungen kann jeder ein Lied singen, der in seinem Ort die Bodenrichtwerte kennt. Die können schon in einer Großstadt je nach Lage stark variieren. Noch krasser werden die Differenzen dann aber im Vergleich zwischen gefragten urbanen Regionen und ländlichen Regionen mit starker Abwanderung. Mit der Situation 1964 oder 1935 hat das meist nicht mehr viel zu tun. Bis Ende 2019 muss der Gesetzgeber eine Neuregelung schaffen, damit die Grundsteuer gerechter wird. Sie soll dann ab 2025 greifen.
Zwei Reformmodelle standen zuletzt in der engeren Auswahl: Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) will mit einem wertabhängigen Modell die Grundstückswerte, das Alter von Gebäuden und die durchschnittlichen Mietkosten berücksichtigen. Dieses Modell zur Neuberechnung der Grundsteuer wird auch von einigen Ländern mitgetragen. Die Befürworter halten es für gerechter als das Modell, welches Bayern und Niedersachen favorisieren. Sie wollen die Höhe der Grundsteuer pauschal an der Fläche orientieren. Das halten die Regierungen in München und Hannover für weniger bürokratisch.
SPD will Eigentümer Grundsteuer alleine zahlen lassen
Zur künftigen Ausgestaltung der Grundsteuer kam dann Anfang des Monats noch ein weiterer Vorschlag der SPD auf den Tisch. Deren Finanzpolitiker Carsten Schneider – seines Zeichens Parlamentarischer Geschäftsführer der Bundestagsfraktion – will, dass Eigentümer die Grundsteuer alleine zahlen. Dafür soll die Betriebskostenverordnung geändert werden – die Grundsteuer kann dann vom Vermieter nicht mehr auf die Miete umgelegt werden. So hatte sich bereits vor einigen Monaten Schneiders Parteifreundin Katarina Barley positioniert, die in der Bundeshauptstadt das Justizressort verantwortet.
Holger Neumann, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund Sachsen-Anhalt, ist von den Diskussionen um die Grundsteuer überhaupt nicht begeistert. Sein Verband hat ein einfaches Flächenmodell vorgeschlagen. Es solle möglichst den Status Quo lassen, den Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts aber Rechnung tragen, erläutert er im Gespräch mit MDR SACHSEN-ANHALT. "Wir halten wenig davon, die Wertermittlung sehr kompliziert zu machen und große Differenzen zwischen Stadt und Land, beziehungsweise innerhalb der Städte, mit hohen Bodenrichtwerten und geringeren Bodenrichtwerten zuzulassen."
Der 63-Jährige geht vor allem mit dem Vorschlag der SPD zum Umlage-Verbot der Grundsteuer hart ins Gericht. "Wir sind natürlich dagegen, weitere Nebenkosten intransparent in die Grundmiete zu integrieren. Es ist nämlich die unehrlichste Art, Politik zu machen. Erst soll der Vermieter die Grundsteuer tragen und dann, wenn er sie in die Miete einpreisen muss, wird wieder herumgezetert, dass sich die Mieten erhöhen und dass sie begrenzt werden müssen!"
Haus & Grund prognostiziert steigende Mieten
Dass sich die Mieten bei einem Umlage-Verbot für die Grundsteuer erhöhen, daran lässt Neumann keinen Zweifel:
Wir müssen die Kosten weitergeben. Auch gestiegene Handwerkerkosten gehen in die wohnungswirtschaftliche Rechnung mit ein. Und wenn dann auch noch die Grundsteuer in die Miete einkalkuliert werden soll, dann werden die Mieten zwangsweise steigen müssen.
Holger Neumann, Landespräsident Haus & Grund Sachsen-Anhalt
Folgt man dieser Logik, kann von einer Entlastung der Mieter, wie sie SPD-Politiker Schneider vorschwebt, keine Rede sein.
Dabei würden sich viele Kleinvermieter mit Mieterhöhungen bei langjährigen Mietverhältnissen bislang zurückhalten, berichtet Neumann und verweist dabei auf die jüngste Vermieterbefragung von Haus & Grund. Knapp ein Viertel aller privaten Vermieter erhöht demnach die Miete ausschließlich bei einem Mieterwechsel. Fast drei Viertel aller Mietwohnungen seien im Besitz von Kleinvermietern, berichtet Neumann.
Zudem sind zum Beispiel Besitzer von unvermieteten Eigenheimen oder Eigentumswohnungen dumm dran, falls sich bei einer Neuberechnung ihre Grundsteuer deutlich erhöhen sollte. Neumann: "Die können gar nichts machen. Da befürchten wir gerade: Wenn die Grundsteuer nicht mehr in der Miete als Nebenkosten explizit ausgewiesen und auf die Mieter umgelegt wird, wird die Politik es natürlich einfacher haben, an der Grundsteuer-Schraube weiter zu drehen. Das wird vor allen Dingen den Einfamilienhaus-Eigentümer betreffen, der nach dem jetzigen Berechnungsmodell ohnehin schon wesentlich mehr Grundsteuer bezahlt als ein Mieter."
