Wohnungsmarkt Dresden "Die Hälfte aller Mieterhöhungen ist unberechtigt"

Knapper Wohnraum, steigende Mieten – der Kampf um Wohnraum ist in Dresden längst auch für Durchschnittsverdiener zum Problem geworden. Doch nicht nur Investoren sind schuld an der Misere. "Auch Mieter tragen ihren Anteil daran", sagt Peter Bartels, Vorsitzender des Dresdner Mietervereins.

von Katrin Tominski

Lupe und Rotstift über der Zeitungsrubrik Wohnraumvermietungen
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Fast alle Mieter in Dresden haben es schon einmal erlebt. Der Eigentümer der Wohnung möchte auf einmal mehr Geld und fordert eine Mieterhöhung ein. Um sich Ärger zu ersparen, wird die angeforderte Summe einfach akzeptiert. "Das ist jedoch falsch und führt dazu, dass der Mietspiegel ständig weiter steigt", sagte Peter Bartels, Vorsitzender des Dresdner Mietervereins MDR SACHSEN. "Etwa 80 Prozent aller Mieter unterschreibt eine Mieterhöhungserklärung, ohne sie geprüft zu haben."

Besonders Großstädte betroffen

Wie in anderen Großstädten steigen auch in Dresden die Mieten seit Jahren kontinuierlich. Ausgerechnet bei Wohnungen mit einfacher Ausstattung erhöhten sich nach aktuellem Mietspiegel 2017 gegenüber dem Jahr 2015 die Mieten um 15,8 Prozent. Im Durchschnitt stieg der Mietzins um 6,8 Prozent. "Mindestens die Hälfte aller Mieterhöhungen ist jedoch unberechtigt", warnte Peter Bartels.

Die Vermieter versuchen, oft mehr Geld rauszukriegen, als ihnen zusteht.

Peter Bartels Vorsitzender des Dresdner Mietervereins

Fehler und Schummeleien fänden sich vor allem bei der Einstufung der Wohnlage. Je besser diese sei, desto höher würden die durchschnittlichen Mieten im offiziellen Mietspiegel der Stadt beziffert. Als gute Wohnlagen werden dort unter anderem die Innere Neustadt und die Radeberger Vorstadt bis zur Prießnitz sowie die Altstadt und Wohnungen um den Großen Garten aufgeführt. Als beste Wohnlagen gelten Gebiete rund um das Blaue Wunder in Blasewitz und in Loschwitz sowie in Dresden-Plauen am Dresdner Südhang mit Blick über die Stadt.

Wohnlagenkarte gibt Auskunft

Bartels empfiehlt, Erhöhungen und auch Nebenkostenabrechnungen grundsätzlich zu prüfen. Zudem sollte die Einstufung der Wohnlage mit der Wohnlagenkarte sowie dem aktuellen Mietspiegel verglichen werden. "Helfen können auch Gespräche mit Nachbarn oder eine Beratung bei uns im Mieterverein", erklärte Bartels. Nichtmitglieder könnten eine mietrechtliche Beratung bei der Verbraucherschutzzentrale für 15 Euro in Anspruch nehmen. Nach eigenen Angaben betreut der Mieterverein 15.000 Haushalte allein als Mitglieder. Insgesamt gibt es laut Bartels in Dresden etwa 300.000 Haushalte.

Mieterhöhungen lassen Mietspiegel steigen

Doch wie und warum wirken sich die Mieterhöhungen auf den gesamten Mietspiegel und damit auf den Dresdner Wohnungsmarkt aus? Akzeptieren Bürger Erhöhungen, steigen die Mieten im Gesamtdurchschnitt der Stadt. Dies wiederum führt dazu, dass auch das Niveau im Mietspiegel nach oben wandert. Da sich die Eigentümer – sowohl bei Neuvermietungen als auch bei langjährigen Mietern – stets am Mietspiegel orientieren, können sie auch immer höhere Beträge verlangen. Eine Spirale, wie sie derzeit in Deutschland, doch auch konkret in Leipzig und Dresden, in Gang gesetzt ist.

Junge Frau liest Wohngsanzeigen in einer Zeitung
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Maximale Mieterhöhungen von 20 Prozent

Laut Dresdner Mieterverein gibt es zwar eine sogenannte Kappungsgrenze, die die Erhöhung der Miete um maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren zulässt. In Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung liegt diese bei 15 Prozent. Allerdings gilt sie nicht bei Neuvermietungen. Wechseln Menschen also oft ihre Wohnungen, wie es in Dresden und Leipzig oft der Fall ist, werden die neuen Mieten jeweils an den Mietspiegel angepasst. Sie steigen damit oft höher als 20 Prozent.

