Vorsicht beim Hausbau Vertraglich vereinbarter Preis kann zeitlich begrenzt sein

Baustoffmangel führt oft zu Verzögerungen auf Baustellen. Währenddessen steigen die Materialpreise. Wir haben beim Verband der privaten Bauherren nachgefragt, wann hier Mehrkosten an Kunden weitergegeben werden können.

Hausbau
Der Tipp der Experten: Preisänderungen vertraglich ausschließen. Wann auch das nicht hilft, erklären sie hier. Bildrechte: Colourbox.de

Baumaterialien sind gerade knapp. Da die Baubranche schon länger unter Lieferengpässen leidet, stiegen zuletzt auch die Baustoffpreise dramatisch. Um nicht auf den höheren Beschaffungskosten sitzen zu bleiben, haben Bauunternehmen ein Interesse, diese weiterzureichen. Das betrifft auch Verbraucher, die Verträge über den Bau oder Kauf eines Hauses beziehungsweise einer Eigentumswohnung abschließen.

Private Bauherren beauftragen in der Regel einen Generalunternehmer, Generalübernehmer oder auch Architekten mit dem Bau. Käufer von Neubauten oder Eigentumswohnungen haben einen Bauträger als Vertragspartner. Dieser stellt das Grundstück und ist der eigentliche Bauherr, auch wenn oft der Käufer der Immobilie als solcher bezeichnet wird.

Angesichts der Baustoffkrise sind viele Verbraucher verunsichert. Die Umschau hat beim Verband privater Bauherren nachgefragt, was Bauherren oder Käufer in der aktuellen Situation beachten müssen. Verbandspräsident Thomas Penningh und Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbandes, beantworten hier die wichtigsten Fragen.

Interview mit dem Verband privater Bauherren

Alle reden gerade von der allgemeinen Baustoffknappheit. Mit welcher Verzögerung muss ich als privater Bauherr oder Kunde eines Bauträgers im Moment eigentlich rechnen?

Thomas Penningh: Momentan und auch in der näheren Zukunft sind aufgrund der jetzigen Situation im Durchschnitt ein bis drei Monate Verzögerung möglich. Je größer die Bauvorhaben, desto größer kann der Verzug werden. Bisher haben wir Verzögerungen von drei bis vier Wochen bei Stahlbetonbauteilen, bei Klinkern, je nach Brand kann es mehrere Monate dauern. In der Summe und je nach Bauablauf kann dies natürlich kumulieren und den Gesamtablauf verzögern, weil der gesamte Bauablauf durcheinanderkommt. Je früher Probleme auftauchen, also etwa in der Rohbauphase, beim Erstellen der Gebäudehülle oder bei der Wärmedämmung, desto stärker sind die Änderungen im Bauablauf.

Je größer die Bauvorhaben, desto größer kann der Verzug werden.

Thomas Penningh, Präsident vom Verband privater Bauherren

Gesetzt den Fall, ich habe als privater Bauherr beziehungsweise Käufer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung bereits einen Bau- oder Kaufvertrag abgeschlossen: Wie kann ich sicher sein, dass mein Vertragspartner Preissteigerungen bei Baustoffen nicht auf mich abwälzt?

Holger Freitag: Um nicht von Preissteigerungen überrascht zu werden, müssen Preisänderungen vertraglich ausgeschlossen werden. Dafür reicht es aber nicht immer, Schlagworte wie "Festpreis" zu verwenden. Juristen sprechen von einem Globalpauschalpreisvertrag. Ob ein solcher vorliegt, ergibt sich aus der gesamten Vertragsabrede. Die Rechtsprechung sieht Bauträgerverträge in der Regel als solche an. Dann dürfen aber nicht Preisänderungsvorbehalte wie die sogenannten Stoffpreisgleitklauseln im Vertrag stehen.

Angenommen, ich habe mit meinem Vertragspartner Preisänderungen vertraglich ausgeschlossen. In welchen Fällen könnte es trotzdem passieren, dass ich die Kosten für höhere Baustoffpreise tragen muss?

Holger Freitag: Nur in extremen Fällen kann auch bei klarer vertraglicher Zuweisung aller Preissteigerungsrisiken an den Bauunternehmer ausnahmsweise ein Anspruch auf Preisanpassung entstehen. Dies wäre dann möglich, wenn der sogenannte Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB vorliegt. In solchen Fällen wäre ein Festhalten am Vertrag für den Unternehmer zu den ursprünglich vereinbarten Konditionen unzumutbar und nicht gerechtfertigt. Meistens kommt es aber hier zu einer gerichtlichen Entscheidung.

