Themensammlung Mietrecht Mietmängel: Wann darf gekürzt werden?

Der Fahrstuhl ist kaputt, die Heizung bleibt kalt, die Badewanne ist unbenutzbar: Wer einen gravierenden Mangel in seiner Wohnung feststellt, darf die Miete kürzen. Vorher muss er allerdings dem Vermieter die Möglichkeit geben, den Mangel zu beseitigen. Wir erklären, in welchen Fällen die Miete gemindert werden kann und wie hoch die Minderung ausfallen darf.

Bei Mängeln an der Mietwohnung kann die Miete gekürzt, in extremen Fällen die Zahlung sogar ganz eingestellt werden. Wer aber zu schnell zu diesem Mittel greift, riskiert, dass der Schuss nach hinten losgeht. In der Regel muss der Vermieter nämlich erst einmal auf den Mangel hingewiesen werden. Und er muss die Möglichkeit haben, den Mangel zu beseitigen.

Wann darf gemindert werden?

Die Miete darf gemindert werden, wenn der Gebrauchswert der Wohnung beeinträchtigt ist. Das heißt, wenn der Mieter die Wohnung nicht so nutzen kann, wie er es laut Mietvertrag erwarten darf, oder wenn zugesicherte Eigenschaften fehlen, kann er seine Mietzahlungen reduzieren. Der Vermieter hat die gesetzliche Pflicht, die Wohnung in einem angemessenen Zustand zu halten (§ 535 Abs. 1 BGB)

Wie geht man vor?

Wichtig ist, den Vermieter unverzüglich schriftlich aufzufordern, den Mangel zu beseitigen. Dafür sollte ihm eine angemessene Frist - mindestens 14 Tage - gesetzt und deren Ende mit einem konkreten Datum benannt werden. In dem Schreiben sollte auch erwähnt sein, dass die Miete nunmehr unter Vorbehalt gezahlt wird. Dadurch kann man die Miete auch rückwirkend ab dem Zeitpunkt der Anzeige beim Vermieter mindern.

Was kann man tun, wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigt?

Besteht der Mangel nach der Frist immer noch, kann der Mieter kleinere Schäden auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen, oder bei größeren Schäden den Vermieter gerichtlich zwingen, endlich tätig zu werden. Daneben besteht die Möglichkeit, die Miete angemessen zu kürzen.

Wie viel darf gekürzt werden?

Wie viel genau man einbehalten darf, ist immer vom Einzelfall abhängig. Allgemeingültige und von den Gerichten anerkannte Tabellen gibt es leider nicht. Vorsicht: Wer unangemessen viel kürzt, riskiert eine Kündigung wegen Mietrückstands! Darum ist es immer besser, vorsichtig und maßvoll zu mindern.

Sollte sich später herausstellen, dass auch eine stärkere Minderung angemessen gewesen wäre, kann der Mieter auch rückwirkend kürzen, wenn er die Miete ausdrücklich unter Vorbehalt gezahlt hat (siehe oben).

Wie sehr die Höhe der Minderung vom Einzelfall abhängig ist, zeigt auch die Tatsache, dass immer wieder Gerichte darüber entscheiden. Die Entscheidungen können aber als Orientierung bei der Bemessung dienen. Wie haben einige Beispiele zusammengestellt:

  • Eine Heizung, die im Winter ausfällt, erlaubt eine Minderung zwischen fünf und 15 Prozent. In Extremfällen, wenn die Zimmertemperatur beispielsweise nur 15 Grad Celsius beträgt, können sogar 25 bis 30 Prozent Mietminderung abgeschlagen werden.
  • Sind die Fenster undicht und die Wohnung bzw. einzelne Räume deshalb feucht, sind 30 bis 50 Prozent Mietminderung nicht unüblich.
  • Ist die Badewanne nicht benutzbar, können 20 Prozent Mietminderung veranschlagt werden.
  • Fällt der Fahrstuhl über zwei Wochen aus, können 20 Prozent Mietminderung beantragt werden.
  • Ist eine Wohnung so stark von Schimmelpilzen befallen, dass sie nicht mehr bewohnbar ist, kann die Miete um 100 Prozent reduziert und der Mietvertrag fristlos gekündigt werden.
  • Bei Bauarbeiten im Haus oder einem Hausbau in der Nachbarschaft kann die Miete zwischen 20 und 25 Prozent gekürzt werden.

Zahlreiche weitere Beispiele lassen sich im Internet finden, zum Beispiel beim Mieterschutzverein Berlin, der eine gute Übersicht über Mietminderungsurteile bietet.

Wer hilft?

Wer sich unsicher ist, sollte sich deshalb von einem Anwalt oder einem Mieterverein juristisch vertreten lassen. Im Mitgliedsbeitrag von 60 bis 80 Euro ist ein Mietrechtschutz enthalten.

Zuletzt aktualisiert: 05. Juli 2016, 10:32 Uhr