Grundsteuerreform 36 Millionen Grundstücke müssen bis 31. Oktober neu bewertet werden

Grundstücksbesitzer müssen bis zum 31. Oktober 2022 eine Erklärung zur Feststellung ihres Grundstückswertes beim Finanzamt einreichen. Nötig ist dies für die Grundsteuerreform, die 2025 in Kraft tritt. Was ändert sich und welche Daten werden erhoben?

Haus auf Geldscheinen und Taschenrechner mit dem Schriftzug Grundsteuer
Die Feststellungserklärung dient der Ermittlung des Grundsteuerwerts zum 1. Januar 2022. Bildrechte: imago/Christian Ohde

Warum kommt die Grundsteuerreform 2025?

Ob bebaut oder nicht: Wer ein Grundstück in Deutschland besitzt, zahlt einmal im Jahr Grundsteuer. Immobilien werden hier als Faktor mit berücksichtigt. Die Berechnung erfolgte bisher auf Grundlage der Wertverhältnisse zur Zeit des sogenannten Hauptfeststellungszeitpunkts am 1. Januar 1964 (West), bzw. 1. Januar 1935 (Ost). Das Resultat waren Ungleichbesteuerungen für vergleichbare Objekte. Deshalb hat das Bundesverfassungsgericht diese Berechnung 2018 als verfassungswidrig eingestuft und die Grundsteuerreform auf den Weg gebracht, die ab 2025 greift.

Daher müssen alle Grundstücke zum Stand vom 1. Januar 2022 neu bewertet werden. Ziel sei laut "bundesregierung.de" kein "höheres Steueraufkommen", sondern eine einfachere und fairere Regelung. Daher soll auch in Zukunft in regelmäßgen Abständen eine Neubewertung der rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland durchgeführt werden. Für Städte, Gemeinden und Kommunen ist die Grundsteuer mit einem zweistelligen Milliardenbetrag eine der wichtigsten Einnahmequellen.

Termine nicht verpassen Nach Angaben des Bundesfinanzministeriums wird voraussichtlich Ende März 2022 eine Aufforderung zur Abgabe der Daten, der Feststellungserklärung, über eine öffentliche Bekanntmachung erfolgen. Diese soll ab 1. Juli 2022 über die Steuer-Onlineplattform ELSTER eingereicht werden können. Abgabefrist ist der 31. Oktober 2022. Bis 31.12.2024 gilt das alte Grundsteuerrecht weiter.

Welche Daten werden für die Feststellungserklärung benötigt?

  • Eigentümer von nicht bebauten Grundstücken geben die Lage des Grundstücks, einzelne Grundbuchdaten (Grundbuchblatt, Gemarkung, Flurstücks Nummer), die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert an.
  • Eigentümer von Wohngrundstücken geben die Lage des Grundstücks, einzelne Grundbuchdaten (Grundbuchblatt, Gemarkung, Flurstücks Nummer), die Grundstücksfläche, den Bodenrichtwert, die Wohnfläche, die Immobilienart (z. B. Ein- oder Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung), die Anzahl der (Tief-)Garagenstellplätze und das Baujahr des Gebäudes an. Eventuell ist auch das Jahr der Kernsanierung oder der Abbruchverpflichtung anzugeben.
  • Eigentümer von Grundstücken, die nicht zu mehr als 80% zu Wohnzwecken dienen, des Grundstücks, einzelne Grundbuchdaten (Grundbuchblatt, geben die Lage Gemarkung, Flurstücks Nummer), die Grundstücksfläche, den Bodenrichtwert, die Immobilienart (z. B. Geschäftsgrundstück oder gemischt genutztes Grundstück), die Gebäudeart(en), die Bruttogrundfläche des Gebäudes/der Gebäude sowie das Baujahr an. Ggf. sind das Jahr der Kernsanierung oder der Abbruchverpflichtung zu erklären.
  • Eigentümer von land- und forstwirtschaftlichem Grundbesitz geben die Lage des Betriebs bzw. die Adresse des Grundstücks, einzelne Grundbuchdaten (Grundbuchblatt, Gemarkung, Flurstücks Nummer/n), Grundstücksfläche/n), die Fläche der jeweiligen Nutzung, die Nutzungsart (z. B. landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich, Weinbau etc.), die Bruttogrundfläche der Wirtschaftsgebäude sowie u. a. bei landwirtschaftlicher Nutzung die Ertragsmesszahl an. Gegebenenfalls sind auch Angaben zum Tierbestand und bei Fischzucht in fließenden Gewässern die Durchflussmenge des Gewässers (bei der Wasserbehörde zu erfragen) erforderlich.

Wo finde ich die Daten? Die Angaben sind zumeist in den Unterlagen der Steuerpflichtigen vorhanden (Grundbuchauszug, Bauunterlagen, Kaufvertrag, Miet- und Pachtverträge, Bescheid über Abrissverpflichtung, o. ä.) oder können – insbesondere bei verpachteten landwirtschaftlichen Flächen -, beim Pächter erfragt werden.