Mietpreisbremse gilt nicht für Dresden und Leipzig

Nach der im Juni 2015 in Kraft getretenen Mietpreisbremse ist die Höhe der Miete bei neuen Verträgen auf zehn Prozent über den Mietspiegel-Vergleichsmieten begrenzt. Da aber die Anwendung der Mietpreisbremse sowohl in Dresden und Leipzig abgelehnt wurde, dürfen die Eigentümer ihre Mieten bei neuen Verträgen beliebig nach oben ziehen. Die Mieten steigen also gravierend bei Neuvermietungen, dazu kommen die Erhöhungen alter Verträge. "Prüfen Mieter ihre eingeforderten Mieterhöhung nicht, tragen sie Sorge dafür, dass der Mietspiegel weiter steigt", warnt Bartels.

Gründung der neuen Dresdner Woba besiegelt

Um die Lage zu entspannen, setzt die Stadt Dresden auf die neue kommunale Wohnungsbaugesellschaft. Die Gründung der "Wohnen in Dresden GmbH & Co KG" (WID) ist am Donnerstag beim Notar besiegelt worden. Damit ist die Gesellschaft voll geschäftsfähig. Das bestätigte die Stadt MDR SACHSEN. Die WID will Wohnungen für Menschen mit geringem Einkommen Sozialwohnungen neu bauen oder auf dem Immobilienmarkt erwerben. Der Bau der ersten 800 Sozialwohnungen soll bereits im Frühjahr beginnen.

Stadt: "Der Markt ist bereits verzerrt"

"Sozialwohnungen sind für die Bevölkerungsgruppen wichtig, die keine oder kaum eine Chance haben, am Markt eine Wohnung zu finden, die ihren finanziellen Möglichkeiten und ihrem Bedarf entspricht", erklärte Bernd Opitz, Leiter des Dresdner Wohnungsamtes. "Dazu gehören unter anderem kinderreiche Familien oder ältere Menschen mit einem geringen Einkommen sowie Mieter mit Gesundheitsproblemen und Schulden." Die Stadt wehrt sich gegen die - vor allem von Investoren - geäußerte Kritik, Sozialwohnungen würden den Markt verzerren. "Ein Markt, bei dem ein Teil der Nachfrage nicht mehr ausreichend versorgt werden kann, ist bereits ein verzerrter Markt." Derzeit liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise im Mietspiegel Dresden zwischen 4,45 Euro in einfachen Wohnlagen wie beispielsweise Gorbitz-Nord und bis zu durchschnittlichen 8,50 in Blasewitz und Loschwitz.

Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete Der Vermieter muss unter Berufung auf Paragraf 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen. Obergrenze dafür ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Um große Mietsprünge zu vermeiden, dürfen innerhalb von drei Jahren höchstens 20 Prozent aufgeschlagen werden (Kappungsgrenze). Für Gebiete mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung hat der Gesetzgeber den Bundesländern eine Option zur Reduzierung dieser Kappungsgrenze auf 15 Prozent eingeräumt.

Zum Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung muss die Miete mindestens seit 15 Monaten unverändert sein; das Mieterhöhungsverlangen kann der Vermieter frühestens zwölf Monate nach der letzten Mieterhöhung geltend machen (Jahressperrfrist). Sowohl in Bezug auf die Kappungsgrenze als auch auf die Jahressperrfrist werden Mieterhöhungen nach einer Modernisierung oder Veränderungen von Betriebskosten nicht berücksichtigt. Quelle: Mieterverein Dresden

Über dieses Thema berichtete MDR SACHSEN auch im Radio: MDR SACHSEN - Das Sachsenradio | 02.06.2017 | 11:11 Uhr
MDR SACHSEN - Das Sachsenradio | 07.09.2017 | 18:30 Uhr in den Regionalnachrichten aus Dresden

Zuletzt aktualisiert: 23. September 2017, 14:18 Uhr

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7 Kommentare

25.09.2017 12:11 Janes 7

Die Justiz muss sich auch trauen, gegen betrügende Vermieter vorzugehen! Wie kann es sein, dass es noch kein einziges Urteil vor einem Zivilgereicht gibt, wo ein Mieter gesTäuschung zu verklagen?! Nicht, weil es das nicht gibt, sondern wie die Gerichte die Fälle weg wischen!

24.09.2017 17:20 GEWY38 6

@2, Die Regierung muss kein "milliardenschweres Wohnungsbauprogramm für Ballungsgebiete " auflegen. Die Regierung muss ein milliardenschweres Paket zur Ertüchtigung der Infrastruktur auflegen. Und das nicht nur digital, sondern vor allem flächendeckend Bahn, Bahn und nochmals Bahn für Güter und vor allem regionalen Personenverkehr und das alles preiswerter als Individualverkehr. Dann siedelt sich auch außerhalb der Ballungsgebiete Industrie an. Damit wird nicht nur die Wohnungssituation in den Ballungsgebieten entspannt. Nein, auch das Pendeln, Mieten u.v.a.m. wird sich in Grenzen halten.

