Kostenfalle Mietvertrag Indexmiete: Darauf sollten Sie im Mietvertrag achten

Wer einen Indexmietvertrag unterschrieben hat, muss mit einer saftigen Erhöhung rechnen – in Höhe der Inflationsrate. Was nicht jeder weiß: Indexmieten orientieren sich an der Entwicklung der Lebenshaltungskosten. Der Anteil der Indexmietverträge unter den Neuverträgen steigt. Der Deutsche Mieterbund fordert die Politik auf, Indexmieten zu verbieten. Doch worauf lässt man sich da genau ein?

Geld liegt auf einem Hausplan
Mietpreisbremsen gelten nicht bei Indexmieten. Dies wird von Mietervereinen kritisiert. Bildrechte: Colourbox.de

Orientierung an Preisindex für die Lebenshaltung von Privathaushalten

Steigen die Verbraucherpreise, können Indexmieten vom Vermieter in gleicher Weise angepasst werden. "Entscheidend ist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, also praktisch die Inflationsrate", erklärt der Deutsche Mieterbund. Eine Indexmiete kann allerdings nur einmal im Jahr angehoben werden. Dies muss der Vermieter schriftlich mitteilen. Die neue Miete ist dann ab dem übernächsten Monat wirksam. Sinken die Verbraucherpreise, kann damit auch die Miete wieder nach unten gehen, wenn das vom Vermieter eingefordert wird.

Mietervereine und Immobilienbesitzerverbände sind sich einig, Indexmieten haben Vor- und Nachteile. Wegen der hohen Inflation, im Jahresdurchschnitt 2022 laut Statistischem Bundesamt um 7,9 Prozent gegenüber 2021 erhöht, überwiegen aktuell die Nachteile. Mietervereine fordern deshalb ein Eingreifen der Politik und warnen Wohnungssuchende vor Abschluss eines solchen Vertrags.

Mieterbund: 2022 rund jeder dritte Neu-Mietvertrag in Metropolen an Index gekoppelt

Laut Deutschem Mieterbund ist der Anteil der an den Index gekoppelten Mietverträge stark angestiegen. In größeren Metropolen habe er 2022 bei geschätzt 30 Prozent gelegen, in Berlin sogar bei 70 Prozent und damit "deutlich mehr als im Schnitt". Diese Annahme legten Beratungsgespräche der Mietervereine in Hamburg, Hannover, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und eben Berlin nahe. Der Deutsche Mieterbund fordert ein Verbot von Indexmieten bei Neuverträgen.

60,01 Euro Mieterhöhung in Dresden im Schnitt

Der Mieterverein für Dresden und Umgebung hatte bis November 38 Fälle von Betroffenen mit Indexmietverträgen geprüft. Die Mietsteigerung betrug dabei durchschnittlich 7,94 Prozent, beziehungsweise 60,01 Euro pro Monat.

Florian Bau, Rechtsberater im Verein, geht davon aus, dass die Beratungsgespräche in Zukunft weiter zunehmen werden: "Während zuvor Indexmietverträge eher die Ausnahme waren, stellen wir nun seit einigen Jahren eine deutliche Zunahme fest. Über die genaue Zahl wird keine Statistik erhoben. Wir gehen jedoch davon aus, dass insbesondere im hochpreisigen Mietsegment Indexmietverträge mittlerweile der Standard sind."

Indexmietverträge orientieren sich an der Inflation und nicht am örtlichen Mietspiegel. Dadurch, dass die Inflation gerade über dem Mietspiegel in Dresden liege und die Miete bei einem Indexmietvertrag einmal jährlich angepasst werden kann, würden viele Vermieter diese Vertragsform gegenwärtig attraktiver finden, schätzt Bau.

Wohnungsknappheit, aber auch Unwissenheit verleitet zum ungefragten Unterschreiben

Für Rechtsberater Bau ist fehlender Verhandlungsspielraum bei der Wohnungssuche in den sächsischen Metropolregionen ein großes Problem. Wohnungssuchende würden oft auf Nachfragen verzichten, beziehungsweise dazu neigen, Mietverträge übereifrig zu akzeptieren – aus Angst die Wohnung nicht zu bekommen.

