Umschau-Quicktipp | 08.06.2018 Mietkaution: So vermeiden Sie Ärger

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch ist die Mietkaution als Barkaution beim Vermieter zu hinterlegen. Bis zu drei Monats-Kalt-Mieten kann ein Vermieter als Kaution verlangen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter dem Mieter die Kaution mit Zins und Zinseszins wieder auszahlen – es sei denn, er hat Forderungen an den Mieter, weil er mit Mietzahlungen im Verzug ist oder nach dem Mietverhältnis Schäden oder ungewöhnliche Abnutzungen in der Wohnung vorhanden sind. Ist der Mietvertrag ohne Verpflichtung zur Zahlung einer Mietkaution geschlossen worden, kann der Vermieter ohne Einverständnis des Mieters nicht nachträglich eine Kaution verlangen.

Verluste dürfen nicht sein

Während der Mietzeit muss der Vermieter die Kaution so hinterlegen, dass kein Verlustgeschäft entsteht. Investitionen an der Börse oder in Fonds sind also tabu. Im Idealfall soll das Geld gewinnbringend angelegt werden. Der Gewinn gehört am Ende dem Mieter. Das Geld muss auch treuhänderisch und getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden.

Kaution hinterlegen

Es gibt mehrere Möglichkeiten, das Geld zu hinterlegen, zum Beispiel:

Sie geben es dem Vermieter in bar
Er legt das Geld dann auf einem entsprechenden Kautionskonto an. Nachteil für Sie: Sie haben keinerlei Zugriff oder Sperrmöglichkeit. "Wenn der Vermieter in dieser Konstellation am Ende der Mietzeit meint, dass er Forderungen an Sie hat, kann er das Geld einbehalten und Sie können im Streitfall nur übers Gericht dagegen vorgehen", erklärt Katrin Kroupovà, Rechtsberaterin beim Deutschen Mieterbund Sachsen.

ein Mietvertrag mit einem Schlüssel
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Sie richten ein Kautionssparbuch ein
Entweder übergeben Sie das dem Vermieter oder Sie weisen nach, dass Sie das Sparbuch eingerichtet haben und behalten es. Im Normalfall können Sie an das Geld nur mit Zustimmung des Vermieters. Umgekehrt gilt das genauso, wie die Expertin erklärt: "Hier haben Sie schon eher die Möglichkeit, einem Zugriff des Vermieters zu begegnen, wenn Sie der Meinung sind, dass das ungerechtfertigt ist." Denn bevor der Vermieter eine Forderung vom Sparbuch eintreiben kann, muss die Bank Sie von dieser Forderung informieren, sodass Sie gegebenenfalls einschreiten können. Katrin Kroupovà weiß, wie Banken damit umgehen: "Banken handhaben das sehr unterschiedlich. Bei einigen reicht ein Widerspruch innerhalb von vier Wochen. Bei anderen ist es besser, sie erlassen gleich eine einstweilige Verfügung. Dann darf die Bank Ihr Geld nicht auszahlen."

Sie richten eine Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung ein
Diesen Service bieten viele Banken und Versicherer an. Für eine jährliche Summe ab 80 Euro aufwärts, garantieren die Unternehmen dem Vermieter, berechtigte Forderungen bis zu drei Monaten der Kaltmiete an ihn auszuzahlen. Vorteil für Sie als Mieter: Sie können das Kautionsgeld anderweitig verwenden. Nachteile:

Sie haben weniger Zugriffsmöglichkeiten. Bank oder Versicherung zahlen in der Regel schnell an den Vermieter und holen sich die Forderungen auf jeden Fall von Ihnen zurück. Und: Sie sinken unter Umständen in der Kreditwürdigkeit bei Ihrer Bank. Auf Ihren Schufa-Score sollen sich derlei Bürgschaften jedoch nicht auswirken. Außerdem können die Gebühren nach fünf Jahren Miete auch ein hübsches Sümmchen ergeben. Wichtig: Der Vermieter darf die Kaution nicht auf einmal und auch nicht vor Beginn des Mietverhältnisses verlangen. "Sie können die Kaution in Raten einzahlen und haben dafür bis zum dritten Monat nach Beginn des Mietverhältnisses Zeit", so die Expertin vom Mieterbund.

