Mietrecht: Alles zu Miete, Verträge und Kündigung

Ein Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Darüber hinaus muss die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit (mindestens) 15 Monaten unverändert sein. Beispiel: Zahlt der Mieter seit dem 1. Januar 2019 eine erhöhte Miete, kann der Vermieter frühestens am 1. Januar 2020 verlangen, dass die Miete zum 1. April 2020 erneut erhöht wird.

Für das Mietverhältnis gilt, dass Verträge – von beiden Vertragsparteien – einzuhalten sind. Daher ist eine Änderung des Mietvertrages, die nur durch eine Vertragspartei verlangt wird, unwirksam. Beim Wohnungsmietvertrag handelt es sich aber um ein Dauerschuldverhältnis, das grundsätzlich auf sehr lange Zeit angelegt ist und vom Vermieter nur unter engen Voraussetzungen gekündigt werden kann, während sich das allgemeine Preisniveau und namentlich das Mietpreisniveau meist stetig, zuweilen auch rasant nach oben entwickelt. Zum Ausgleich für die fehlende Möglichkeit des Vermieters, sich ohne Weiteres einen anderen Mieter suchen zu dürfen, der zur Zahlung der dem Vermieter vorschwebenden Miethöhe bereit ist, hat der Gesetzgeber dem Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete eingeräumt (§§ 558 ff. BGB). Des Weiteren kann der Vermieter die Miete erhöhen, nachdem er Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat (§§ 559 ff. BGB).

Im Falle des Verlangens einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (oder nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen), kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der entsprechenden Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Beispiel: Geht dem Mieter das Schreiben des Vermieters im April 2019 zu, so endet die Frist zur Kündigung mit Ablauf des Juni 2019 und endet das Mietverhältnis aufgrund dieser Kündigung mit Ablauf des August 2019. Macht der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, so tritt die Mieterhöhung nicht ein. Im Beispielsfall ist dann also bis Ende August 2019 die bisherige Miete zu zahlen.

Nein. Der Vermieter muss sich der so genannten Textform bedienen. Das kann ein Schreiben sein, aber auch eine E-Mail oder ein Telefax reichen insoweit aus. Zudem muss der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen begründen. Dabei muss er, sofern ein aktueller qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, die darin enthaltenen Angaben für die Wohnung dem Mieter auch dann mitteilen, wenn der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen auf andere Weise begründet, etwa durch Bezugnahme auf ein Gutachten.

Soweit der Mietvertrag keine Regelung über die Haustierhaltung enthält, ist die Haltung von Kleintieren in Käfigen generell zulässig, während über die Zulässigkeit der Haltung von Hunden oder Katzen im jeweiligen Einzelfall unter Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter zu entscheiden ist.

Dabei sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters zu berücksichtigen sein.

So kann beispielsweise ein sehbehinderter Mieter zu seiner räumlichen Orientierung auf einen ausgebildeten Hund angewiesen sein. Da es bei einer Tierhaltung um die (Haupt-)Plicht des Vermieters geht, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zu ermöglichen, sind Vertragsklauseln unwirksam, welche eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos verbieten. Insoweit sind lediglich Einschränkungen möglich, die den vorgenannten Umständen Rechnung tragen.

Nein, der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter sämtliche existierenden Schlüssel der Wohnung zu übergeben.

Auch am Mittag gibt es von 13 bis 15 Uhr eine Ruhezeit. Da es sich an Werktagen oft nicht vermeiden lässt, müssen die Nachbarn Krach durch Handwerker aber auch in dieser Zeit hinnehmen. Bei jeder Party gilt, es darf nicht zu Beeinträchtigungen der anderen Mieter kommen. Spätestens ab 22 Uhr beginnt die Nachtruhe. Dann sollten Sie in Zimmerlautstärke feiern.

Ein Grillverbot kann es durchaus geben. Es muss aber im Mietvertrag klar geregelt sein. Holzkohlegrills auf dem Balkon sind aber tabu, vor allem aufgrund der davon ausgehenden Brandgefahr. Eine Ausnahme gibt es allerdings: Auf einer ebenerdigen Terrasse sind auch Holzkohlegrills erlaubt.

Während die (nicht zur Mieterhöhung berechtigende) Instandhaltung der Bewahrung oder Wiederherstellung des vertraglich vereinbarten Zustandes der Wohnung dient, handelt es sich bei der Modernisierung um bauliche Veränderungen, die diesen Zustand verbessern. Hierzu gehört etwa das nachhaltige Einsparen von Energie oder die nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs. Nicht erforderlich ist insoweit, dass die Kosten derartiger Modernisierungsmaßnahmen vollständig durch Ersparnisse des Mieters bei den einschlägigen Arten von Betriebskosten kompensiert werden.

Notwendige Instandsetzungen, Instandhaltungen und Modernisierungen in einem normalen Rahmen müssen Sie in der Regel hinnehmen. Wichtig dabei ist, dass der Vermieter sich an seine Informationspflichten hält.

Seit dem 1. Januar 2019 kann der Vermieter 8 % (früher: 11 %) der für die Modernisierung der Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Dabei bleiben Kosten unberücksichtigt, die mit öffentlichen Fördermitteln gedeckt werden. Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Neben der relativen Grenze von 8 % der Modernisierungskosten hat der Vermieter bei einer auf Modernisierung gestützten Mieterhöhung nun auch eine absolute Grenze zu beachten: Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich sogar nur nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sie dürfen auf den Mieter nur umgelegt werden, wenn und soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Der Mieter, der eine Betriebskostenabrechnung enthält, sollte daher zunächst einmal in den Mietvertrag schauen, inwieweit er überhaupt die abgerechneten Kostenarten schuldet.   

Die Betriebskosten, die durch Vertrag dem Mieter auferlegt werden können, sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend aufgeführt: die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung, die Heizungs- und Warmwasserkosten, die Kosten des Betriebs eines maschinellen Personen- oder Lastenaufzugs, der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, der Gartenpflege, der Beleuchtung, der Schornsteinreinigung, der Sach- und Haftpflichtversicherung, des Hausmeisters, des Betriebs der Gemeinschaftsantennen- oder Verteileranlage für das Breitbandkabelnetz und der Gemeinschaftseinrichtungen für die Wäschepflege sowie die sonstigen Betriebskosten. Zu letzteren gehören beispielsweise die Betriebskosten einer Sauna, eines Schwimmbads oder einer anderen Gemeinschaftseinrichtung. Hingegen dürfen nicht auf den Mieter abgewälzt werden: Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen, Reparaturkosten, Kreditzinsen sowie Portokosten und die Kosten für die Erstellung von Abrechnungen.