Wohnungpolitik in Österreich Gemeinnütziges Bauen – ein Wohnungsparadies für Mieter?

Bezahlbarer Wohnraum entsteht in Österreich durch das Konzept "gemeinnütziges Bauen". Was das genau ist, erklärt Bernd Rießland, Verbandsobmann des Österreichischen Verbandes Gemeinnütziger Bauvereinigungen (ÖVGB).

ARCHIV - 25.02.2019, Hamburg: Die Baustelle, auf der 182 Wohnungen entstehen, aufgenommen vor dem Richtfest für das Gebäude.
Gemeinnütziger Wohnungsbau ist nicht vergleichbar mit dem Bau von Sozialwohnungen (wie hier im Bild bei Hamburg zu sehen). Bildrechte: dpa

In ihren Programmen zur Bundestagswahl fordern SPD, Grüne und Linke die Wiedereinführung des sogenannten gemeinnützigen Wohnungsbaus. Den gab es in Deutschland schon einmal bis 1990 – in der Bundesrepublik. Während das Modell hierzulande abgeschafft wurde, wird es in Österreich seit Jahrzehnten erfolgreich praktiziert und gilt für die OECD sogar als beispielhaft.

Doch was heißt eigentlich gemeinnütziger Wohnungsbau? Dazu haben wir mit Bernd Rießland gesprochen. Er ist Verbandsobmann des Österreichischen Verbandes gemeinnütziger Bauvereinigungen. Um eins vorweg zu nehmen: Gemeinnütziges Bauen hat nichts mit sozialem Wohnungsbau zu tun, wie man ihn in Deutschland kennt.

Interview mit Bernd Rießland, Verbandsobmann des Österreichischen Verbandes gemeinnütziger Bauvereinigungen

Herr Rießland, gemeinnütziger Wohnungsbau – was heißt das?

Bernd Rießland: Den gemeinnützigen Wohnungsbau in Österreich können Aktiengesellschaften oder Gesellschaften mit beschränkter Haftung oder Genossenschaften betreiben. Für sie gelten klare Gesetze und Regeln, wie sie zu wirtschaften haben. Das wichtigste Prinzip: Die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen müssen kostendeckend arbeiten, dürfen nur begrenzt Gewinne machen, bzw. müssen diese für den Wohnungsbau reinvestieren und sind dafür von der Körperschaftsteuer befreit.

Bernd Rießland
Bernd Rießland ist Verbandsobmann des Österreichischen Verbandes gemeinnütziger Bauvereinigungen. Bildrechte: MITTELDEUTSCHER RUNDFUNK

Was heißt kostendeckend?

Bernd Rießland: Das sogenannte Kostendeckungsprinzip ist der wichtigste Punkt. Das heißt, die Kalkulation der Mieten ist orientiert an den Ausgaben, die das Unternehmen hat. Die Finanzierung von Investitionen ist sehr langfristig. So ist es im gemeinnützigen Sektor Tradition, die Rückzahlung der Finanzierungen über einen Zeitraum von 35 oder 40 Jahren zu strecken. Dadurch ergibt sich eine sehr niedrige Anfangsmiete. Und nur die tatsächlich anfallenden Kosten darf man als Miete verrechnen, nicht mehr, auch wenn der Standort vielleicht viel mehr hergeben würde.

Welche Mieten sind dadurch möglich?

Bernd Rießland: Wir liegen im Neubau in der Größenordnung von sechs bis sieben Euro je Quadratmeter. Das liegt um etwa 30 Prozent unter dem, was der private Markt anbietet. Eine wichtige gesetzliche Grundlage ist auch, dass nach der Ausfinanzierungsphase, also ca. nach 35 Jahren, die Miete gesetzlich fixiert ist, in einer Höhe von 4,50 Euro. Wenn die Objekte das entsprechende Alter haben und abbezahlt – oder, wie es in Österreich heißt – "ausfinanziert sind", dann sinkt die Miete für die Bewohner in der Altsubstanz. Und trotzdem gelingt es uns, den Wohnungsbestand als den am besten Instandgehaltenen in Österreich zu führen. Und es bleibt sogar noch eine Marge über, um Neuinvestitionen in Gang zu setzen.