Allerdings kann es sein, dass die Zusicherung des Vertragspartners, sich an einen vertraglich vereinbarten Preis zu halten, zeitlich begrenzt ist. Private Bauherren oder Käufer müssen darauf achten, wie lang ihr Vertragspartner an seine Preiszusage gebunden ist und ab wann die Bindungsfrist gilt. Je länger die Preisbindung, desto besser für den Verbraucher. Problematisch wird es, wenn innerhalb dieser Frist Umstände zu Verzögerungen führen, auf die das Bauunternehmen keinen Einfluss hat – zum Beispiel, wenn trotz vollständig eingereichter Unterlagen die Baubehörde länger braucht als kalkuliert. Nach Ablauf der Preisbindungsfrist liegt das Problem vor allem in der neuen Preisfindung. Hier braucht man Rechtsberatung.

Für den Fall, dass der Kunde Veränderungen am geplanten Bau wünscht, muss ein Änderungsvertrag abgeschlossen werden. Wenn man sich mit dem Bauunternehmen nicht über den veränderten Preis einigen kann, tritt nach Ablauf einer Verhandlungsfrist von 30 Tagen das einseitige Anordnungsrecht nach §§ 650b - 650d BGB in Kraft. Übt der Verbraucher es aus, dann richtet sich die Vergütung für den veränderten Aufwand des Unternehmers nach den tatsächlich erforderlichen Kosten. So könnten zwischenzeitliche Preiserhöhungen auch hier eine Rolle spielen.

Wenn ich nun plane, ein Haus zu bauen oder ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen, muss ich damit rechnen, dass Bauunternehmen über Stoffpreisgleitklauseln in den Verträgen steigende Baustoffpreise an mich weitergeben?

Holger Freitag: Preisgleitklauseln sind für die Bauunternehmen eine Möglichkeit, sich gegen Preissteigerungen bei Baustoffen abzusichern. Allerdings hat die Rechtsprechung schon einige Anforderungen an die Vereinbarung solcher Klauseln entwickelt, die ihren Einsatz für Bauunternehmer begrenzen und erschweren. Ob eine Stoffpreisgleitklausel in der im Vertrag formulierten Form für den Verbraucher fair ist, kann jedoch allein ein fachlich entsprechend versierter Anwalt beurteilen.

Thomas Penningh: Zudem sind solche Stoffpreisgleitklauseln den Kunden nicht leicht zu vermitteln, da diese natürlich ihre Kosten genau abschätzen wollen. Im Falle von Fertighausherstellern stelle ich es mir schwierig vor, Stoffpreisgleitklauseln für den Verbraucher nachvollziehbar darzustellen. Teilweise sind die Klauseln auch unpraktikabel: Wie beurteilen beispielsweise Banken solche Klauseln bei der Kreditvergabe?

Der sicherere Weg, vor allem bei Bauträgerverträgen oder bei Schlüsselfertigangeboten sind sogenannte Angstzuschläge. Wenn für die Unternehmen im Moment eine Kalkulation schwierig ist, geben sie pauschale Preisaufschläge an die Kunden weiter. Ich kann mir da momentan zwischen zehn und 30 Prozent vorstellen. Das ist aber immer projektabhängig. Bedenken muss man auch die zeitliche Dimension: Die Unternehmer haben ja auch das Risiko einer Bauzeitüberschreitung auf Grund von möglichen Lieferschwierigkeiten. Daraus resultierende längere Bauzeiten stellen auch Risiken für die Auftraggeber dar: Denn die finanzierende Bank erwartet die Einhaltung der Zahlungstermine und auch die vielleicht längst vereinbarte Vermietung oder Verkauf der noch benötigten Immobilie der Bauherren können sich als Problem entwickeln.

Was denken Sie, wie sich die Baustoffpreise weiterentwickeln?

Thomas Penningh: Ich gehe davon aus, dass es sich in Richtung Jahresende entspannen wird, auch wenn eine Einschätzung auf Grund der weltwirtschaftlichen Einflüsse schwierig ist. Trotzdem wird eine Teuerung weiterhin noch vorhanden sein. Eventuell nutzen die Bauunternehmen die Situation aber auch als Möglichkeit, generell höhere Preise am Markt durchzusetzen. Es ist nicht auszuschließen, dass Bauunternehmen versuchen werden, ihre höheren Kosten durch Einsparungen an der Baustelle auszugleichen. Um so wichtiger ist es, den Baufortschritt durch unabhängige, nur dem privaten Bauherrn verpflichtete Sachverständige begleiten zu lassen, um so die Qualität und Sicherheit des Hauses zu gewährleisten. Der Verband privater Bauherren ist schließlich genau aus diesem Anlass vor 45 Jahren gegründet worden.“

Quelle: MDR Umschau

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Dieses Thema im Programm: MDR FERNSEHEN | Umschau | 20. Juli 2021 | 21:00 Uhr

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