Jeder Grundstücksbesitzer muss nun Daten über seinen Besitz zusammensuchen, ob er will oder nicht. (Symbolbild) Bildrechte: IMAGO / Silas Stein

Grundsteuer 2025 Das müssen Grundstücksbesitzer jetzt wissen

07. Juni 2022, 11:22 Uhr

Ab 1. Juli 2022 müssen alle Grundstückseigentümer in Deutschland für die neue Grundsteuer eine Erklärung zu ihrem Grundstück abgeben – vom Garagenbesitzer bis hin zum großen Agrarbetrieb. Welche Dokumente nötig sind und wie die Übermittlung erfolgt, weiß Finanzexperte Hermann-Josef Tenhagen.

von Hermann-Josef Tenhagen

Immobilien sind für die Finanzverwaltung ein Graus. Und die Besteuerung der Immobilien auch. Das hat dazu geführt, dass die Finanzämter im Westen Deutschlands die Frage, was Immobilien wert sind und welche Auswirkungen das auf die zu erhebende Grundsteuern hat, seit Jahrzehnten nicht mehr angefasst haben. Und das, obwohl das entsprechende Gesetz eine regelmäßige Beschäftigung alle sechs Jahre vorsah.

Im Osten hat man sich nach der Wiedervereinigung 1990 sogar mit sogenannten Einheitswerten für die Grundstücke beholfen, die aus dem Jahr 1935 stammten.

Jetzige Steuer ist verfassungswidrig

Deutschlandweit muss der Wert jedes Grundstücks neu ermittelt werden. Bildrechte: IMAGO / U. J. Alexander

Die Bewertung der Immobilien und die daraus abgeleitete Grundsteuer ist deshalb nicht plausibel und im Zweifel hochgradig ungerecht. So ungerecht, dass das Bundesverfassungsgericht sie seit mindestens 2002 für verfassungswidrig hält. So hat das Verfassungsgericht geurteilt und bei allem bürokratischen Aufwand eine Neuberechnung bis spätestens 2025 und dann eine regelmäßige Anpassung verlangt.

Der Gesetzgeber müsse ran und die Grundsteuer auf eine neue, gerechtere und vernünftige Grundlage stellen. Das hat der Gesetzgeber dann auch getan und 2019 eine neue Regelung verabschiedet, mit der die Grundstückswerte jeweils neu ermittelt und die entsprechenden Grundsteuern, die den Gemeinden zustehen, korrekt errechnet werden sollen.

Grundstückswerte konkret zu ermitteln ist schwierig

Die Unmöglichkeit, Grundstückswerte konkret und zeitnah zu ermitteln, hatte in den vergangenen Jahrzehnten auch schon zu erheblichen Auseinandersetzungen über die korrekten Erbschaftsteuern und de facto zu einer Aussetzung der Vermögenssteuer geführt, die mangels korrekter Ermittlung des Immobilienvermögens nicht gleich und fair für Immobilien- und Aktienbesitzer zum Beispiel erhoben werden konnte.

Gleichzeitig haben die Regierenden in Bund und Ländern versprochen, dass die neue Steuer aufkommensneutral sein soll, dabei die Grundstücksbesitzer insgesamt also nicht abkassiert werden sollen. Weil aber gleichzeitig ein Ausgleich stattfinden soll, wird es für den einen Grundbesitzer teurer und für den anderen womöglich preiswerter.

Auch für den Grund und Boden unter Garagen wird die Steuer fällig. Bildrechte: MITTELDEUTSCHER RUNDFUNK

Spannende Fakten zur GrundsteuerAktuell nehmen die Gemeinden, die das Geld am Ende bekommen, im Jahr knapp 15 Milliarden Euro an Grundsteuern ein vierteljährlich gezahlt von den Eigentümern – vom großen Agrarbetrieb über den Wohnungsbaukonzern bis zum Besitzer der Garage. Und mindestens bei den Mietimmobilien auch finanziert von den Mietern, auf die die Grundsteuer als Teil der Nebenkosten umgelegt werden kann. Wird es für den Eigentümer des Mietshauses teurer, zahlen es die Mieter, wird es für den Eigentümer günstiger, sinken die Nebenkosten der Wohnung. 