Nochmal nachgefragt: Für Mieter in gemeinnützigen Wohnungen kann auch die Miete sinken? So etwas gibt es?

Bernd Rießland: Jawohl, so etwas gibt es, weil der Grundgedanke ist, dass man nur die tatsächlichen Kosten verrechnet und keine Gewinnspannen hat. Wenn das Gebäude fertig finanziert ist, ist die Miethöhe für das Unternehmen gesetzlich festgelegt: auf etwa zwei Euro. Diese Beträge sind wertgesichert. Das waren vor drei Jahren 1,75 Euro, und wandern mit dem Verbraucherpreisindex hinauf. Und zusätzlich zahlt man noch einen Betrag für die Instandhaltung gewidmetes Geld der Bewohner. Das muss ins Haus investiert werden. So ergibt sich ein Gesamtbetrag von 4,50 Euro (Derzeit: 1,87 Euro Grundmiete und 2,13 Euro EVB, also in Summe vier Euro. Die 4,50 Euro inkludieren bereits die Rücklagenkomponente und die Umsatzsteuer). Mehr brauchen wir nicht.

Welche Regeln gibt es denn für die Vergabe solcher Wohnungen?

Bernd Rießland: Im Wesentlichen ist das frei. Es gibt Einkommensgrenzen in jedem Bundesland, d.h., die Bundesländer legen für geförderte Objekte ihre Einkommensgrenzen fest. Zum Beispiel eine Familie in Wien mit einem Kind darf maximal ein Jahresnettoeinkommen von rund 81.000 Euro haben. Liegt sie darunter, hat sie Zutritt zu dem System. Das wird aber nur beim Eintritt das erste Mal geprüft. Egal, ob das Einkommen dann sinkt oder ob es dann steigt, man ist dabei. Das Ziel ist, dass unsere Unternehmen eine Größenordnung von 70 Prozent der österreichischen Haushalte aufnehmen können, damit es zu keiner Ghettobildung kommt. Das ist auch das wohnungspolitische Konzept. Wir wollen hier keine Ghettos, sondern es sollen hier die niedrigsten Einkommen einen Platz finden, aber durchmischt mit mittleren und höheren Einkommen. Die Spitzeneinkommen wohnen sowieso woanders. Das österreichische Konzept geht davon aus, dass man eine gute Durchmischung hat.

Inwieweit haben diese günstigen Mieten auch Auswirkungen auf die Mieten im freien Markt?

Bernd Rießland: Die haben eine sehr große Auswirkung, glücklicherweise. Wir haben uns das nach Bundesländern angeschaut. Generell liegt der Marktanteil der Gemeinnützigen am Mietwohnungsmarkt in Österreich bei 40% im Durchschnitt. In Oberösterreich zum Beispiel sind es 64 bis 65%. Dort liegen die Marktmieten praktisch gar nicht über den Gemeinnützigen, also minimal, weil die Auswahlmöglichkeit da ist. In Wien liegt der Marktanteil der Gemeinnützigen bei 25%. Aber wir haben in Wien auch noch das große Segment des Wiener Wohnbaus, also der Gemeindewohnungen, so dass man in Summe eine ähnliche Relation hat. Das war und ist, glaube ich, wohnungspolitisch sehr wichtig. Bis 2000, 2005 war der Abstand zwischen privaten und gemeinnützigen Wohnungen in Wien ähnlich gering wie in Oberösterreich.