Das wichtige Übergabeprotokoll

Damit Sie wirklich vollständig im Recht sind und der Vermieter keine berechtigten Forderungen an Sie hat, übergeben Sie bei Auszug Ihre Wohnung einwandfrei. Leichte Gebrauchsspuren, wie abgenutzter Teppich und Griffspuren an Türen dürfen sein. Grelle Farben und Löcher in Fliesen und Wänden hingegen sind nicht erlaubt. Zur Wohnungsübergabe protokollieren Sie den Zustand der Wohnung genau. Nehmen Sie sich einen Zeugen mit. Machen Sie Fotos und beschreiben Sie im Protokoll ganz exakt, was eventuell zu bemängeln ist. Also statt "Teppichboden mit Flecken verschmutzt" schreiben Sie lieber genau, wo der Fleck ist und wie groß er ist. Machen Sie das ganz exakt.

Verlangen Sie ein vom Vermieter unterschriebenes Exemplar des Protokolls inklusive aller gemeinsam abgelesenen Zählerstände.

So bekommen Sie die Kaution zurück

Umzugskartons in einer Wohnung
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Wenn Sie alle Monatsmieten bezahlt, die Wohnung ordnungsgemäß übergeben und auch die Nebenkostenrechnungen alle beglichen haben, dann muss der Vermieter Ihnen die Kaution zurückgeben. In welchem Zeitraum das geschehen muss, darüber sind Gerichte unterschiedlicher Auffassung. Überwiegend allerdings erachtet die Rechtsprechung eine sechsmonatige Frist für die Rückzahlung der Mietkaution durch den Vermieter für angemessen. Nur in begründeten Einzelfällen darf die Kaution länger zurückbehalten werden.

Das darf der Vermieter einbehalten

Sollten Sie mit der Miete jedoch im Rückstand oder die Wohnung tatsächlich beschädigt sein, dann kann der Vermieter mit der Rückzahlung auf die Bremse treten. Er muss Ihnen die Chance geben, die Beschädigungen auf eigene Kosten fachgerecht beseitigen zu lassen. Dafür darf er Ihnen eine Frist setzten. Reagieren Sie nicht, kann er es auf seine Weise erledigen und Ihnen die entsprechend anfallenden Rechnungen von der Kaution abziehen. Besonders für die Nebenkostenabrechnungen kann der Vermieter Geld zurückbehalten. Dazu unsere Expertin: "Das gilt besonders dann, wenn bei Ihnen während der Mietzeit immer Nachzahlungen fällig wurden. Der Vermieter darf dann vermuten, dass das auch bei ihrer letzten Nebenkostenabrechnung der Fall sein wird." Bis zum Dreifachen der monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen kann sich der Vermieter so einbehalten, bis die Abrechnung tatsächlich da ist.

Bei 200 Euro Nebenkosten pro Monat dürfte er also 600 Euro einbehalten. Gerade wenn Sie im Frühjahr ausgezogen sind, kann es bis zur endgültigen Abrechnung Ende des nächsten Jahres wirklich sehr lange dauern.

Sichern Sie sich rechtlich ab

Damit Sie bei Streitigkeiten nicht ohne Unterstützung dastehen, schließen Sie eine Rechtschutzversicherung für Mietrecht ab oder werden Sie Mitglied in einem der Mietervereine oder Mieterschutzbünde. Vorteil dort: Sie bezahlen zwar um die 80 Euro Mitgliedbeitrag pro Jahr, werden dadurch aber rechtlich vertreten und jederzeit beraten.

Dieses Thema im Programm: MDR JUMP am Vormittag | 08. Juni 2018 | 09:20 Uhr

Zuletzt aktualisiert: 08. Juni 2018, 09:37 Uhr