Umschau-Quicktipp | 08.05.2018 Mietminderung: Wann ist sie angebracht, worauf muss ich achten?

Rund ein Drittel des monatlichen Einkommens gibt eine Familie für die Miete aus. Über 860 Euro waren das vergangenes Jahr pro Haushalt im Schnitt. Singles bezahlen anteilmäßig noch mehr. Bei so viel Geld sollte dann mit der Wohnung aber auch alles stimmen. Gibt es Grund zur Klage, können Sie die Miete mindern. Dabei müssen Sie korrekt vorgehen, sonst kann Ihnen der Vermieter im schlimmsten Fall kündigen.

Wann können Sie die Miete mindern?

Es gelten zwei Regeln: Gemietet wie vereinbart, und 100 Prozent Wohnwert für 100 Prozent Miete. Das bedeutet: So wie Sie die Wohnung von Ihrem Vermieter vertragsgemäß übernommen haben, sollte sie auch bleiben. Waren Sie mit den kleinen Macken einer Altbauwohnung am Anfang einverstanden, können Sie nicht später undichte Fenster, einen zu lauten Fahrstuhl oder „dünne Wände“ als Minderungsgrund anführen. Dieser Ausgangszustand der Wohnung ist also Ihr Soll-Zustand, die 100 Prozent. Dafür zahlen Sie auch 100 Prozent Miete. Beeinträchtigt jetzt aber ein Umstand den vereinbarten Zustand und Gebrauch der Wohnung, dann liegt ein Mietmangel vor. Der Ist-Zustand weicht vom Soll-Zustand ab. Keine 100 Prozent mehr - Sie können die Miete mindern.

Häufige Mietmängel

Eine Hand in Gummihandschuhen sprüht ein Anti-Schimmel-Mittel an eine von Schimmel befallene Wand.
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In Betracht kommen Lärm im Haus, Lärmstörungen von außen, feuchte Wände und Schimmel, Probleme mit der Heizung und der Raumtemperatur, falsch bezeichnete Wohnflächen, Haltung von Haustieren, Verkehrslärm, Prostitution in der Nachbarwohnung, defekter Fahrstuhl, verstopfte Toilette, Bauarbeiten und so weiter und so fort.

Zeigen Sie Mängel unbedingt an

Im Falle eines Falles sind Sie ausdrücklich gesetzlich verpflichtet, einen Mietmangel anzuzeigen. So geben Sie Ihrem Vermieter die Chance, ihn zu beseitigen und die Wohnung wieder in den erwähnten Soll-Zustand zu bringen. Auf der anderen Seite halten Sie so auch unter Umständen einen größeren Schaden vom gesamten Wohngebäude ab. Verschweigen Sie einen Ihnen bekannten Mangel und wird der Schaden an Wohnung oder Haus dadurch größer, kann Ihr Vermieter Ihnen gegenüber Schadensersatzansprüche geltend machen.

Führen Sie ein Mängelprotokoll

Eine Hand füllt mit einem Kugelschreiber einen Musterbrief mit dem Betreff "Mängelanzeige und Mietminderung" aus.
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Sobald Ihnen ein Mangel auffällt, sollten Sie ihn erstmal dokumentieren. Das kann ein Foto vom Schimmel an der Wand sein oder eine Aufnahme vom Krach aus der Nachbarwohnung. In jedem Fall ist ein Mängelprotokoll hilfreich. Notieren Sie Art und Ort des Mangels und den Zeitpunkt des Auftretens. Im Streitfall sind Sie dem Vermieter gegenüber in der Beweispflicht. Nun müssen Sie Ihren Vermieter über den Mangel informieren. Bei dringenden Schäden wie einer kaputten Wasserleitung rufen Sie den Vermieter zunächst sofort an. Zeigen Sie den Mangel aber nochmal schriftlich inklusive Beweisfotos an. Das geht per Mail oder noch besser per Einschreiben. Haben Sie es mit einem baulichen Mangel zu tun, einer kaputten Heizung oder einem defekten Haustürschloss, müssen Sie Ihrem Vermieter die Chance geben, das kurzfristig in Ordnung zu bringen.

Zahlen Sie unter Vorbehalt

Ab dem Zeitpunkt, an dem Sie den Mangel bemerkt und  angezeigt haben, können Sie die Miete mindern. „Und das sollten Sie auch unverzüglich tun, denn genau ab dann haben Sie das Recht zur Minderung. Lassen Sie über ein Jahr verstreichen, geht Ihnen der Minderungsanspruch verloren“, warnt Anke Matejka, Vorsitzende des Mietervereins Leipzig e.V. Nehmen Sie beispielsweise über ein Jahr lang undichte Badfenster hin, dann können Sie sie später nicht mehr als Minderungsgrund anführen. Teilen Sie Ihrem Vermieter mit, dass sie aufgrund des Mietmangels Ihre Miete ab sofort mindern werden. Achtung: Wenn Sie sich über die korrekte Höhe der Mietminderung noch nicht im Klaren sind, verfahren Sie wie folgt: Sie zeigen den Mangel an, kündigen die Mietminderung an und bezahlen vorerst die volle Miete unter Vorbehalt weiter. Denn nur wer unter Vorbehalt zahlt, behält sein Mietminderungsrecht. Allerdings müssen Sie später auch Konsequenzen ziehen und die Miete tatsächlich mindern. Sonst verlieren Sie das Minderungsrecht wieder. Zahlen Sie die volle Miete weiter, darf der Vermieter darauf vertrauen, dass Sie den Mangel nicht weiter beanstanden (LG Berlin GE 2003, 1429). Anhand von Mietminderungstabellen können Sie den prozentualen Wert Ihrer Minderung ermitteln.

