Interview Agrar-Experte Andreas Tietz: Warum die Preise für Ackerland rasant steigen

Niedrige Zinsen, Gesetzeslücken, ostdeutsche Besonderheiten: Die Gründe, warum Ackerland immer teurer wird, sind vielfältig. Andreas Tietz vom Thünen-Institut für ländliche Räume hat die Agrarstruktur in Ost- und Westdeutschland wissenschaftlich untersucht. Im Interview mit MDR SACHSEN-ANHALT erklärt er die Hintergründe.

Andreas Tietz
Andreas Tietz hat den landwirtschaftlichen Bodenmarkt in Ost- und Westdeutschland wissenschaftlich untersucht. Bildrechte: Andreas Tietz

MDR SACHSEN-ANHALT: Die Bodenpreise für Ackerflächen steigen. Wie ist denn die Lage in Ostdeutschland genau – gerade in Sachsen-Anhalt?

Andreas Tietz: Die Bodenpreise sind in der Tat sehr stark gestiegen in den letzten Jahren. Seit 2007 haben wir eine stetige Aufwärtsbewegung bei den Kaufpreisen. Nun muss ich dazu sagen, dass die Kaufpreise wirklich jährlich erhoben werden. Bei den Pachtpreisen hingegen haben wir nur eine sehr lückenhafte Statistik.

Zu Sachsen-Anhalt kann ich sagen, dass die Preise in den letzten zehn Jahren um mehr als das Dreifache gestiegen sind.

Wir haben Steigerungsraten in den einzelnen Jahren von mehr als zwanzig Prozent gehabt. Aktuell haben wir ein durchschnittliches Preisniveau von knapp 18.000 Euro je Hektar. Vor zehn Jahren lag das Preisniveau noch bei unter 7.000 Euro je Hektar.

Warum steigen die Preise für Ackerland denn so stark?

In Ostdeutschland gab es 2007 eine Änderung der Privatisierungspolitik der BVVG (der Bodenverwertungs- und –verwaltungs GmbH, einer Nachfolgeeinrichtung der Treuhandanstalt; Anm. d. Redaktion). Seit 2007 werden Flächen öffentlich ausgeschrieben. Das heißt, es können auch Bieter aus Westdeutschland zum Beispiel auf Flächen der BVVG bieten – und die erzielten Preise werden veröffentlicht. Wir hatten auf einen Schlag eine starke Transparenz auf dem Bodenmarkt. Das hat natürlich Käufer angezogen.

Wir haben damit in Ostdeutschland einen gewissen Nachhol-Effekt, weil die Preise in Westdeutschland schon damals sehr, sehr viel höher waren. Die lagen schon damals bei 16.000 bis 17.000 Euro pro Hektar.

Ein anderer Punkt gilt für den Bodenmarkt insgesamt, auch für Westdeutschland: die sehr niedrigen Zinsen, die am Kapitalmarkt derzeit gelten. Viele Leute sind auf der Suche nach einer sicheren Geldanlage-Form. Boden kann man verpachten, der macht weniger Arbeit als eine Mietwohnung. Daher sind viele Leute daran interessiert, Landwirtschaftsfläche zu erwerben.

Die nicht-landwirtschaftlichen Käufer drängen viel stärker auf den Bodenmarkt als vor einigen Jahren – und das treibt die Preise natürlich zusätzlich.

Wer sind diese "nicht-landwirtschaftlichen Käufer"?

Da fallen in erster Linie ganz normale Privatleute drunter. Also Leute, die Geld auf der hohen Kante haben und die vielleicht irgendeine gewisse Beziehung zur Landwirtschaft haben – wer das genau ist, wissen wir nicht.

Generell gibt es ja das Grundstücksverkehrsgesetz, das es im Prinzip ermöglichen soll, dass vorrangig Landwirte Flächen kaufen. Das heißt: Wer Land kauft, muss sich das von einer Behörde genehmigen lassen. Und wenn der Käufer ein Nicht-Landwirt ist, dann schaut die Behörde, ob es auch einen Landwirt gibt, der diese Fläche für denselben Wert kaufen würde. Das funktioniert relativ gut, solange die Preise niedrig sind. Aber je höher die Preise sind, desto genauer überlegen sich natürlich auch die Landwirte, ob sie die Fläche zu diesem Preis noch kaufen wollen.

Es gibt aber Möglichkeiten, dieses Gesetz zu umgehen: "Share Deals". Wie funktionieren die?

Das ist eigentlich ein ganz anderes Feld als das der Bodenkäufe. Bei den Share Deals ist es so: Gerade in den neuen Bundesländern gibt es sehr viele Landwirtschaftsbetriebe in der Form juristischer Personen. Das heißt, das sind GmbHs oder auch Genossenschaften. In Westdeutschland hingegen gibt es fast nur Familienbetriebe; im Osten hingegen diese juristischen Personen. Die suchen zum Teil neue Eigentümer, weil die alten Eigentümer in den Ruhestand gehen wollen – und die wollen dann ihre Anteile verkaufen.

Das heißt, die GmbH-Anteile werden verkauft und diese landwirtschaftliche GmbH ist selbst Eigentümer von großen landwirtschaftlichen Flächen. Das können manchmal Hunderte von Hektar sein. Und da kann ein Nicht-Landwirt, der das nötige Geld mitbringt, diese GmbH-Anteile kaufen – und damit auch indirekt die Eigentumsfläche, die in der GmbH drin ist.

Für diese Share-Deals gibt es bislang noch gar kein Gesetz. Das kann völlig unbemerkt von irgendeiner Behörde stattfinden.

