Ein abgeerntetes Feld wird umgepflügt,
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Landwirtschaft Ackerflächen auch in Thüringen zunehmend Spekulations- und Renditeobjekt

Thüringer Agrarflächen werden für Kapitalanleger immer attraktiver. Das ergaben umfangreiche Recherchen von MDR THÜRINGEN. In Zeiten niedriger Zinsen und unsicherer Finanzmärkte sind Landwirtschaftsflächen eine gefragte Wertanlage. Die Folgen: Ackerland wird immer teurer, Arbeitsplätze gehen verloren, Dörfer und Natur drohen zu veröden. Befeuert wird diese Entwicklung durch Gesetzeslücken. Das muss sich ändern, fordern viele Landwirte und sehen die Landesregierung gefordert.

von Gerd Nettelroth

Ein abgeerntetes Feld wird umgepflügt,
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Vor über 100 Jahren - genau: im Jahr 1918 - ist in Deutschland das Reichssiedlungsgesetz verabschiedet worden. Heute heißt es Grundstücksverkehrsgesetz, doch die darin verankerten Regelungen gelten noch immer. Danach muss in Thüringen jeder Verkauf einer landwirtschaftlichen Fläche, die größer als 0,25 Hektar (ha) ist, vom zuständigen Landwirtschaftsamt genehmigt werden.

Anteile von brancheninternen und branchenfremden Käufern von Ackerflächen in Thüringen
Bildrechte: MDR/Agrarministerium Thüringen

Ist der Kaufinteressent kein Landwirt, so muss laut Gesetz zunächst ein kaufbereiter Landwirt gesucht werden. Dieser genießt dann das Vorkaufsrecht. Findet sich kein brancheninterner Interessent, kommt die landeseigene Thüringer Landgesellschaft ins Spiel. Diese hat ebenfalls ein Vorkaufsrecht und kann sozusagen auf Vorrat Agrarflächen aufkaufen, um diese dann bei Bedarf an Landwirte weiterzugeben. Das heißt: Außerlandwirtschaftliche Investoren wie eine Bank, ein Lebensmitteldiscounter oder ein Möbelkonzern dürften in Thüringen eigentlich nie auch nur einen Hektar Land kaufen.

Eigentlich. Seit der Finanzkrise 2008/2009 wird aber verstärkt ein Schlupfloch genutzt: der Kauf von Mehrheitsanteilen an landwirtschaftlichen Betrieben samt der in deren Besitz befindlichen Fläche. Diese Verkäufe - auch Share Deals genannt - müssen bislang weder angezeigt noch genehmigt werden, da sich ja im Grundbuch nichts ändert. Diese Gesetzeslücke muss nach Auffassung des Bundeslandwirtschaftsministeriums jedes Bundesland selber schließen. Bislang ist da aber noch nichts vollendet worden - auch in Thüringen nicht.

Ackerland wird immer teurer 

Wie das Landwirtschaftsministerium MDR THÜRINGEN mitteilte, hat sich der Preis für einen Hektar Ackerland in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt. Kostete ein Hektar im Jahr 2009 noch rund 5.200 Euro, waren es 2018 schon rund 11.200 Euro. Nach Einschätzung des Deutschen Bauernbundes Thüringen (DBB Thüringen) und der Arbeitsgemeinschaft bäuerliche Landwirtschaft (AbL) liegt dieser Preis deutlich über dem Wert, der mit Ackerbau und Viehzucht noch erwirtschaftet werden kann. Laut AbL wechselten seit der Jahrtausendwende allein in Thüringen 20.000 Hektar landwirtschaftliche Fläche in den Besitz "ortsfremder, überregional bis international tätiger Konzerne". Das entspricht rund 2,5 Prozent der gesamten Thüringer Betriebsfläche. Tendenz steigend.

Übersicht über die in Thüringen seit 2012 verkauften Ackerflächen und die dabei gezahlten Hektar-Preise
In den vergangenen Jahren ist die jährlich gehandelte Ackerfläche kleiner geworden, jedoch haben sich die Preise pro Hektar mehr als verdoppelt. Bildrechte: MDR/Agrarministerium Thüringen

Thüringer Ackerland mit am günstigsten - noch...