Viele Wohnungssuchende wüssten bei der Unterzeichnung nicht, was ein Indexvertrag genau sei oder würden das überlesen: "Häufig befinden sich Indexklauseln eher im mittleren Teil eines möglicherweise sehr umfangreichen Mietvertrages. Am relevantesten beim Abschluss eines Mietvertrages bleiben die Informationen über die Wohnung selbst und deren Ausstattung und über die Höhe der Miete. Passt das aus Sicht des Mieters oder der Mieterin, findet eine genaue Überprüfung der restlichen Klauseln des Mietvertrages häufig nicht oder nicht gründlich statt", so Florian Bau.

Ellen Schultz vom Mieterbund Halle teilt diese Annahme: "Erst wenn Erhöhungen gefordert werden, wird es den meisten Mietern leider bewusst. Das bedeutet auch, dass bei Abschluss des Mietvertrags überwiegend nicht gefragt wird. Oftmals fehlt schlichtweg die Beratung vor dem Abschluss, wenn die Wohnung und das Mietniveau zunächst passen."

Mieterhöhungen in der Vergangenheit die Ausnahme

In der Vergangenheit war es durchaus positiv, dass sich die Indexmiete an der Inflation orientiert. Die Indexklausel macht es dem Vermieter grundsätzlich einfacher, eine Erhöhung der Kaltmiete vorzunehmen. Bei einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete muss das aufwändig begründet werden, anhand Ausstattungsmerkmalen wie Wohnlage, Wärmedämmung oder Fußbodenbelag. Hier gibt es mitunter Interpretationsspielräume, sodass im Ergebnis über inhaltliche, bzw. vermutete Fehler häufiger gestritten wird.

Die letzten zehn Jahre betrachtet, schätzt der Mieterverein Dresden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete in stärkerem Ausmaß gestiegen sei als die Inflation. Auch Eva Domass, Geschäftsführerin vom Mieterverein Magdeburg, nahm Indexmietverträge nicht als Problem wahr: "In der Vergangenheit beliefen sich Indexmieterhöhungen oftmals nur auf wenige Prozent, bzw. kamen vergleichsweise selten vor, sodass anzunehmen ist, dass Vermieter oftmals sogar auf eine Indexmieterhöhung verzichtet haben."

Ausgelassene Mieterhöhungen können nachgeholt werden

Bei Indexmietverträgen gibt es keine Verjährung der Ansprüche. Bei der Anpassung der Miete an den veränderten Verbraucherpreisindex wird schlicht berücksichtigt, bei welcher Punktzahl der Index bei der letzten Anpassung stand.

Beim Mieterverein Dresden meldete sich 2022 ein Mieter, der seit Januar 2015 keine Mieterhöhung bekommen hatte und nun über 19 Prozent mehr bezahlen muss. "Seit Mietbeginn hatte sich der Verbraucherpreisindex um 19,2 Prozent erhöht. Folglich konnte der Vermieter nun eine Erhöhung der Kaltmiete um 19,2 Prozent verlangen", so Florian Bau.

Mietpreisbremsen gelten nicht für Indexmiete

Bei wirksamen Verträgen und korrekter Berechnung empfehlen die Mietervereine den Mietern, die Mieterhöhungen zu akzeptieren. Im Mietrecht gibt es aktuell keine Grenze für Indexmieterhöhungen. Auch Mietpreisbremsen haben hier keinen Einfluss. Die Mietervereine fordern deshalb eine Kappungsgrenze auch bei Indexmietverträgen.

Eric Lindner, Rechtsanwalt bei "Haus & Grund" Leipzig, lehnt dies ab: "In all den 'guten' Jahren mit niedriger Inflation diese Vorteile auf Mieterseite genießen, jetzt aber die Nachteile einer höheren Inflation einseitig den Vermietern zuweisen, ist unfair und falsch. Keine Veränderungen bei der Indexmiete! Die Regulierungen haben insgesamt ein kaum erträgliches Maß erreicht. Wir brauchen Anreize zum Vermieten, nicht mehr Hemmnisse."

