Hauskauf In drei Schritten die eigene Immobilie finanzieren

Hermann-Josef Tenhagen von Finanztip
Hermann-Josef Tenhagen von Finanztip Bildrechte: Finanztip

Die eigenen "vier Wände", egal ob Häuschen oder Eigentumswohnung, wünschen sich viele. Wir sagen Ihnen, wie Sie den Traum vom Wohneigentum hinkriegen können. Was sind die ersten Schritte? Für wen ist das überhaupt sinnvoll und wie überzeugt man Eltern, das Haus abzugeben, ohne dass sie ausziehen müssen. Die Antworten, damit der Wohneigentum zum Traum und nicht zum Albtraum wird, kennt Finanzexperte Hermann-Josef Tenhagen.

Modelbauhaus auf einer Handfläche
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Der Traum vom eigenen Haus in drei Schritten

Sie ist eine der großen Fragen im Leben. Will und kann ich mir die eigene Immobilie leisten? Und wie stelle ich das richtig an? Schließlich ist eine Immobilie für die meisten Menschen mit Abstand das größte Investment in ihrem Leben.

Schritt 1: Mieten oder kaufen?

Ein Holzhäuschen liegt auf einem bunten Grundriss
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Das müssen Sie als erstes klären. Und zwar: Was wollen Sie denn mieten oder kaufen? Die Wohnung mit dem Balkon am Südhang, von dem Sie immer geträumt haben? Oder das alte Haus, in dem Sie sich endlich die große Wohnküche einrichten können und in dem auch noch Platz für das Arbeitszimmer ist – ein Luxus, der sich gerade in Zeiten von Corona auszahlt. Muss die Immobilie zentral gelegen sein, wird es teurer sein. Kann es aber auch kleiner sein, wenn weitere Kinder nicht geplant sind? Oder wie wichtig ist die Nähe zu Schule und Supermarkt, Arzt und Krankenhaus?

Ganz sicher sollten Sie sich auch die Frage stellen, ob das eigene Haus wirtschaftlich eine vernünftige Entscheidung ist. Wenn Sie mit einem alten Mietvertrag eine große Wohnung für sehr wenig Geld mieten können, dann eher nicht. Zumal viele Immobilien in den vergangenen Jahren teuer geworden sind. Wenn Sie aber erst auf der Suche nach etwas Größerem sind, behalten Sie im Kopf, dass die Kaufpreise schon sehr stark gestiegen sind, die Mieten dagegen weniger. Das spricht dafür, dass dann die Mieten in den kommenden Jahren eher nachziehen. Finden Sie eine Immobilie, die Sie mit weniger als 25 Jahresnettokaltmieten bezahlen können, ist das aktuell günstig. Kostet Ihre Traumimmobilie 30 Jahresnettokaltmieten, ist das eigentlich zu teuer.

Hier der Rechenweg: Die Miete für das Objekt beträgt 1.300 Euro im Monat, davon 1.000 Euro Nettokaltmiete. Das sind dann im Jahr 12.000 Euro und in 25 Jahren 300.000 Euro. Preise darunter wären günstig, Preise darüber teuer. 

Und nicht zu vergessen: Sind Sie ein Mensch, der mit der Verantwortung für das eigene Haus gut klarkommt, wenn die Regenrinne leckt, das Fenster klemmt oder das Garagentor nicht mehr richtig aufgeht? Das sind dann nämlich alles Ihre Aufgaben, nicht mehr die der Vermietenden.

Schritt 2: Wie viel können Sie sich leisten?

Hände halten einen Stift
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Sie sind wild entschlossen: Die eigenen vier Wände müssen sein. Ein bisschen Eigenkapital haben Sie auch schon gespart. Aber wie viel Haus können Sie sich bei welchem verfügbaren Einkommen leisten? Sie sollten jetzt unbedingt einen ersten Überschlag machen, um zu wissen, nach welcher Immobilienpreisklasse Sie jetzt eigentlich suchen. Oder auch, was Sie sich bei dem schon gefundenen renovierungsbedürftigen Haus wirklich vornehmen können – oder ob die Aufgabe von vornherein zu groß ist.