Haus & Grund rechnet also damit, dass viele Kommunen angesichts ihres Finanzbedarfs die Hebesätze der für Wohnimmobilien maßgeblichen Grundsteuer B verändern – nach oben. Diese sind von Ort zu Ort verschieden, aber tendenziell in den vergangenen Jahren deutlich angehoben worden. Mit am höchsten sind in Sachsen-Anhalt die Hebesätze in großen Städten wie Halle, Magdeburg und Dessau-Roßlau. Der durchschnittliche Wert lag nach Angaben des Statistischen Landesamtes in Sachsen-Anhalt 2017 bei 415 Prozent.
Der Bundesverband von Haus & Grund ließ sich dieser Tage sogar mit der Aussage zitieren, dass die Grundsteuer im Notfall ganz abgeschafft werden sollte, falls sich die Politik nicht auf eine vernünftige Lösung einigt. Das geht dem Landesverband Sachsen-Anhalt allerdings zu weit, wie Holger Neumann klarstellt. "Wir halten die Grundsteuer für eine annehmbare kommunale Infrastruktur-Steuer. Sie wird von allen getragen. Alle werden an kommunaler Infrastruktur wie Kindergärten und Straßen beteiligt. Es ist ein gutes und verwaltungstechnisch sehr preiswertes Verfahren, um Mittel für eine Kommune zu beschaffen, um ihre Umgebung auszugestalten."
Grundsteuer wichtige Einnahmequelle der Kommunen
Die Grundsteuer ist für die deutschen Kommunen die drittwichtigste Einnahmequelle – nur aus der Gewerbesteuer und der Umsatzsteuer kassieren sie noch mehr Geld. Einer Erhebung der Bertelsmann Stiftung zufolge, die sich auf den Realsteuervergleich des Statistischen Bundesamts für 2017 bezieht, macht die für Immobilien maßgebliche Grundsteuer B durchschnittlich rund 15 Prozent der Gemeindesteuern aus. Auch in Sachsen-Anhalt trifft das auf die meisten Regionen zu. Nur in Mansfeld-Südharz und im Burgenlandkreis lag der Anteil bei unter zehn Prozent, in Dessau-Roßlau bei über 20 Prozent der selbst kassierten Steuern. Deutschlandweit kamen aus der Grundsteuer zuletzt 14 Milliarden Euro für die Kommunen zusammen.
Bund der Steuerzahler fordert nachvollziehbares Modell
Auch der Bund der Steuerzahler Sachsen-Anhalt sieht die Ideen, die in Berlin diskutiert werden, sehr kritisch. Die zwischen Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) und seinen Länderkollegen vereinbarten Eckpunkte zu einer Reform der Bewertung der Grundsteuer klängen nicht nach einem einfachen und transparenten Modell, sondern nach mehr Bürokratie, mehr Kosten und mehr Klagen, meint Vorstandsmitglied Ralf Seibecke. Sein Verband lehne ein solches "problematisches, wertabhängiges" Modell ab. "Nach unserer Auffassung soll jeder Betroffene die Höhe der Grundsteuer mindestens nachvollziehen, am besten sogar selber berechnen können."
Der Steuerzahlerbund sieht durch den Wertbezug bei der Berechnung auch die politisch versprochene Aufkommensneutralität gefährdet. Seibecke: "Ein neues Modell kann nur dann beim Steuerzahler auf Akzeptanz stoßen, wenn es einfach, transparent, nachvollziehbar ist und weiterhin ein bezahlbares Wohnen ermöglicht. Unkenntnis über die künftige Steuerberechnung und eventuell damit einhergehende Steuerbelastungen werden diesem Grundbedürfnis nicht gerecht."
Bislang zahlen Mieter monatlich im bundesweiten Schnitt 19 Cent pro Quadratmeter für die Grundsteuer, heißt es von Experten. Macht bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung gut 13 Euro im Monat und fast 160 Euro im Jahr. Es bleibt bislang offen, wer in Zukunft für die Grundsteuer deutlich tiefer in die Tasche langen muss. Dies wird allgemein für Eigentümer und Mieter erwartet, die in gefragten Regionen wohnen, zum Beispiel in Ballungsgebieten. In ländlichen Regionen könnte es für Betroffene am Ende aber auch günstiger werden. Erklärtes Ziel der Politik ist es, die Grundsteuer-Reform so umzusetzen, dass die Kommunen am Ende genauso viel Geld bekommen wie bisher.
