Immobilien Wohnung gekündigt: Wenn der Vermieter Eigenbedarf vortäuscht

In den vergangenen Jahren hat es immer häufiger Kündigungen aufgrund eines Eigenbedarfs des Vermieters gegeben. Doch nicht in allen Fällen lag dieser tatsächlich vor. So sind die Wohnungen später neu vermietet oder die Immobilien zum Verkauf angeboten worden. Was können Mieter dagegen tun?

Es war kurz vor Weihnachten, als die Kündigung in die Wohnung flatterte. Der Vermieter meldete Eigenbedarf an für die 100 Quadratmeter in einem Leipziger Gründerzeitviertel. Neun Jahre hatte Matthias Gundermann dort mit seiner Familie gelebt – bis zu jenem Dezember 2016.

"Es war ein ziemlicher Schock", sagt Matthias Gundermann. Der Sohn war damals gerade eingeschult worden. Die Familie war im Viertel fest verwurzelt. "Das hat uns erst mal total durcheinandergebracht." Ein halbes Jahr lang suchten sie nach einer neuen Wohnung. Im Mai 2017 zogen die Gundermanns aus und in eine ähnlich große Wohnung im Viertel ein. Allerdings kostete die nun 900 Euro Miete – 275 Euro mehr als die alte.

Der Eigentümer, der die alte Wohnung ein Jahr zuvor für 152.000 Euro gekauft hatte, wollte sie selbst nutzen. Im Kündigungsschreiben hieß es, dort könne er "Wohnen und Arbeiten in idealer Weise miteinander verbinden". Im September 2017 entdeckte Matthias Gundermann seine alte Wohnung auf einem Immobilienportal. Dort wurde diese zum Verkauf angeboten: für 249.000 Euro. Für ihn war klar: der Eigenbedarf war nur vorgetäuscht. Er zog vor Gericht.

Amtsgericht Leipzig entschied zu Gunsten der Mieter

Vor dem Amtsgericht in Leipzig "hat der ehemalige Vermieter argumentiert, dass er die Wohnung tatsächlich selber nutzen wollte", sagt Matthias Gundermann. Dann hätten sich aber kurzfristig seine Lebensumstände so geändert, dass dieser doch nicht eingezogen sei und die Wohnung dann weiterverkauft habe.

Im März 2021 hat das Amtsgericht zugunsten von Matthias Gundermann entschieden. Der Eigentümer habe seinem ehemaligen Mieter Schadensersatz in Höhe von 10.000 Euro zu zahlen, denn es habe nie eine "ernsthafte Selbstnutzungsabsicht" vorgelegen, heißt es in der Urteilsbegründung. Die "Angaben im Kündigungsschreiben waren unzutreffend".

Außerdem wurde der Eigentümer dazu verurteilt, die Differenz zwischen der Miete der ehemaligen Wohnung und der höheren Miete in der neuen zu bezahlen. "Wichtige Voraussetzung dafür ist, dass die Wohnungen vergleichbar sind", erklärt Gundermann. Das sei bei ihrem Fall gegeben: Die Wohnungen sind ungefähr gleich groß, sie liegen im selben Stadtviertel, selbe Etage, vergleichbare Ausstattung. "Und damit hat das Amtsgericht dann entschieden, dass also dieser Schaden auch zu ersetzen ist."

Ehemaliger Vermieter muss Schadensersatz und Ausgleich zahlen

Diese Differenz zwischen der alten und der neuen Miete beträgt jährlich 3.300 Euro, welche der Eigentümer nun an seinen ehemaligen Mieter zahlen muss. MDR exakt hat den ehemaligen Vermieter der Familie Gundermann um eine Stellungnahme gebeten, doch die Anfrage blieb unbeantwortet.

In ganz Deutschland steigen die Zahlen der gerichtlichen Auseinandersetzungen wegen Eigenbedarfskündigungen seit mehreren Jahren deutlich an. Das zeigen auch die Daten des Deutschen Mieterbundes. 2016 waren es knapp 13.000 Prozesse, vier Jahre später dann fast 2000 mehr.

Die Zahl der Eigenbedarfskündigungen steigt deshalb an, weil die Wohnungssituation immer problematischer wird.

Lukas Siebenkotten Präsident des Deutschen Mieterbundes

"Das heißt in überhitzten Wohnungsmärkten, wo wir ganz deutlichen Wohnungsnachfrage-Überhang haben, ist es eigentlich eine logische Folge, dass auch mehr Eigenbedarfskündigungen stattfinden", so der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten.

Mieterbund: Strafen sind zu gering

Siebenkotten hält die aktuellen Strafen für vorgetäuschte Eigenbedarfskündigungen für zu gering. "Dazu braucht man erkennbare Bußgelder. Also ich muss Angst davor haben, fünfstellige Euro Beträge bezahlen zu müssen, wenn ich so was mache", sagt Lukas Siebenkotten.

Härtere Sanktionen seien unnötig, findet Kai Warnecke, der Präsident des Eigentümerverbandes Haus und Grund: "Wir haben ein sehr, sehr scharfes Schwert als Sanktionen bei den Eigenbedarfskündigungen, nämlich jahrelange Schadenersatzzahlungen für all diejenigen, die missbräuchlich eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen haben." Das sei abschreckend genug für alle rechtschaffenden Vermieter.

Den Eigentümer der ehemaligen Wohnung von Matthias Gundermann in Leipzig haben die bestehenden Regelungen nicht abgeschreckt. Den Ausgleich seines finanziellen Schadens musste der Mieter erst vor Gericht erstreiten. Am Ende hatten Matthias Gundermann und seine Familie noch Glück im Unglück: sie konnten in ihrem vertrauten Viertel wohnen bleiben.

Quelle: MDR exakt/ mpö

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Dieses Thema im Programm: MDR FERNSEHEN | MDR exakt | 13. Oktober 2021 | 20:15 Uhr

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