Für die Grundsteuern sind drei Kriterien maßgeblich:

1. Der Wert des Grundstücks, aktuell noch als sogenannter Einheitswert festgehalten – künftig als Grundsteuerwert festgehalten. Den bestimmen die jeweiligen Finanzämter und nutzen dabei Bodenrichtwerte (also gutachterlichen Zahlen über den Wert des Quadratmeters Grundstück, Mieteinnahmen oder Herstellungskosten des Gebäudes und des Baujahres).
2. Eine vom Gesetzgeber festgelegte sogenannte Grundsteuermesszahl, die die unterschiedlichen Erträge berücksichtigen soll, die aus einer solchen Immobilie erzielt werden können. Es gibt unterschiedliche Modelle mit Grundsteuermesszahlen für landwirtschaftliche Flächen, für Wohnungs- und Gewerbeflächen und für unbebaute Grundstücke, bei denen der Staat ein Interesse hat an einer Bebauung – etwa weil zu wenige Wohnungen vorhanden sind.
3. Drittens dem Hebesatz, den die jeweilige Kommune festlegt und von dem letztlich abhängt, wie hoch die Grundsteuer ist. 

36 Millionen Grundstücke

Das ist die prinzipielle Lösung. Bis dahin liegt vor den Eigentümern der Immobilien und den Finanzverwaltungen aber noch ein ganzes Stück Arbeit. Die Finanzverwaltung will und muss Daten für alle 36 Millionen Grundstücke in Deutschland erheben. Und da das Ganze Ländersache ist, unterscheiden sich die Erhebungswege deutlich.

Während in Mecklenburg-Vorpommern die Finanzämter den Eigentümern schon Briefe geschrieben haben mit Fragen zu den Grundstücken, will Berlin von einer solchen brieflichen Befragung gänzlich absehen. Sachsen-Anhalt und Thüringen haben sich für die Festlegung des Modus einem bundesweit entwickelten Standard angeschlossen. Sachsen will hier einen Sonderweg gehen.

Sind Sie Eigentümer, werden Sie in den kommenden Monaten für ihre örtliche Finanzverwaltung die Daten zusammentragen müssen. Und Sie müssen die Daten über das Elster-System elektronisch übertragen, was vor allem für ältere Menschen auch eine technologische Hürde sein kann.

Diese Dokumente brauchen Sie

Für die Grundsteuererklärung brauchen Sie je nach Bundesland unter anderem den Grundsteuerbescheid 2022, einen Grundbuchauszug mit den entsprechenden Informationen (zum Beispiel Flurstück, Grundbuchblatt und Gemarkung), die Grundstücksart und Grundstücksfläche, das Baujahr und gegebenenfalls das Jahr einer Kernsanierung, die Wohnfläche und den Bodenrichtwert. Letzterer sollte eigentlich über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS abrufbar sein.

Finanzbehörden haben Digitalisierung verschlafen

Doch dort erfährt man jetzt, dass man sich diese wichtige Zahl von Portalen der Finanzverwaltungen in den Bundesländern holen soll, die aber zum Teil noch nicht mal existieren. Die elektronische Datensammelei ist vor allem notwendig, weil die Finanzbehörden die Digitalisierung verschlafen haben. Das gibt das Finanzministerium sogar ganz offen zu.

Behörden und Digitalisierung – das will manchmal nicht so recht zusammenpassen. Bildrechte: IMAGO / Jens Schicke

In Punkt 14 der FAQ des Ministeriums zur Grundsteuerreform heißt es: "Zum ersten Hauptfeststellungsstichtag der neuen Grundsteuerwerte (1. Januar 2022) konnte noch kein vollständig digitalisiertes Verwaltungsverfahren angeboten werden. Viele der für die Neubewertung des Grundbesitzes erforderlichen Daten liegen der Finanzverwaltung nicht in elektronisch verwertbarer Form vor, sodass diese mit Hilfe einer elektronischen Steuererklärung bei den Eigentümer*innen des Grundbesitzes erhoben werden müssen."

Anschließend hat die Finanzverwaltung Zeit, aus den ganzen Daten ein hoffentlich faires Bezahlsystem zu entwickeln. Ab 2025 sollen dann die neuen Regeln gelten, die dann auch jeden Haushalt betreffen. Die einen, weil sie als Eigentümer die Steuern abführen müssen und die andern, weil ihre Vermieter die Grundsteuerkosten der Mietimmobilien zu 100 Prozent auf die Mieter umlegen kann.

Quelle: MDR um 4