Wie lange Sie abbezahlen müssen, ist ganz wichtig für ihre finanziellen Möglichkeiten beim Kauf. Es gibt dafür Finanzierungsrechner, die auch wichtige Kostenpositionen neben dem eigentlichen Kaufpreis berücksichtigten.

Nebenkosten sind zum Beispiel der eigene Anteil an der Maklercourtage, wenn Sie Ihr Haus über einen Makler kaufen. Oder die Grunderwerbssteuer, die in Ihrem Bundesland fällig wird. Die unterscheidet sich nämlich ganz erheblich von Bundesland zu Bundesland.

In Sachsen liegt sie bei nur 3,5 Prozent, in Thüringen hingegen bei 6,5 Prozent, in Sachsen-Anhalt auf halbem Wege bei 5 Prozent. Wenn Sie ein Haus für 200.000 Euro ohne Makler von privat im sächsischen Borna kaufen, fallen bei der Rechnung nur 7.000 Euro Grunderwerbssteuer an. Jenseits der Grenze im thüringischen Altenburg mit einem Makler gekauft fallen die 7.000 Euro schon für den Makler an, 13.000 Euro für die Grunderwerbssteuer kommen noch obenauf.

Schritt 3: Wie finanziere ich richtig?

Sie haben das Objekt der Begierde gefunden. Den Kaufpreis können Sie stemmen. Doch wie kommen Sie jetzt zur besten Finanzierung? Wie schnell sollten Sie tilgen, wie lang die Zinsen festlegen? Welche Förderung gibt es womöglich von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau)? Was ist, wenn noch einmal Nachwuchs kommt und Sie zwei Jahre finanziell kürzertreten müssen. Oder wenn Ihr Onkel doch mit 100.000 Euro winkt, weil er Ihren Elan bei der Sanierung des alten Bauernhofs bewundert und in den Anbau einziehen möchte? 

Prinzipiell gilt, halten Sie den Kredit so klein wie möglich. Weniger Kredit beim gleichen Objekt wird von den Banken oft mit niedrigeren Zinsen belohnt. Sichern Sie die Finanzierung ab: Wenn Sie den Zins für 15 Jahre festschreiben und mit drei Prozent Tilgung im Jahr beginnen, ist nach dieser Zeit deutlich mehr als die Hälfte des Kredites abbezahlt. Und die Finanzierung kann eigentlich nicht mehr schiefgehen.

Als Grundregel für die Finanzierung der ersten Immobilie gilt: Bitte bis spätestens zur Rente abbezahlen! Dann können Sie im Alter dort mietfrei wohnen.

Wann lohnt sich eine Zweitimmobilie? Im Augenblick ist ein steigender Trend zur Zweitimmobilie zu beobachten. Bei manchen ist das erste Haus abbezahlt oder vielleicht war es auch nur geerbt. Eine Menge Geld ist dann angespart mit Mitte 50 und es kommt der Gedanke, jetzt doch noch ein Haus zu kaufen. Erste Grundregel: Ob es sich rechnet, entscheidet sich nach den gleichen Kriterien wie beim ersten Haus. Aber wenn die Miete einträglich genug ist, müssen Sie mit dieser Finanzierung nicht bis zur Rente fertig sein. Im Ruhestand sollten nur die Mieteinnahmen die kompletten monatlichen Kosten der Immobilie decken. Dann kann alles gut werden.

Haben Sie erst einmal ein Finanzierungskonzept, können Sie beim Kreditvermittler die besten Angebote vergleichen. Mit dem Vergleichsergebnissen in der Tasche können Sie dann getrost noch zu Ihrer Hausbank gehen. Hat die ein gutes oder besseren Angebot fürs gleiche Konzept, alles fein. Sonst haben Sie das beste Angebot schon beim Vermittler gefunden. 

Quelle: MDR um 4

Dieses Thema im Programm: MDR FERNSEHEN | MDR um 4 | 20. April 2021 | 17:00 Uhr

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