Themensammlung Mietrecht Modernisierung

Auch Modernisierungen unterliegen Spielregeln. Sie müssen rechtzeitig angekündigt werden, berechtigen Mieter zur außerordentlichen Kündigung und manchmal auch zur Mietminderung. Wenn der Vermieter dann einen Teil seiner Ausgaben auf die Mieter umlegen will, muss er ebenfalls einiges beachten.

Wenn die Handwerker anrücken und in Haus und Wohnung herumwerkeln, ist das oft nicht nur mit Ärger um Staub und Lärm verbunden, sondern auch mit der Frage, welche Auswirkungen das auf den Mietvertrag und die Höhe der Miete haben wird.

Modernisierung oder Instandhaltung?

Bei einer Modernisierung handelt es sich im Wesentlichen um Arbeiten, die

  • den Zustand von Haus oder Wohnung verbessern,
  • zur Einsparung von Wasser oder Energie führen oder
  • der Schaffung neuen Wohnraums dienen.

Reparatur- und Erhaltungsarbeiten können daher nicht als Modernisierung ausgelegt werden.

Wie muss die Modernisierung angekündigt werden?

Hier gilt eine klare Regel: Die Modernisierung muss mindestens drei Monate vorher schriftlich angekündigt werden. Die Ankündigung muss dabei nicht unbedingt per Brief zugestellt werden. Auch als Kopie oder Fax ist sie wirksam. Selbst eine Unterschrift ist nicht zwingend. Die Ankündigung muss sowohl über Beginn, Art, Umfang und Dauer der Arbeiten informieren, als auch über die Höhe der modernisierungsbedingten Mietanhebung. Ein Anruf "Nächste Woche kommen die Handwerker und machen die Fenster" ist demnach ebenso unwirksam wie "Im Herbst werden neue Fenster eingebaut" und andere ungenaue Formulierungen.

Was müssen Mieter und Vermieter hinnehmen?

Wurde alles rechtzeitig und richtig angekündigt, müssen Mieter grundsätzlich jede Arbeit hinnehmen, die in Verbindung mit der Modernisierung steht. Allerdings gibt es auch hier Grenzen, wenn die Modernisierungsmaßnahmen einige Hausbewohner mit besonderer Härte treffen.

Modernisierung berechtigt zur Kündigung

Vor einer anstehenden Modernisierung dürfen Mieter vorzeitig kündigen. Wer dies beabsichtigt, muss dem Vermieter das Kündigungsschreiben bis zum Ende jenes Monats zukommen lassen, der dem Monat folgt, in dem die Modernisierungsankündigung eingegangen ist. Noch einen Monat später muss der Mieter ausziehen. Wird zum Beispiel eine Modernisierungsmaßnahme am 10. März angekündigt, müssen auszugswillige Mieter bis zum 30. April kündigen und spätestens am 31. Mai die Wohnung verlassen haben.

Mietminderung wegen Modernisierung

Wer sich von den Modernisierungsarbeiten erheblich gestört fühlt, darf auch vorübergehend die Miete mindern. Um sich der Rechtmäßigkeit des Minderungsgrunds und der Angemessenheit der Minderung zu vergewissern, sollte auf jeden Fall fachkundiger Rat eingeholt werden.

In welchem Maße darf sich die Modernisierung auf die Miethöhe auswirken?

auf einem Plan eines Wohnungsgrundrisses liegen Wohnungsschlüssel und Geld
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Eine Modernisierung berechtigt den Vermieter, die Miete zu erhöhen - allerdings erst nach Abschluss der Arbeiten und nicht ins Grenzenlose. Die Mieterhöhung kann auf zwei Weisen erfolgen:

Zum einen dürfen elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Dabei dürfen jedoch weder Darlehenszinsen noch Fördermittel der öffentlichen Hand mit einberechnet werden.

Zum anderen ist auch eine Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich. Wurden an einem Haus zum Beispiel Balkons angebracht, darf die Miete an das für Häuser mit Balkon Übliche angeglichen werden.

Lag die Miete vor der Modernisierung unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf sie zunächst daran angeglichen und später um den Modernisierungskostenanteil angehoben werden. 

Umgelegt werden dürfen allerdings nur tatsächliche Modernisierungsmaßnahmen, aber keine Reparaturarbeiten. Geht die Modernisierung mit Reparaturen einher, was häufig der Fall ist, muss der Vermieter die Kosten aufschlüsseln und darf nur die Aufwendungen für die Modernisierung umlegen. Wird zum Beispiel das Dach ausgebessert und dabei gleich noch eine Wärmedämmung angebracht, darf lediglich der Kostenanteil für die Dämmung auf die Mieter umgelegt werden.

Die Art und Weise der Kostenumlage muss sich auch danach richten, in welchem Maße die Mieter im Einzelnen von einer Modernisierungsmaßnahme profitieren. Von einem neuen Fahrstuhl etwa profitieren die Bewohner der oberen Etagen erheblich mehr als die Mieter im Erdgeschoss. Entsprechend  muss auch die Kostenverteilung aufgeschlüsselt sein.

Überschreiten die Modernisierungskosten den im Ankündigungsschreiben genannten Betrag um mehr als zehn Prozent, darf die Miete erst sechs Monate später erhöht werden.

Zuletzt aktualisiert: 05. Juli 2016, 10:32 Uhr