Dieses auch als "Landgrabbing" (deutsch: Landraub, Landnahme) bezeichnete Phänomen ist in Thüringen jedoch noch lange nicht so ausgeprägt wie in anderen Bundesländern wie Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern oder Niedersachsen. Nach Angaben des Landwirtschaftsministeriums ist Ackerland in Thüringen im bundesweiten Vergleich noch mit am preiswertesten (nach dem Saarland). In den Neuen Ländern liegt der Hektarpreis von Agrarland durchschnittlich bei zirka 16.000 Euro und deutschlandweit bei zirka 24.000 Euro.

Durchschnittliche Hektarpreise in Thüringen im Jahr 2018
Landkreis/Stadt Durchschnittspreis in Euro
Altenburger Land 21.382
Kyffhäuserkreis 14.594
Gera 14.537
LK Saalfeld-Rudolstadt 5.510
Ilm-Kreis 5.542
Wartburgkreis 5.777

Der Anteil von Käufern, die nicht aus der Landwirtschaft kommen, erhöhte sich in den letzten zehn Jahren von 11 auf 24 Prozent.

Thüringens Ex-Bauernpräsident und Agrar-Investor Klaus Kliem verkaufte Ende September die Geithainer Landwirtschafts GmbH bei Leipzig (1.500 Hektar) an eine Stiftung des Discounters Aldi Nord. Bisherige Gesellschafterin war Kliems Aschara Landwirtschafts GmbH mit Sitz in Bad Langensalza im Unstrut-Hainich-Kreis. Die Anteile der Aschara GmbH werden von der ADIB Agrar-, Dienstleistungs-, Industrie- und Baugesellschaft mbH gehalten. Die Familie Kliem hält 52,42 Prozent des Kapitals.  

Auch die Pacht wird immer teurer

Nicht nur die Kaufpreise haben sich in Thüringen deutlich erhöht, auch die Pachten für Ackerland sind gestiegen. Musste ein Landwirt im Jahr 2009 im Durchschnitt noch 161 Euro pro Hektar Ackerland an Pacht zahlen, waren es 2018 laut Thüringer Agrarministerium schon 237 Euro.

Entwicklung der durchschnittlichen Pachtpreise für Ackerland in Thüringen
Entwicklung der durchschnittlichen Pachtpreise für Ackerland in Thüringen Bildrechte: MDR/Agrarministerium Thüringen

Auch hier geht die Tendenz hin zu weniger Pachtland und mehr Eigentum in den Händen sogenannter "Juristischer Personen" wie Aktiengesellschaften (AG), GmbHs oder Genossenschaften. 66 Prozent der landwirtschaftlich genutzten Fläche werden mittlerweile von Juristischen Personen bewirtschaftet. Auf Personengesellschaften (GbR, GmbH u. Co. KG sowie sonstige Gesellschaften und Gemeinschaften) entfallen zirka 14 Prozent, und die restlichen 20 Prozent der Landfläche befinden sich in der Nutzung durch Einzelunternehmen. Letztere sind als Familienbetriebe im Haupt- oder Nebenerwerb tätig. Laut Landesamt für Statistik  gibt es in den landwirtschaftlichen Betrieben noch rund 20.000 Beschäftigte.

Der weltweit tätige Möbelkonzern Steinhoff bewirtschaftet 3.638 Hektar in Kölleda im Landkreis Sömmerda. Betroffen sind die Pflanzenproduktion Kölleda GmbH, die Clausberg GmbH, die Lantana GmbH und die AGM Agrarbetrieb GmbH  

Umweltministerium sieht ländlichen Raum in Gefahr 

Nach Auffassung von Thüringens Umweltministerin Anja Siegesmund (Grüne) besteht zunehmend die Gefahr, dass agrarferne Investoren nach der Übernahme eines landwirtschaftlichen Betriebes aus Renditegründen beispielsweise die Tierhaltung abschaffen und für einen schnellen Gewinn nur noch Monokulturen wie Raps oder Weizen anbauen. Das schade einerseits der Umwelt und führe andererseits dazu, dass Vollzeit-Arbeitskräfte abgebaut würden, weil dafür Saisonarbeitskräfte ausreichen.

Anteil Pacht und Eigentum am Ackerland in Thüringen
Den größten Teil des von ihnen bewirtschafteten Ackerlands haben die Thüringer Bauern gepachtet. Bildrechte: MDR/Agrarministerium Thüringen

Im Zusammenhang mit der Zunahme von Landeigentum und -bewirtschaftung in der Hand von nicht in der Region lebenden Menschen/Gesellschaften werden weitere Probleme für den ländlichen Raum diskutiert. So wächst zum Beispiel die Befürchtung, dass ländliche Gemeinden wesentliche Quellen ihrer Einkünfte verlieren. Überregional aktive Kapitaleigentümer zahlen keine Ertrags- oder Einkommensteuer am Sitz eines Tochterunternehmens, sodass der dortigen Gemeinde Steuereinnahmen fehlen.