Grundstücksart entscheidend im Bundesmodell  

Im Zuge der Grundsteuerreform wurde vom Gesetzgeber ein Bundesmodell für eine Neuberechnung des Grundstückswertes erstellt. Das Modell will durch eine Vielzahl an Daten möglichst genau die Werte der Grundstücke und Gebäude abbilden, knüpft im Kern aber an die bisherige Grundstruktur an, bei der die Grundsteuer in drei Schritten berechnet wird: Grundbesitzwert x Steuermesszahl x Hebesatz.

Der Grundbesitzwert wird im Bundesmodell in Abhängigkeit der Grundstücksart ermittelt. Bei Wohngrundstücken sieht das Bundesmodell das sogenannte Ertragswertverfahren vor.
In die Berechnung fließen der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Nettokaltmiete, die Immobilienart sowie das Alter des Gebäudes ein.

Für nicht bewohnte Grundstücke, (z.B. Geschäftsgrundstücke) orientiert sich die Grundsteuer am vereinfachten Sachwertverfahren, das bei der Wertermittlung die jeweiligen Herstellungskosten in Verbindung mit dem Bodenrichtwert setzt.

Gemeinden entscheiden über Hebesatz

Der Grundbesitzwert wird zuerst mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl und nachfolgend mit einem individuell festgelegten Hebesatz der Gemeinden multipliziert. Alle im Bundestag vertretenen Fraktionen sind der Auffassung, die Hebesätze seien so anzupassen, dass die Gemeinden insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnehmen, als vor der Reform.

Rechtsanwältin Sybille Barent, Steuerexpertin von Haus & Grund, sieht das kritisch: "Viele Gemeinden könnten die neue Berechnungsmethode nutzen, um versteckte Steuererhöhungen durchzusetzen und dem Bund dafür den schwarzen Peter zuzuschieben. Der Bund kann der Gemeinde wiederum den Hebesatz wegen der grundgesetzlich garantierten kommunalen Selbstverwaltungshoheit aber nicht vorschreiben. Manche Länder haben angekündigt, aufkommensneutrale Hebesätze öffentlich zu machen, um dadurch für den Bürger Transparenz zu schaffen, ob seine Gemeinde durch die Hintertür Mehreinnahmen generiert."

In der Tat haben bereits einige Gemeinden angekündigt, entstandene Haushaltsdefizite über höhere Hebesätze auszugleichen.

Sachsen weicht vom Bundesmodell ab

Noch bis zum 31. Dezember 2024 können die Länder laut "bundesregierung.de" abweichende Regelungen zum Bundesmodell vorbereiten. Sachsen hat die Länderöffnungsklausel bereits in Anspruch genommen. Sachsen-Anhalt und Thüringen verzichteten bislang darauf und haben sich für das Bundesmodell entschieden.

Bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts wird in Sachsen das Bundesmodell übernommen. Allerdings wurden in der zweiten Stufe länderspezifische Steuermesszahlen für Wohn- und Geschäftsgrundstücke festgelegt. Diese Rechengröße, die sich an der Art der Immobilie und deren Einheitswert orientiert, wird in Promille (‰) angegeben.

Statt einer einheitlichen Steuermesszahl (0,34 ‰) sind in Sachsen unterschiedliche Messzahlen normiert worden (0,36 ‰ für Wohngrundstücke und unbebaute Grundstücke bzw. 0,72 ‰ für Geschäftsgrundstücke). Auf der Homepage des Staatsministeriums für Finanzen (Sachsen) ist die Entscheidung wie folgend begründet: "Damit erfolgt eine Anpassung an sächsische Besonderheiten, indem die Auswirkungen der Grundsteuerreform ausgewogen austariert werden. Insbesondere wird so vermieden, dass Wohngrundstücke – vor allem in Ballungszentren – künftig übermäßig stark belastet werden."

Insbesondere wird so vermieden, dass Wohngrundstücke – vor allem in Ballungszentren – künftig übermäßig stark belastet werden.

Homepage des Sächsischen Staatsministeriums für Finanzen

Verschiedene Modelle im Rest der Republik

Erklärungspflichtige, die in einem Bundesland leben, welches sich für das Bundesmodell entschieden hat, müssen im Rahmen des Berechnungsverfahren die meisten Daten zur Verfügung stellen. Komplett vom Bundesmodell weichen Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Baden-Württemberg ab.