In den letzten 20 Jahren aber hat Wien 400.000 Einwohner dazu bekommen. Das sind 25%. Da war natürlich ein Nachfrageschub. Wir haben verstärkt gebaut, aber es sind sehr viele private Investoren parallel dazu entstanden, die vorher nicht investiert haben. Dort liegen jetzt die Preise viel höher. Wir sind aber jetzt in der Phase, dass mit moderaterer Zuwanderung und intensiver Bautätigkeit durch uns – wir haben im letzten Jahr die höchste Bautätigkeit der Gemeinnützigen seit Jahrzehnten gehabt in Österreich (über 19.000 leistbare Wohnungen in ganz Österreich, bei 8,9 Millionen Einwohnern) – dass wir jetzt wieder den Markt schließen, dass der Markt ausgeglichener wird.

In Deutschland gibt es, wenn überhaupt, den sogenannten sozialen Wohnungsbau mit Zuschüssen oder mit günstigen Krediten vom Staat. Das nennt man dann auch den geförderten Wohnungsbau und der ist in Deutschland vorübergehend preisgebunden. Wenn die Preisbindung nach 15 oder 20 Jahren wegfällt, dann können auch in diesem Bereich die Mieten steigen. Gibt es denn auch in Österreich Zuschüsse vom Staat?

Bernd Rießland: Traditionell gibt es bei uns im Wesentlichen zinsgünstige Darlehen. In einzelnen Bundesländern gibt es auch Zuschusssysteme. Aber im Wesentlichen sind es langfristige Darlehen mit Zinssätzen zwischen ein bis zwei Prozent. Das klingt aus heutiger Sicht nicht wahnsinnig attraktiv. Das war natürlich vor 15 oder 20 Jahren anders, da lag das Zinsniveau bei sechs Prozent. Heute können wir uns als Unternehmen zu gleichen Konditionen wie die Wohnbauförderung, manchmal sogar günstiger als die Wohnbauförderung, refinanzieren.

Wenn ein privater Gewinnorientierter mit zinsgünstigen Krediten oder Zuschüssen vom Staat baut, dann gibt es auch hier eine Mietpreisbindung von ca. 40 Jahren, also bis er das Förderdarlehen zurückgezahlt hat. Bei den Gemeinnützigen besteht die Bindung für die gesamte Bestandsdauer des Hauses und die Miete sinkt sogar. Nach der Ausfinanzierung sinkt die Miete um etwa 30 Prozent, weil dann in dem Ausmaß kein Geld mehr benötigt wird – weil die Erstinvestition zurückgezahlt ist.

In Deutschland wollten im vergangenen Jahr schon zwei Oppositionsparteien, nämlich Bündnis 90/ Die Grünen und Die Linke, den gemeinnützigen Wohnungsbau wiederbeleben. Es gab eine Expertenanhörung und es gab eine ganze Reihe Argumente dagegen. Eins ist zum Beispiel: Es nützt das tollste Konzept nichts, wenn man nicht genügend Bauland zur Verfügung hat. Auch in einer Stadt wie Wien wird wahrscheinlich das Bauland ein Problem sein, oder?

Bernd Rießland: Ja, natürlich gibt es diese Problematik bei uns auch. Aber es hat überhaupt nichts mit dem gemeinnützigen Wohnbau zu tun, wenn ich zu wenig Bauland habe - egal, ob ich einen gemeinnützigen Sektor habe oder nicht. Wenn es zu wenig Bauland gibt, kann niemand bauen und der Markt kann sich nicht stabilisieren.

Wien hat hier zum Beispiel sehr spannende Maßnahmen gesetzt und hat für Neuwidmungen gesetzlich festgelegt, zum Beispiel beim Umstieg von Landwirtschaftsgrund auf Bauland: hier sind zwei Drittel der Flächen zu moderaten, leistbaren Preisen, konkret 188 Euro auf die Bruttogeschossfläche, einzuhalten. Und auf dem restlichen Drittel kann sich der Preis frei bilden. Und diese Bedingungen bestehen wieder für Gemeinnützige und Nichtgemeinnützige in gleicher Weise.

