Umschau | 26.02.2019 | 20:15 Uhr Mietrechtsexpertin rät, Betriebskostenabrechnung immer zu prüfen

Umschau: Wieviel Prozent der Nebenkostenabrechnungen sind Ihrer Erfahrung nach fehlerhaft?

Katrin Kroupová: Nach unseren Erfahrungen sind über die Hälfte der erstellten Betriebskostenabrechnungen fehlerhaft.

Nachzahlungen bei Betriebskosten sind ja durchaus normal. Bei welchen Steigerungen sollte ich skeptisch werden und mir die Abrechnung genauer ansehen?

Katrin Kroupová vom Mieterverein Dresden und Umgebung e.V.
Bildrechte: Katrin Kroupová

Katrin Kroupová: Es ist zu empfehlen, in jedem Fall die Betriebskostenabrechnung einer Prüfung zu unterziehen, auch wenn diese beispielsweise ein Guthaben ausweist. Werden beispielsweise nicht umlagefähigen Kosten umgelegt oder Kosten falsch umgelegt kann sich dieses Guthaben auch erhöhen.

Kostensteigerungen im Rahmen der üblichen Inflation können normal sein. Laut verschiedener gerichtlicher Entscheidungen ist ein Vermieter verpflichtet, im Rahmen der Betriebskostenabrechnung Kostensteigerungen über zehn Prozent zu erläutern. Zur Prüfung, ob die Kosten entsprechend angefallen sind, muss ein Mieter Belegeinsicht in die Abrechnungsunterlagen vom Vermieter fordern und wahrnehmen.

Welche Abrechnungsposten sollten Mieter ganz konkret ein Auge haben? Wo wird möglicherweise am meisten getrickst?

Katrin Kroupová: Als ersten Schritt sollten Mieter schauen, was ihr Mietvertrag zu Betriebskosten aussagt. Als nächstes sollten immer die Angaben zu den geleisteten Vorauszahlungen geprüft werden sowie die vom Vermieter in die Heizkostenabrechnung eingestellten Ablesewerte. Hier kommt es gelegentlich zu Übertragungsfehlern bzw. es werden geleistete Vorauszahlungsbeträge nicht berücksichtigt.

Der Mieter ist berechtigt, grundsätzlich alle Abrechnungspositionen zu prüfen. Sämtliche Kosten, die die Umlage von Gebühren darstellen, bieten üblicherweise wenig Konfliktpotenzial, da für den Nachweis ein Gebührenbescheid im Rahmen der Belegeinsicht vorgelegt werden kann. Für andere Positionen wie Hausmeister-, Hausreinigungs-, Winterdienst oder andere Dienstleistungen kann der Vermieter Verträge mit externen Anbietern abschließen oder die Tätigkeiten selbst erbringen. Hat der Vermieter die Möglichkeit, selbst erbrachte Leistungen umzulegen, muss er diese mit Eigenbelegen im Rahmen der Belegeinsicht und -prüfung nachweisen. Häufig gibt bei diesen Positionen Streit, insbesondere darüber ob Leistungen, die abgerechnet wurden, auch erbracht wurden.

Besonderes Augenmerk sollte auch auf die Umlage von sogenannten sonstigen Betriebskosten gelegt werden. Diese sind häufig nicht mietvertraglich als umlagefähig vereinbart. Beispiele für sonstige Betriebskosten sind Wartungskosten zum Beispiel von elektrischen Türen bzw. für Feuerlöscher o. ä. oder Dachrinnenreinigungskosten.

Darf mein Vermieter schließt einen teureren Hausreinigungsservice beauftragen oder eine teurere Gebäudeversicherung abschließen? Schließlich spiegelt sich das ja auch in der Nebenkostenabrechnung wider!

Katrin Kroupová: Grundsätzlich ist ein Vermieter berechtigt, einen Dienstleister seiner Wahl Miete Tätigkeiten im Mietobjekt bzw. eine Gebäudeversicherung auszuwählen. Bei der Auswahl hat er einen weiten Ermessensspielraum und muss die Mieter darüber nicht informieren. Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, bei der Bewirtschaftung des Mietobjekts das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten.

Was kann ich tun, wenn ich Unregelmäßigkeiten entdecke?

Katrin Kroupová: Gibt es Unklarheiten in der Betriebskostenabrechnung, hat ein Mieter das Recht innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung Widerspruch einzulegen. Dieser Widerspruch muss begründet sein, das heißt, es muss genau vorgetragen werden, warum gegen welche einzelnen Position Widerspruch eingelegt wird. Eine allgemeine Mitteilung, dass die Abrechnung überhöht erscheint reicht nicht aus. Zur weiteren Prüfung muss der Mieter Belegeinsicht wahrnehmen und nach dieser detailliert vortragen, welche Kosten nicht nachgewiesen sind bzw. gegebenenfalls korrigiert werden müssen.

Unterstützend bei der Prüfung von Betriebskostenabrechnungen stehen die örtlichen Mietervereine im Rahmen einer Mitgliedschaft zur Verfügung. Bietet die örtliche Verbraucherzentrale eine mietrechtliche Erstberatung an, kann die Betriebskostenabrechnung auch dort geprüft werden. Selbstverständlich steht es jedem Mieter frei, auch einen Rechtsanwalt seiner Wahl zu kontaktieren.

Bestätigt sich nach der Belegeinsicht, dass Kosten fehlerhaft umgelegt wurden, ist die Abrechnung zu korrigieren und eine eventuelle Nachzahlung verringert sich bzw. ein Guthaben für den Mieter erhöht sich. Inwieweit diese Prüfung abgeschlossen werden kann, hängt vom jeweiligen Einzelfall und den gegebenenfalls vorgelegten Belegen ab.

Spezialfall "Vonovia": Haben Sie in punkto Betriebskostenabrechnung noch einen besonderen Tipp für Vonovia-Mieter?

Katrin Kroupová: Alle Mieter sollten die Betriebskostenabrechnungen prüfen, insbesondere im Hinblick auf erhebliche Kostensteigerungen. Werden diese nicht nachgewiesen oder gibt es keine Reaktion auf einen Widerspruch, muss gegebenenfalls Klage auf Belegeinsicht erhoben werden. In den Abrechnungen der Vonovia sind teilweise weitere Probleme enthalten, insbesondere betreffend die Umlagefähigkeit von sonstigen Betriebskosten, zur fehlerhaften Trennung der Brennstoffmenge für Warmwasser und Heizung, und bezüglich eventueller Verstöße gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit.

Dieses Thema im Programm: MDR FERNSEHEN | Umschau | 26. Februar 2019 | 20:15 Uhr

Zuletzt aktualisiert: 26. Februar 2019, 13:19 Uhr