Die Herzog Gruppe, ein überregional tätiger Agrarkonzern, der auch landwirtschaftliche Betriebe und Ackerland zum Kauf vermittelt, bewirtschaftet in Thüringen 3.448 Hektar. Herzog ist Mehrheitsgesellschafter oder Eigentümer der Eigenrode Agrar KG im Unstrut-Hainch-Kreis, der Kaisershagen Agrar KG, der Naturrind GbR (ebenfalls beides in Unstruttal) und der Agrar GmbH Keula in Helbedündorf im Kyffhäuserkreis  

Grunderwerbsteuer: Landwirt zahlt doppelt

Ein weiteres Problem: Nimmt die Thüringer Landgesellschaft ihr Vorkaufsrecht bei einer zum Verkauf stehenden Agrarfläche wahr, muss sie auch Grunderwerbsteuer zahlen. Diese ist in Thüringen mit 6,5 Prozent des Kaufpreises eine der bundesweit höchsten. Verkauft die Landgesellschaft die Fläche dann an einen Bauern weiter, so muss dieser ebenfalls als neuer Eigentümer die Grunderwerbsteuer bezahlen. Das heißt, für dieselbe Ackerfläche wird zweimal Grunderwerbsteuer fällig. Dadurch wird das Land künstlich verteuert. Thüringer Bauernverband (TBV) und AbL fordern deshalb die Abschaffung dieser Doppelbesteuerung. Die Thüringer Landesregierung hat sich in diesem Punkt nach eigener Aussage noch keine abschließende Meinung gebildet.

Die Südzucker AG mit Stammsitz in Mannheim ist unter anderem in Sömmerda und Friemar im Landkreis Gotha aktiv. In Sömmerda übernahm Südzucker 2017 die Terra Sömmerda GmbH. Terra baut mit 15 Mitarbeitern auf rund 2.500 Hektar vor allem Zuckerrüben und Getreide an. Insgesamt hält Südzucker in Thüringen 3.622 Hektar  

Share Deals als lukratives Steuersparmodell 

Neben der Möglichkeit des direkten Erwerbs landwirtschaftlicher Nutzflächen gibt es für Investoren noch einen weiteren, indirekten Weg an Ackerland zu kommen: über sogenannte Share Deals (Anteilskäufe), die besonders in Ostdeutschland die Boden-Preise in die Höhe treiben. Hier wurden nach der Wende viele ehemalige LPGen in Agrar-Genossenschaften oder -GmbHs überführt. Wenn nun die Genossenschaftler ihre Anteile verkaufen - etwa weil sie in den Ruhestand gehen - ist das eine Chance für Investoren, die auf der Suche nach sicheren Anlageformen sind. Indem sie die Unternehmens- oder Genossenschaftsanteile kaufen, kaufen sie Felder, Äcker und Grünflächen dieser Firmen oder Genossenschaften gleich mit. Bauern, die diese Flächen als Pächter bewirtschaften, müssen anschließend oft höhere Pachten an die neuen Besitzer zahlen.

In einer frühere Version dieses Artikels hatten wir geschrieben, dass die Oetker-Gruppe 4.002 Hektar in Wingerode im Eichsfeld bewirtschaftet. Betroffen seien mehrere Agrargesellschaften. Der Geschäftsführer der ursprünglich genannten Agrarunternehmen legt Wert auf die Feststellung, dass es sich bei den Eigentümern der Firmen um Einheimische handele.  

Große Flächen für Investoren attraktiver  

In Thüringen ist die Share Deal- Problematik allerdings weit weniger ausgeprägt als in anderen Bundesländern, weil hier traditionell kleinräumige Landwirtschaft betrieben wird. Von den rund 3.600 Agrarbetrieben bewirtschaften 2.500 weniger als 100 Hektar. Nichtlandwirtschaftliche Investoren oder überregional tätige Agrarkonzerne sind aber eher an großen Flächen interessiert. Da werden sie vor allem in Sachsen-Anhalt, Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern fündig. Wichtigster Grund für diese Gier nach großen Flächen: Die größtenteils pro Hektar gezahlten EU-Agrarsubventionen versprechen eine sichere Rendite.

Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft bäuerliche Landwirtschaft Micheal Grolm (Mitte).
Protestaktion der Arbeitsgemeinschaft bäuerliche Landwirtschaft (AbL) gegen Landkäufe durch branchenfremde Investoren im Januar 2019 in Erfurt Bildrechte: MDR/Karina Heßland-Wissel

Laut einer Studie des Thünen-Instituts - ein Bundesforschungsinstitut für Ländliche Räume, Wald und Fischerei mit Hauptsitz in Braunschweig - wechselten in Brandenburg im Zeitraum von 2007 bis Anfang 2017 3,9 Prozent der landwirtschaftlichen Fläche per Share Deal den Eigentümer. In Thüringen waren es nur 1,5 Prozent. Während laut Studie in Mecklenburg-Vorpommern bereits 41 Prozent der Agrarfläche in den Händen überregional agierender, ortsfremder Investoren sind, sind es in Brandenburg 36 und in Sachsen 32 Prozent. In Thüringen hingegen ist dieser Anteil deutlich geringer. Laut Fallstudien des Thünen-Instituts gehören beispielsweise in den Thüringer Landkreisen Schmalkalden-Meiningen und Sömmerda nur etwa 20 Prozent der Ackerflächen ortsfremden Investoren.

Die BOREAS Energie GmbH hält 1.190 Hektar in Frohndorf im Landkreis Sömmerda. Der Betrieb heißt Agra GmbH Frohndorf/Orlishausen

Steuergesetz begünstigt Share Deals 

Besonders attraktiv macht diese Anlage-Form eine Lücke im Grunderwerbsteuergesetz: Kauft ein Investor weniger als 95 Prozent der Anteile eines Landwirtschaftsbetriebs mit Grundbesitz, dann wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Der TBV und die Thüringer Landesregierung drängen deshalb darauf, diese Grenze auf 90 Prozent abzusenken und die Haltefrist der Anteile von fünf auf zehn Jahre zu verdoppeln. Für die AbL geht das nicht weit genug. Aus ihrer Sicht müsste Grunderwerbssteuer ab dem Punkt gezahlt werden, wo ein Investor so viele Anteile kauft, dass er bestimmenden Einfluss auf das Unternehmen bekommt, in der Regel also ab 50 Prozent. 

Die Landesregierung plädiert außerdem dafür, landwirtschaftliche Share Deals anzeige- und genehmigungspflichtig zu machen. Nur so könne der Bodenmarkt und die Anteilseigner-Struktur transparenter werden, heißt es in der Antwort auf eine große Landtagsanfrage der Fraktionen Die Linke, SPD und Bündnis 90/Die Grünen. Ziel sei eine Eigentümerstatistik für den landwirtschaftlichen Grundbesitz. 

Bundesländer uneins über weiteres Vorgehen 

Eine Lösung auf Bundes- wie auf gemeinsamer Länderebene gestaltet sich jedoch schwierig, weil nicht alle Länder den gleichen Weg gehen wollen. So begrüßt es Brandenburg, dass Investoren frisches Kapital ins Land bringen, in dem sie in Agrargenossenschaften, Aktiengesellschaften oder GmbH's investieren. Darum gibt es auch keinen Konsens bei der Abschaffung der doppelten Grunderwerbsteuer. Dieses Thema wurde bereits mehrfach auf der jährlichen Agrarministerkonferenz behandelt, allerdings ohne sich auf eine gemeinsame Linie zu verständigen.

Der Autohändler und Landwirtschafts-Investor Markus Hercher bewirtschaftet in Thüringen 5.121 Hektar in Bendeleben und Oldisleben im Kyffhäuserkreis (Kyffhäuser Landgut GmbH Bendeleben-Badra, Kyffhäuser Mutterkuh GmbH Bendeleben, Agrar-GmbH Oldisleben, Adrabrunnen GmbH Oldisleben und Agrar GmbH "Zum Himmelsberg" Oldisleben). Quelle für alle aufgeführten Beispiele: AbL, Stand November 2019, aufgeführt sind Agrar-Betriebe, die nach 1989 aus ehemaligen LPG-en entstanden sind und über Sharedeals veräußert wurden. Bei den Hektar-Angaben handelt es sich um Betriebsflächen, also Pacht- und Eigentumsflächen.