Der Vorteil des gemeinnützigen Sektors ist: Ich weiß in einem Markt, in dem es kein System der Kostendeckung gibt eigentlich nicht, was wohnen kostet. Denn ich habe keine Messlatte. Es wird nur so viel verlangt, wie die Bewohner zahlen können. Und wenn sie mehr zahlen können, so ist die Investition vielleicht in 15 Jahren zurückbezahlt. Wenn sie weniger zahlen können, dauert es 20 Jahre mit der Rückzahlung.

Wir kalkulieren von vornherein mit rund 35 Jahren. Kredit- und Baukosten der Erstinvestition sind also abbezahlt, bevor die großen Instandhaltungen beginnen. Und damit sind wir automatisch 30% niedriger als der sonstige Markt. Und das hat nichts mit dem Bauland zu tun.

Ein weiteres Gegenargument von Experten gegen die Wiedereinführung des gemeinnützigen Wohnungsbaus in Deutschlands war, dass der deutsche Mietwohnungsmarkt eine Besonderheit habe: Er sei qualitativ besonders hochwertig und stehe allen Einkommensschichten zur Verfügung und sei, nicht wie in vielen anderen europäischen Ländern, ein Angebot nur für wirtschaftlich Schwächere. Was sagen Sie zu diesem Argument?

Bernd Rießland: Vielleicht eine kleine Geschichte dazu. Wir stehen hier in einem Haus, was durch eine international platzierte Anleihe finanziert ist. Die Ratingagentur, die diese Anleihe mit einem Triple A geratet hat, hat sich die Objekte, die als Sicherstellung zur Verfügung stehen, angeschaut. Das waren 20 Objekte. Nach dem Dritten hat der Vertreter der Ratingagentur fassungslos den Kopf geschüttelt, weil er gesehen hat: Wir fahren hier von einem schönen Objekt zum anderen, und wir kommen nicht zum sozialen Wohnbau. Und das ist, glaube ich, das Spezifikum in Österreich: Die Wohnbauförderung hat immer höhere Energiequalität eingefordert und hat immer auch über Wettbewerbe agiert.

Qualität war eine Voraussetzung, um überhaupt investieren zu dürfen, anders als im gewinnorientierten Sektor. Und dehalb hat der gemeinnützige Wohnungsbau in Österreich immer eine Vorreiterrolle bei der Qualität gespielt. Die niedrigeren Kosten sind ein weiteres wichtiges Element – gerade jetzt bei Corona: Wir haben im Durchschnitt um zehn Quadratmeter größere Wohnungen als der übrige Markt. Das ist möglich, weil die Bewohner in der Lage sind, das zu bezahlen. Bei den anderen Wohnungsanbietern wohnen die Mieter in kleineren Wohnungen, weil es sonst finanziell nicht aufgeht.

So denke ich ist das Qualitätsargument beantwortet. Der österreichische Markt ist ähnlich wie der Deutsche, nämlich von hoher Qualität. Und ebenso, was die sogenannte Durchmischung betrifft. Ich würde sogar sagen, wenn Sie nach München gehen, haben Sie im Zentrum nur noch Mieter mit hohen Einkommen und in den Randbezirken sammeln sich die niedrigeren Einkommen. Da sind wir hier in Wien deutlich ausgewogener und das mit hoher Qualität.

Bei der Expertenanhörung in Deutschland zur Wiedereinführung des gemeinnützigen Wohnungsbaus hieß es sogar, die Frage, ob gemeinnützig bauen oder nicht, sei eine Frage zwischen Marktwirtschaft und Sozialismus.