Also wird ein Betrieb inklusive Boden gekauft – und nicht der Boden als solcher?

Genau. Bodeneigentümer ist die landwirtschaftliche GmbH. Das ist sie vor dem Kauf und nach dem Kauf auch. Da findet gar keine notarielle Umschreibung im Grundbuch statt. Daher ist das Grundstücksverkehrsgesetz auch nicht gemacht für solche Fälle. Es hatte ja auch in Westdeutschland keine Relevanz. Aber in Ostdeutschland hat es eine hohe Relevanz, das haben wir mit unseren Studien festgestellt: Ungefähr zwanzig Prozent der Fläche, die auf dem Bodenmarkt umgesetzt wird, findet über Share Deals neue Eigentümer.

Welche Auswirkungen hat das auf die kleineren Bauern, die ihr Land pachten müssen?

Generell haben wir zunehmend finanzstarke Konkurrenz auf solchen lokalen Bodenmärkten, wenn Investoren von außen reinkommen – und dann steigen die Pachtpreise. Ich möchte jetzt nicht sagen, dass die Investoren immer die Pachtpreise in die Höhe treiben. Aber allein dadurch, dass es Konkurrenz gibt, hat der Verpächter natürlich die Auswahl – und da fallen kleinere Betriebe, die nicht so viel zahlen können, häufig hinten runter.

Gibt es denn Anzeichen dafür, in welche Richtung sich der Bodenmarkt in Zukunft entwickeln wird?

Schwer zu sagen. Das letzte Jahr war ja für die Landwirtschaft überhaupt nicht einfach. Viele Leute haben gesehen: Mit der Landwirtschaft lässt sich nicht in jedem Jahr Geld verdienen. Da kann, wenn eine Dürre ist, wie im letzten Jahr, auch mal richtig Geld draufgehen. Wir denken also, dass die Entwicklung nicht so rasant weitergeht.

Was die Bodenpreise angeht: Die werden sehr stark bestimmt vom Zinsniveau der Europäischen Zentralbank. Wenn wir in den nächsten Jahren weiterhin so niedrige Zinsen haben, dann wird es auch Anleger geben, die Fläche kaufen wollen und die dann auch eine Rendite-Erwartung bei diesem Flächenkauf haben – das heißt, interessiert dran sind, möglichst hohe Pachtpreise zu erzielen.

Welche Rahmenbedingungen müsste die Politik verändern, um das zu beeinflussen?

Also speziell am Zinsniveau kann weder die Bundesregierung noch ein Bundesland viel dran drehen. Dabei ist das der Schlüssel für die hohen Bodenpreise. Davon abgesehen könnte die Europäische Union auch sagen: Wir zahlen nicht mehr so hohe Subventionen pro Hektar, sondern steuern die Beihilfe-Zahlungen etwas um.

Die EU-Agrarsubventionen werden auf jeden Hektar gleich gezahlt. Das heißt: Ein großer Betrieb bekommt auch sehr viel mehr Subventionen, als ein Betrieb mit weniger Fläche. Das wird kritisiert, denn wer seinen Boden gepachtet hat, der gibt im Prinzip die EU-Prämien an seinen Verpächter weiter. Das hat wenig Sinn. Unserer Meinung nach sollten die Subventionen umgesteuert werden – etwa auf eine Subventionierung von sehr umweltfreundlichen Produktionsweisen.

Vielen Dank für das Gespräch.

Das Gespräch führte Roland Jäger.

Quelle: MDR/rj

Dieses Thema im Programm: MDR SACHSEN-ANHALT - Das Radio wie wir | 27. Januar 2019 | 12:00 Uhr

Zuletzt aktualisiert: 27. Januar 2019, 15:24 Uhr

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4 Kommentare

28.01.2019 10:41 Wo ist das Lobbyregister? 4

"Ein anderer Punkt gilt für den Bodenmarkt insgesamt, auch für Westdeutschland: die sehr niedrigen Zinsen, die am Kapitalmarkt derzeit gelten. Viele Leute sind auf der Suche nach einer sicheren Geldanlage-Form. Boden kann man verpachten, der macht weniger Arbeit als eine Mietwohnung. Daher sind viele Leute daran interessiert, Landwirtschaftsfläche zu erwerben."
Das geht in einem Begriff: Spekulation. Im übrigen verrät alleine das Wort "Bodenmarkt", wie es um "unsere Werte" bestellt ist. Eine Ressource, die nur einmal vorhanden ist, gehört nicht auf einen unkontrollierten Markt - sie gehört unter öffentliche Kontrolle. Es sind vom Souverän gewählte "Politiker", die diese Ressourcen verschleudern und das ohne jedes mediale Aufsehen: Das betrifft "Bauland", Wälder und eben "Boden". Soviel zu "unseren Werten", die ja neuerdings im Standardrepertoire des alltäglichen Lobbyistengeschwätzes auftauchen.

28.01.2019 10:21 Gert 3

Man sollte sich keine Illusionen hingeben, die Landwirtschaft, wie sie speziell die GRÜNEN haben wollen, wird sich leider nur noch in Nischen finden. Was im Osten Deutschlands schon in den 1950er mit der Kollektivierung einen Anfang nahm und heute durch die EU und Spekulanten fortgesetzt wird, wird sich auch in den Westteil Deutschlands langsam fortsetzen. Seien wir doch mal ehrlich, auch dort verschwinden die Kleinbetriebe und davon werden Großbetriebe profitieren dank der EU. Das kennen wir doch schon seit dem 1970er Jahren aus den USA.

27.01.2019 17:19 Leser 2

Der Ausverkauf des Ostens geht immer weiter.

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