Agrarstrukturgesetz soll Abhilfe schaffen 

Einen Überblick, welche Investoren oder Kapitalanleger an welchem Agrarbetrieb in Thüringen beteiligt sind und in welchem Umfang, haben weder das Land und seine zuständigen Behörden noch der Bauernverband. Das Agrarministerium verwies in einer schriftlichen Antwort auf eine Anfrage von MDR THÜRINGEN auf die wirtschaftliche Betätigungsfreiheit, welche grundgesetzlich geschützt sei. Ein "grundlegender rechtlicher Anspruch auf Beteiligungspublizität" sei nicht gegeben. Daher lägen dem Land auch keine detaillierten Informationen über die Beteiligungsstrukturen von Agrarbetrieben vor.

Diesen Umstand will die Landesregierung durch ein "Agrarstrukturgesetz" ändern, um für mehr Transparenz am Bodenmarkt zu sorgen. Laut Agrarministerium werden derzeit ein agrarstrukturelles Leitbild und grundlegende inhaltliche Regelungen als Basis für einen Gesetzentwurf erarbeitet.

Quelle: MDR THÜRINGEN/dr

Dieses Thema im Programm: MDR THÜRINGEN - Das Radio | Das Fazit vom Tag | 14. Oktober 2019 | 18:00 Uhr

Zuletzt aktualisiert: 17. November 2019, 18:43 Uhr

23 Kommentare

Elsburg vor 3 Wochen

Elsburg
... mE Trugschluß ... s. scharfer Rationalisierungsdruck im Gemeinsamen EWG-Agrarmarkt durch gebundene Erlöspreise mußten auffangen die steigenden Marktpreise bei Erzeugungsauf-wendungen bei verzerrend hohem Agrar-Export zB Butterberg-Milchsee +Importsubventionen für Lieferer in 3.Welt-AKP-Ländern. Um 1980ff benötigten Ldw-Betriebe jährl ~10%Erlöswachstum zum überleben; ging nur durch Pacht,da Kaufpreise zu hoch bei damaligem Ldw-Ertrag.Das verstärkte industrielle TierVergewaltigungs-(miese/miß)wirtschaft bis heute.
Nur regional/lokal Lebensmittel kaufen können ist teurer ... bei selben Einkommen...
Schweizer schützen ihre Agrarwirtschaft +Landschaft wirksam -statt geiz+geil i.DtLd, fördern zu einseitig Exportindustrie +Wahnsinnsexportüberschüsse
-tötliche Gefahr,VW ua bewies's: Trotz Abwrackprämie krimminelle Raffkes; nun Politiker dazu erpressend: Jobverluste.
Solarworld ua China-Dumpingopfer oh.Schutz wie VW&Co Abwrack+E-Prämie.. Thür.hat politisch faktisch Windkraftverbot.

Leachim-21 vor 3 Wochen

werter mattotaupa : wer bitte sehr verabschiedet die Gesetze im Bundestag oder wer bringt diese erst in den Bundestag zur Abstimmung es ist die Regierung und die Opposition, wobei meistens die der Opposition abgelehnt wird durch die Regierungsparteien. wenn man Gesetze nicht klar schreibt oder Löcher lässt wer nutzt diese dann aus es sind die Spekulanten. genau wie die Flutung der Märkte mit Gelder wofür der Steuerzahler mal wieder gerate stehen muss, wenn alles den Bach runter geht. also sind sehr wohl die Politiker schuld und versagen dadurch total.

ElBuffo vor 3 Wochen

Der Verkauf von Land ist nicht verboten. Das soll nur nicht an jeden Nicht-Landwirt verkauft werden dürfen. Machen die ja auch nicht, sondern kaufen gar nicht erst das Land, sondern die Firma oder Anteile daran, der das Land gehört. So kann man gleich zwei Gesetze umgehen. Super.
Dass eine Regierung mit grüner Beteiligung da nicht laut wird, ist klar.
Womit bitte schön sollen denn die Kaufpreise wieder reinkommen, wenn das auf der landwirtschaftlichen Fläche gar nicht mit Landwirtschaft möglich ist, und das trotz der Subventionen? Richtig. Spekulation.
Vergleichen sie mal die Hektarpreise mit der Pacht für eine einzige Windkraftanlage. Da hat man nach einem Jahr den Kaufpreis schon rein und hat nichts gemacht. Und um die Anlage herum kann man immer noch Landwirtschaft betreiben und Agrarsubventionen kassieren.

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