Soviel können Sie mindern

Es gibt nämlich keine gesetzlich festgelegten Mietminderungswerte. Aus einfachem Grund: Ein und derselbe Mietminderungsgrund kann sich bei zwei Wohnungen völlig unterschiedlich darstellen. Wohnen Sie beispielsweise an einer stark befahrenen Straße in der City, dann macht sich Baustellenlärm nicht so stark bemerkbar wie zum Beispiel in der Wohnung am idyllischen Dorfanger. Auch ist ein Heizungsausfall im Winter anders zu bewerten als bei frühlingshaften Temperaturen.  Und so orientieren sich Experten und Gerichte an schon bestehenden Gerichtsurteilen. Die so entstandenen Richtwerte finden Sie zum Beispiel in der so genannten Hamburger Tabelle. Dort erfahren Sie, dass Sie für eine defekte Gegensprechanlage Ihre Miete um zwei bis  fünf Prozent mindern dürfen. Bei einem Wasserschaden an der Wohnzimmerdecke können es bis zu 25 Prozent sein. Kommt dann noch zur Entfeuchtung und Schimmelentfernung  ein Raumtrockner zum Einsatz, kann bis zu 80 Prozent Minderung für diesen Raum drin sein. Bei der Höhe der Minderung sollten Sie allerdings sehr vorsichtig sein und sich besser genau informieren.

Vorsicht vor zu hoher und grundloser Minderung  

Akzeptiert Ihr Vermieter die Minderung nämlich nicht und es stellt sich später heraus, dass Sie zu viel Miete gemindert haben, sind Sie praktisch mit der Miete im Rückstand. Kommen dabei mehr als zwei Monatsmieten zusammen, kann Ihnen der Vermieter fristlos kündigen. Und mindern Sie nur bei erheblichen Mängeln. Gelegentliches Hundegebell oder Krach auf dem Hof stellen keine Gründe dar. Auch Sanierungen, die der Einsparung von Energiekosten dienen, müssen Sie bis zu drei Monate ohne Minderungsmöglichkeiten hinnehmen.

So lange können Sie mindern

Grundsätzlich können Sie mindern, solange der Mangel besteht, also bis die Sache wieder in Ordnung gebracht ist. Es spielt dabei keine Rolle, ob der Vermieter den Fehler der Mietsache verschuldet hat oder nicht (Großbaustelle gegenüber der Wohnung, Diskothekenlärm in der Nachbarschaft). Manche Vermieter versuchen, ein Mietminderungsrecht wegen dieser Fälle vorsorglich im Mietvertrag auszuschließen. Das ist aber nicht rechtens. Sollten Sie so etwas im Mietvertrag stehen haben, ist das nicht wirksam.

Minderung nicht bei Eigenverschulden

Vorsicht: „Sind Sie selbst an dem Mangel Schuld, weil Sie die Heizung kaputt gemacht oder etwas überschwemmt haben, dann ist keine Minderung drin. Stattdessen müssen Sie den Schaden schnellstens auf Ihre Kosten beseitigen lassen“, so unsere Mietexpertin.

Mietminderung wegen Mieterhöhung

Dazu sagt Anke Matejka: „Unterscheiden Sie dabei zwei Punkte: Erstens können Sie die Miete mindern, wenn Ihre Miete durch die Mieterhöhung über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegt. Zweitens haben Sie die Möglichkeit, jetzt wieder Mängel geltend zu machen, die Sie jahrelang hingenommen haben und bei denen Sie deswegen keine Chance mehr auf eine Minderung hatten.“

Rückwirkende Mietminderung

Das ist tatsächlich möglich. Merken Sie nämlich nach Jahren, dass Ihre Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag vermerkt, dann können Sie sofort die Miete entsprechend mindern und zu viel gezahlte Miete zurückfordern. 

Fazit

Wenn Sie Ihre Miete aufgrund von Mängeln mindern möchten, zeigen Sie erkannte Mängel sofort dem Vermieter an. Ist die Höhe der Minderung unklar und Sie wollen keine Kündigung riskieren, sollten Sie die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung zunächst weiter bezahlen. Um rechtlich auf der richtigen Seite zu sein, wenden Sie sich an eine Mieterberatung oder einen entsprechenden Fachanwalt. Zuerst sollten Sie aber das Problem und Möglichkeiten der Lösung mit Ihrem Vermieter besprechen. Lassen Sie sich eventuelle Zusagen dabei aber immer schriftlich geben!

Dieses Thema im Programm: MDR JUMP am Vormittag | 08. Mai 2018 | 09:20 Uhr

Zuletzt aktualisiert: 08. Mai 2018, 14:36 Uhr