24.09.2017 09:53 Frederic 5

Erhöhungen der Mieten - unbrechtigt! Fakten sind aber, dass die Wuchermieten - alte D-Mark Mieten sind - welche die Menschen in der BRD aber mit dem Teuro = Euro bezahlen müssen. Das trifft auch auf die Immobilienpreise zu, auch das sind D- Mark- preise welche in Teuro Euro bezahlt werden müssen. Die Einkommen der Menschen in der BRD, wurden bei der Einführung des Teuro HALBIERT - aber alle Preise blieben in DM stehen und das € Zeichen dahinter geschmiert. Kann nicht verstehen, dass die Menschen in der BRD das nicht mitbekom- men, nicht glauben wollen und die Preise einfach bezahlen. Alleine die Steuereinnahmen der BRD im Jahre 2000 betrug 365 Mrd. D-Mark anno 2016 waren es 598 Mrd. Euro. Welch seltsame Wande- lung. 598Mrd. € X 1,95583 ergeben das in DM !! Nur die Menschen der BRD haben wohl Rechenpro- bleme. Ein Volk der Denker ??? neeeee

24.09.2017 09:20 optinator 4

Und nicht vergessen, zu guter Letzt verdient "Vater Staat" an jeder Mietsteigerung mit.
Es müssen mehr Steuern abgeführt werden.

Warum soll das dann begrenzt werden ?

23.09.2017 20:12 Lach... 3

[Doch nicht nur Investoren sind schuld an der Misere.]

"Investoren"... einfach köstlich. Das sind keine "Investoren", das sind entweder Immobilieneigentümer oder Immobilienspekulanten.
Aber der MDR wurde ja auch nicht müde, eine Frau Töperich beharrlich als "Investorin" zu titulieren.
Das absolut einzige, in das hier investiert wird, ist privater Profit an öffentlichen Ressourcen mit i.d. R. genau Null Nutzen für die Allgemeinheit - im Falle der Frau Töperich geradezu exemplarisch zu besichtigen. So geht die Sprache langsam zugrunde und wird durch zweckhaftes Geschwätz ersetzt.
Vom Gemeinnutzen erst gar nicht zu reden - der wird durch "unsere Politiker" schon lange verkauft und verschachert.

23.09.2017 18:53 Querdenker 2

Macht euch keine Sorgen, ihr werdet alle noch gentrifiziert werden, wenn ihr zur Miete in einer Großstadt wohnt. Wo die Entwicklung hin geht könnt ihr z.B. im Silicon Valley sehen siehe „deutschlandfunknova Gentrifizierung: Silicon Valley verändert San Francisco“ oder in London siehe „Faz Gentrifizierung in London Vom Sozialamt aus der Stadt geworfen“. Die Globalisierung ist ein Werkzeug für den Kapitalismus, um das Rad noch mal ein Stück zurück zu drehen. Und das gilt auch für den Bereich Wohnung. Und da diese Regierungsparteien unwillig sind ein milliardenschweres Wohnungsbauprogramm für Ballungsräume aufzulegen, wird das mit der Gentrifizierung auch gut klappen, damit die Investoren und Spekulanten genug Rendite bekommen.

23.09.2017 18:10 Mal ne Anmerkung 1

Nennen wir doch mal DEN Vermieter ,der Rendite erwirtschaften will/muss ,beim Namen.
Es ist die VONOVIA !
Auch mir wurde eine "Mietanpassung" im April diesen Jahres zugestellt.Begründung war die "Gute Wohnlage"!
Nun kann man ja die "Wohnlage" seiner Wohnung überprüfen .Ich tat es im Stadtplanungsamt der Stadt Dresden wo mir in kürzester Zeit meine Anfrage beantwortet wurde.Ergebnis ,die Wohnlagenangabe der VONOVIA stimmt nicht.Ein Widerspruch brachte eine Rücknahme der "Mietanpassung"!Man muss sich nur kümmern.Das tun bestimmt viele Mieter(Leistungsbezieher die die Miete von der Stadt/Steuerzahler bekommen) nicht.Denen ist es egal wer zahlt.Hier müsste auch die Stadt Dresden aktiv werden um Geld zu sparen.
Und die Ablehnung der Mietpreisbremse für Dresden haben wir dem CDU Innenminster Ulbig zu verdanken.Morgen gehen wir wählen!

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