Bayern plant zum Beispiel ein reines Flächenmodell, bei dem Werte oder Baualter der Immobilie keine Rolle spielen. Sybille Barent präferiert das Flächenmodell: "Wir halten das bayerische Modell für das fairste und bürokratieärmste Modell. Es verwendet feste, wertunabhängige Faktoren und nimmt die Flächen von Gebäude und Grundstück als Maßstab. Je mehr Fläche, desto größer ist typischerweise auch die Anzahl an Personen, die gemeindliche Infrastruktur in Anspruch nehmen."

Vereinfachtes Sachwertverfahren bei Geschäftsgrundstücken

Die Reform der Grundsteuer betrifft nicht nur Wohn-, sondern auch Geschäftsgrundstücke. Bei vermieteten Geschäftsgrundstücken werden keine statistischen Daten erhoben, die für die Bewertung genutzt werden können. Daher wird sich die Grundsteuer hier am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren. In Sachsen beispielsweise müssen die Steuerpflichtigen sechs Parameter erklären: u.a. Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart(en), Bruttogrundfläche der/s Gebäude/s, Alter der/s Gebäude/s.

Strafe bei Versäumung der Frist

Zieltermin für die fristgerechte Umsetzung der Grundsteuerreform ist der 1. Januar 2025. Die Festsetzung der Grundsteuer durch die Städte und Gemeinden erfolgt auf Grundlage der Feststellungen der Finanzämter. Mit Hilfe eines weitestgehend automationsgestützten Bearbeitungsprozesses wollen die Finanzämter den Städten und Gemeinden die notwendigen Daten rechtzeitig zuarbeiten.

Eine Nachfrage bei den mitteldeutschen Finanzministerien ergab, dass sich diese hinsichtlich der Fristeinhaltung zuversichtlich zeigen, sie sprachen aber davon, dass die Erklärungspflichtigen ihren Teil zum Gelingen der Reform leisten müssen und ihre Daten bis zum 31.10.2022 beim zuständigen Finanzamt einreichen müssen.

Laut der Finanzverwaltungen in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen, sei es bei einer verspäteten Erklärungsabgabe in begründeten Einzelfällen möglich, einen Verspätungszuschlag festzusetzen. Für die Umsetzung der Grundsteuerreform gelten die allgemeinen Vorschriften der Abgabenordnung wie für andere Steuerarten auch. Fehlen die Daten kann das Finanzamt darüber hinaus die Besteuerungsgrundlagen schätzen.

Grundsteuer kann über Betriebskosten auf Miete umgelegt werden

Eigentümer, die ihre Grundstücke, Gebäude oder Wohnungen vermieten, können die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Aktuell müssen die Mieter aber nicht mit Mehrbelastung rechnen. Da die neue Grundsteuer erst ab 1. Januar 2025 erhoben wird, können die Neuberechnungen auch dann erst in der Nebenkostenabrechnung auftauchen. Die Möglichkeit, dass Mieter dann mehr bezahlen müssen, ist laut Sybille Barent sehr groß: "Auf die Miete hat die Grundsteuer zunächst keinen direkten Einfluss. Da sie üblicherweise, weil umlagefähig, über die Mietnebenkosten auf den Mieter umgelegt wird, die sich mit veränderter Grundsteuer die Höhe der Nebenkosten verändern. Wird sie nicht umgelegt, kann es ggf. auch zu einer Anpassung der Miete kommen."

Neue Grundsteuerart ab 2025

2025 kommt zu den bisherigen zwei Grundsteuerarten, Grundsteuer A (agrarisch – für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) und Grundsteuer B (baulich – alle sonstigen Grundstücke und Immobilien und damit auch für Wohn- oder Gewerbeobjekte), die Grundsteuer C (unbebaute Grundstücke) hinzu.

Mit der neuen Grundsteuer C soll der Wohnungsmangel in Ballungsgebieten bekämpft werden.
Hier kommt es häufig zu Spekulationen mit der Folge, dass Grundstücke trotz erteilter Baugenehmigung jahrelang unbebaut bleiben, um sie weiterzuveräußern, statt neuen Wohnraum zu schaffen. Die Gemeinden dürfen für baureife unbebaute Grundstücke künftig einen höheren Hebesatz festlegen und auf diese Weise Spekulationsgeschäfte verteuern.

Steuerberater fordern Fristverlängerung

Das Zeitfenster, um die Feststellungserklärungen an die Finanzämter zu übermitteln, ist Juli bis Oktober 2022. Der Präsident der Bundessteuerberaterkammer, Hartmut Schwab, sagte zu Beginn des Jahres der "Welt am Sonntag", es sei ihm schleierhaft, wie innerhalb weniger Monate 36 Millionen Immobilieneinheiten neu bewertet werden sollten. Die Kapazitäten der Steuerberater seien durch Zusatzaufgaben wegen der Corona-Hilfsprogramme ohnehin am Limit.

MDR Wirtschaftsredaktion (Stand: 19.02.22)

Dieses Thema im Programm: MDR AKTUELL RADIO | 08. Januar 2022 | 06:30 Uhr

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