Bernd Rießland: Ja, das ist eine sehr spannende Frage. Ich finde ideologische Diskussionen auch immer gut und nach einer ideologischen Diskussion beim Bier sollte man dann aber auch mal auf die Sachverhaltsebene kommen. Und da muss man sagen, in dem österreichischen System kaufen wir alle Leistungen zu Marktbedingungen im Wettbewerb mit allen anderen ein. Dann berrechnen wir, was es wirklich kostet, so dass wir damit ein Preissignal für einen funktionierenden Wettbewerb im Wohnungsmarkt senden.

Wettbewerb und leistbare Mieten heißt funktionierender Markt und nicht Sozialismus. Die Wahrheit ist doch, ohne ein solches Instrument wie den gemeinnützigen Wohnungsbau kann ich nicht die Marktwirtschaft ausüben. Die Marktwirtschaft lebt vom Wettbewerb. Und der Wettbewerb braucht auch den billigen Anbieter und der arbeitet kostendeckend. Er schickt ein Preissignal an den Markt, was Wohnen wirklich kostet. Und alle können sich daran orientieren und sind auch eingeladen, sehr gute Qualität zu bieten. Sonst werden sie am Markt scheitern.

Ein Vorwurf bzw. Kritikpunkt gegen den gemeinnützigen Wohnungsbau ist auch, dass dieser nur einkommensschwachen Mieter nützt und es dabei zu einer "Ghettobildung" käme. Sie hatten schon erklärt, dass dem nicht so sei – wie empfinden Sie diese Diskussionen?

Bernd Rießland: Das sind aus meiner Sicht sehr humorvolle Diskussionen und zwar deshalb, weil die einen sagen, es führt zur Ghettobildung der Armen und andere, meist sogar die gleichen, sagen dann zwei, drei Sätze weiter: Hier in diesem günstigen Wohnraum leben aber ungerechtfertigter Weise Mieter mit hohen Einkommen. Allein, dass beide Argumente in der Diskussion immer wieder vorgebracht werden, also die "Ghettosituation" und die Begünstigung der Reichen, zeigt doch, dass das System funktioniert, dass die Durchmischung breiter Einkommensschichten gelungen ist. Und ja, wir sollten diesen Weg fortsetzen.

Sie hatten schon die niedrigen Mieten nach dem Ende der Finanzierungsphase angesprochen. Ist es mit diesen Mieten perspektivisch überhaupt möglich, auch die Instandhaltungen und Modernisierung über einen langen Zeitraum zu gewährleisten?

Bernd Rießland: Ja, das funktioniert. Wenn man z.B. die bis 1980 gebauten Wohnungen nimmt, dann waren die sowohl in Deutschland als auch in Österreich nicht von guter thermischer Qualität. Die Bauordnungen haben erst in den letzten Jahrzehnten die Niveaus angehoben. Heute ist der gemeinnützige Bestand zu 95% thermisch durchsaniert, der nichtgemeinnützige Markt liegt noch bei unter 50%. Die Gemeinnützigen reservieren bewusst Teile der Miete für die Erhaltung und Verbesserung der Wohnungen. Und da geht es nicht nur darum, dass das Dach nicht runterfällt, sondern da werden auch Balkone hinzugebaut, da werden Lifte eingebaut, die es in den 1960er-, 1970er-Jahren noch nicht gab und das führt dazu, dass all das die Messlatte des besten Niveaus für den Wohnbau ist.

Dann gibt es noch eine weitere Spezialität der österreichischen Gesetzgebung, nämlich, der Tausch von Wohnungen. In Deutschland wird Wohnungstausch kaum praktiziert – hier schon.

Bernd Rießland: Ja, das ist ein ganz wichtiger Punkt in der Tagespraxis. Und da kommt natürlich im gemeinnützigen System zum Tragen, dass ich die Miete beim Wohnungswechsel nicht anheben darf. In der Regel kommt der Wohnungstausch ja nicht am Beginn eines Mietverhältnisses zustande, sondern nach 20 bis 30 Jahren. Wenn sich die Haushaltsgröße verändert, weil Kinder ausziehen, dann möchte man vielleicht in eine kleinere Wohnung wechseln. Oder eine junge Familie bekommt Kinder und will sich vergrößern.