"Haus & Grund" gegen Kappungsgrenze

David Conrad, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht von "Haus & Grund" Jena stimmt seinem Kollegen aus Leipzig zu. Es sei davon auszugehen, dass die Bewirtschaftungskosten, welche von der Kaltmiete umfasst seien, ebenfalls ansteigen würden. Insbesondere die Aufwändungen für die Instandhaltung des Mietobjektes seien aufgrund der extrem gestiegenen Baupreise deutlich stärker angestiegen als die Verbraucherpreise.

Das Gleiche gelte auch für Finanzierungskosten aufgrund stark steigendender Zinsen. "Eine Kappungsgrenze würde vorwiegend die Vermieter treffen, die bislang sehr niedrige Ausgangsmieten hatten. Nach unserer Erfahrung sind dies häufig kleinere Privatvermieter oder Genossenschaften. Dies kann dazu führen, dass notwendige Instandhaltungsmaßnahmen aufgeschoben werden, da diese durch die laufenden Mieteinnahmen nicht mehr gedeckt werden können", so Conrad.

Vonovia will Anteil von Indexmietverträgen überschaubar halten

Dem deutschen Immobilienkonzern Vonovia gehören laut Information auf der eigenen Homepage 550.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich. Auf Anfrage erklärte der Konzern, in Mitteldeutschland etwa 50.000 Wohnungen zu besitzen, die meisten davon in Dresden.

Laut einem Artikel der Börsen-Zeitung hätte der Konzern in einer Unternehmenspräsentation verkündet, dass sich 140.000 Wohnungen aus dem Bestand für das Modell der Indexmiete eignen würden. Das Unternehmen würde in Zukunft vermehrt auf diese Mietvertragsform umschwenken. Pressesprecher Matthias Wulff erklärte dazu auf Anfrage: "Nur gut ein Prozent aller Wohnungsmietverträge von Vonovia in Deutschland beruhen aktuell auf der gesetzlichen Grundlage der Indexmiete. Ihr Anteil wird auch künftig sehr überschaubar bleiben."

Bundestag prüft Antrag auf Abschaffung von Indexmieten

Eine im Dezember 2022 vom rot-grünen Hamburger Senat vorgebrachte Bundesinitiative zur Begrenzung des Anstiegs von Indexmieten auf maximal 3,5 Prozent jährlich fand in einer Bundesratssitzung nicht die erforderliche Mehrheit. Eine später vorgebrachte Initiative aus Bayern konnte die Länderkammer aber überzeugen.

Der Bundesrat schlägt einen Mietpreisindex vor, der das derzeit deutlich unter der Inflation liegende Preiswachstum bei den Mieten abbildet. Mit der Entschließung wird sich nun die Bundesregierung befassen. Das für das Mietrecht zuständige Bundesjustizministerium von Marco Buschmann (FDP) lies im November auf Anfrage der "FAZ" über einen Sprecher des Ministers noch ausrichten, es gebe keinen Regelungsbedarf: "Der Gesetzgeber sollte nicht bei jeder Gelegenheit die Spielregeln für laufende Verträge ändern."

Bis es zu einer Entscheidung kommt, hofft Eva Domass vom Mieterverein Magdeburg auf Verständnis der Vermieter: "Ich gehe davon aus, dass das Gros der Vermieter schon erkennt, dass es – gerade in der aktuellen Situation – durchaus auch eine Grenze gibt für das, was sie ihren Mietern finanziell zumuten können. Renditeorientierte Unternehmen werden sich allerdings für die finanziellen Probleme ihrer Mieter eher wenig interessieren, sodass möglicherweise von dieser Seite damit zu rechnen ist, dass immer mehr Verträge als Indexmietverträge gestaltet werden."

  MDR (cbr) | Erstmals erschienen: 15.11.2022

Dieses Thema im Programm: MDR FERNSEHEN | Umschau | 24. Januar 2023 | 20:15 Uhr

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