Mieterbund will Eigentümer zur Kasse bitten
Der Deutsche Mieterbund Sachsen-Anhalt wünscht sich ein Grundsteuer-Modell, das sich am Bodenwert orientiert. Sollten zur Berechnung Gebäudewert und die Mieten mit herangezogen werden, wäre das für Mieter in schon teuren Wohnlagen eine zusätzliche Belastung, so die Landesvorsitzende Ellen Schultz auf Nachfrage von MDR SACHSEN-ANHALT. Diese Belastung treffe auch auf die Kommunen in Sachsen-Anhalt zu, besonders für die beiden Großstädte Halle und Magdeburg. Der Deutsche Mieterbund will wie auch die SPD, dass Eigentümer die Grundsteuer nicht mehr auf die Mieter umlegen können.
Die Steuer "klebt" am Grund und Boden - ist also eine reine Eigentumssteuer und muss auch von den Eigentümern und Vermietern bezahlt werden. Wir werden eine Kampagne gegen die Umlegbarkeit der Grundsteuer auf die Miete starten.
Ellen Schultz, Landesvorsitzende Deutscher Mieterbund Sachsen-Anhalt
Zum Einwand von Haus & Grund, dass viele Eigentümer die fehlenden Einnahmen dann über die Kaltmiete ausgleichen würden, sagt die Mieterbund-Landeschefin, dies möge im Einzelfall zu prüfen sein. "Es ist aber nicht nachvollziehbar, dass mit Verkäufen gedroht wird. Welcher Eigentümer verliert seinen Besitz wegen dieser Steuer?"
Eigentümer-Vertreter Holger Neumann hält solche Verkäufe für realistisch. "Bis jetzt gibt es immer noch sehr viele private Eigentümer, die auch Wohnungen vermieten. Wir beobachten aber, hauptsächlich im Osten, dass viele private Eigentümer nicht mehr bereit sind, diesen ganzen bürokratischen Irrsinn mitzumachen. Die Anforderungen an Wohnungsverwaltung und Wohnungsbereitstellung werden immer verrückter. Wir haben gerade als Verein die Tendenz, dass ältere Eigentümer ihre Objekte verkaufen. Dann kommen größere Unternehmen wie zum Beispiel Vonovia zum Zuge. Und ob das immer für die Mieter das günstigere Modell ist, wage ich zu bezweifeln."
Finanzministerium setzt auf Kompromiss
Sachsen-Anhalts Finanzministerium hält sich mit einer Bewertung der diskutierten Grundsteuer-Modelle zurück. Man wolle keinem Kompromiss im Wege stehen, teilte Pressesprecher Wolfgang Borchert auf Anfrage von MDR SACHSEN-ANHALT mit. "Unser größtes Interesse besteht darin, dass es überhaupt eine Regelung gibt, die den Kommunen ihre wichtige Einnahmequelle erhält und die praktikabel ist – also ohne riesige neue bürokratische Hürden funktioniert." Das Finanzministerium macht sich aber bereits Gedanken über eine Bundesratsinitiative. "Bei einem Scheitern der bisherigen Bemühungen wäre eine neue, eigene Initiative der Länder oder einiger Länder denkbar, aber wegen des verbleibenden Zeitfensters eine nicht erstrebenswerte Alternative."
Zeit für eine Lösung drängt
Wenn es keine Lösung gibt, die alle als halbwegs gerecht empfinden, landet der Streit womöglich wieder in Karlsruhe: Beim Bundesverfassungsgericht. Der Appell von Neumann an die Politiker: "Bitte geht vernünftig mit dem Thema um, und nutzt es nicht zu wahltaktischen Manövern."
Ein hoher Hebesatz und eine neue Grundsteuer, die den Verkehrswert einer Immobilie stärker berücksichtigt – ein solches Modell könnte gerade für Mieter und Selbstnutzer von Immobilien in prosperierenden Ballungsgebieten zu einer finanziellen Belastung werden. Es könnte auch ganz anders kommen: Bis Ende 2019 muss die Reform der Grundsteuer von Bundestag und Bundesrat beschlossen werden. Sonst kann die Steuer wegen der verfassungswidrigen Berechnung bereits im nächsten Jahr nicht mehr erhoben werden – das würde viele Steuerzahler freuen, täte den Kommunen in Sachsen-Anhalt aber so richtig weh.
Über den AutorFalko Wittig ist im Osten Deutschlands geboren. Dort lebt und arbeitet er auch heute gerne. Nach vielen Jahren beim Rundfunk Berlin-Brandenburg ist der Diplom-Journalist heute bei MDR SACHSEN-ANHALT im Einsatz. Dort arbeitet er in den Redaktionen von Radio, Fernsehen und Online und beschäftigt sich vor allem mit politischen und wirtschaftlichen Themen. Zu seinen Lieblingsorten in Sachsen-Anhalt zählen Wernigerode, dünn besiedelte Gebiete entlang der Elbe und im Jerichower Land sowie der Naturpark Dübener Heide.
Dieses Thema im Programm:MDR SACHSEN-ANHALT - Das Radio wie wir | 14.03.2019 | 05:30 Uhr
Quelle: MDR/fw
Dieses Thema im Programm:MDR SACHSEN-ANHALT | MDR SACHSEN-ANHALT - das Radio wie wir | 14. März 2019 | 05:30 Uhr