Bei uns ist das am Quadratmeterpreis geregelt. Sprich, wenn jemand in eine kleinere Wohnung zieht oder in eine größere, dann ist per Gesetz die niedrigere Miete, bezogen auf den Quadratmeterpreis, garantiert. Im gewinnorientierten Markt versucht man auf befristete Verträge umzustellen, zum Beispiel drei Jahre Befristungen, um möglichst alle drei Jahre die Miete wieder anheben zu können. Das ist das generelle Marktverhalten, was wir in ganz Europa antreffen. Der gemeinnützige Sektor jedoch – und gerade in dem Unternehmen, indem ich tätig bin –  haben dem entgegen Wohnungswechsel zu jeweils kostendeckenden Preisen systematisiert. So können sich Bewohner in einer Wohnungstauschbörse anmelden. Und das alles bei einer fixierten Miete, so dass es nicht zur Mietsteigerung kommt.

Die OECD hat erst kürzlich das Modell des gemeinnützigen Wohnungsbaus als "Best Practice-Modell" für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums bezeichnet. Kann man denn so ein Modell in einem Land wie Deutschland jetzt noch nachträglich installieren?

Bernd Rießland: Man muss ganz offen sagen, es ist natürlich sehr schön, wenn man, wie die hiesigen Unternehmen, bereits einen Kapitalstock hat und man hier starke Rückflüsse aus dem Wohnungsbestand hat. Aber wir haben das auch im Rahmen der OECD diskutiert, die Beratung für Länder über die Einführung von neuen Finanzierungssystemen im Wohnbau macht.

Wenn ich Großprojekte habe und die öffentliche Hand in der Vergabeposition für Liegenschaften ist, dann kann ich über vertragliche oder gesetzliche Regelungen einfordern, dass Teile dieser Flächen unter gleichen oder ähnlichen Bedingungen wie hier in Österreich abgewickelt werden. Dafür gäbe es durchaus auch in Deutschland Möglichkeiten, z.B. bei nicht mehr genutzten Flughäfen wie in Berlin, bei Bahnhofsverlagerungen oder dort wo Neuentwicklungen in innenstädtischen Räumen stattfinden. Überall dort kann man unsere Erfahrungen aus Österreich anwenden.

Man kann ausschreiben, dass ein Teil mit freier Mietbildung gebaut wird und ein anderer Teil unter reglementierten Bedingungen. Es können dann die Marktteilnehmer bieten. Nach unserer Erfahrung entsteht auch unter solchen Vorgaben eine starke Nachfrage und damit Wettbewerb. Auch wenn zwei Drittel der Wohnungen kostendeckend gebaut werden müssen, gibt es immer noch ein Drittel, bei dem die Unternehmen über die Kostendeckung hinaus Gewinne machen können. Und in Summe habe ich durch das Kostendeckungsprinzip und die niedrigen Mieten ein wesentlich geringeres Mietrisiko. Das kommt wiederum allen zugute:

Denn wenn ich 30 Prozent oder 40 Prozent unter Markt liege, habe ich kein Verwertungsproblem. Aus der Sicht eines Investors ist das eine tolle Sicherheit, um gegenüber einer Bank Konditionen zu verhandeln. Ein großer Investitionsanteil, bei dem keine Verwertungsprobleme zu erwarten sind, sind ein sicherer Deckungsstock. Damit kann der risikoreichere Teil, bei dem Gewinne erhofft werden, durch die Bonität des anderen Teils abgesichert werden. Man kann also die Geschichte genau umgekehrt erzählen, wie sie manchmal erzählt wird. Mit anderen Worten – es funktioniert. 

Quelle: MDR Umschau

Dieses Thema im Programm: MDR FERNSEHEN | Umschau | 07. September 2021 | 21:00 Uhr

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