Umschau-Quicktipp | 13.03.2019 Instandsetzung und Modernisierung von Mietwohnungen: Das sollten Sie wissen

Eine intakte Wohnung ist toll und von Vermieterseite her auch Pflicht. Gut schließende Fenster und Türen, eine Heizungsanlage, die nicht ausfällt sind nur einige Beispiel von Dingen, die immer wieder mal kontrolliert und wenn nötig instandgesetzt oder gar auf den neuesten Stand der Technik gebracht werden müssen. Wer aber muss solche Maßnahmen bezahlen? Und wodurch unterscheidet sich eine Instandsetzung von einer Modernisierung? Antworten dazu gibt Petra Becker vom Deutschen Mieterbund, Landesverband Sachsen.  

Was ist was?

Zwei Hauptarten gilt es zu unterscheiden:

  • Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen: Das sind Reparaturen und Tätigkeiten, die dazu dienen Ihre Wohnung oder /und das Haus in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten oder wieder zu versetzen. Im Wesentlichen soll die Wohnung dabei so bleiben, wie Sie sie gemietet haben. Beispiel für die Instandhaltung wäre etwa das Streichen des Gartenzauns oder Hausflurs und die Wartung von technischen Anlagen. Instandgesetzt wird etwa ein kaputtes Dach, eine beschädigte Haustür oder die kaputte Heizung.
  • Modernisierungsmaßnahmen: Das sind Arbeiten, die den Nutzwert ihrer Wohnung erhöhen können. Solche Maßnahmen können aktuell vor allem im energetischen Bereich durchgeführt werden. Energiesparende Fenster, eine Fassadendämmung oder auch eine umweltfreundliche neue Heizungsanlage könnten dabei zum Beispiel eingebaut oder angebracht werden.

Auch ein neuer Parkplatz am Haus, ein Trockenraum im Dachgeschoß oder eine Sitz- und Grillecke im Garten können solche Maßnahmen sein. Petra Becker ergänzt: "Wenn Ihr Vermieter zum Beispiel die alten Fenster mit nur einer Scheibe durch neue moderne Isolierglasfenster ersetzt und die alten Fenster waren eigentlich noch in Ordnung, dann müssen Sie das als Modernisierung hinnehmen und sehr wahrscheinlich acht Prozent Umlage hinnehmen."

Die Sonderfälle

Fallen beide oben genannten Hauptarten zusammen, dann wird von der modernisierenden Instandsetzung gesprochen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Vermieter den Putz der Außenfassade repariert und gleichzeitig noch eine Wärmedämmung anbringt.

Bauliche Veränderungen gehen darüber noch hinaus. Sie greifen umfassend in die bisherige Substanz ihrer Wohnung oder des Hauses ein. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn Sie einen Fahrstuhl eingebaut bekommen oder am Haus angebaut wird. Auch der erstmalige Einbau einer Klimaanlage zählt dazu.

Was und wie der Vermieter ankündigen muss

Achtung: Es ist egal, welche Arbeiten durchgeführt werden, der Vermieter muss Sie davon in Kenntnis setzen.

  • Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen: Hierbei reicht es aus, wenn der Vermieter Sie mündlich informiert, was wann gemacht werden soll. Betreffen die Arbeiten unmittelbar Ihre Wohnung, müssen Sie davon, je nach Umfang der Arbeiten, mehrere Wochen vorher erfahren.
  • Modernisierungsmaßnahmen: Der Vermieter muss Sie mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich informieren. Dabei müssen Sie erfahren, was gemacht werden soll, wann es losgeht und wie lange es dauert. Außerdem müssen Sie darüber informiert werden, ob und wie sich nach dem Abschluss der Arbeiten Ihre Miete erhöhen soll und ob eventuell höhere Betriebskosten auf Sie zukommen. Der Vermieter muss Sie außerdem darüber informieren, dass Sie unter bestimmten Umständen Einspruch einlegen können.

Achtung: Bei Modernisierungsmaßnahmen, die Ihre Wohnqualität nur ganz minimal oder überhaupt nicht beeinflussen oder betreffen, muss der Vermieter Sie unter Umständen nicht informieren. Dazu unsere Expertin: "Das ist ein sehr weites und kompliziertes Feld mit vielen Einzelfallentscheidungen. Als Mieter sollten Sie sich im Zweifel immer eine Beratung holen", rät Petra Becker vom Deutschen Mieterbund.

Was Sie als Mieter hinnehmen müssen

Notwendige Instandsetzungen, Instandhaltungen und Modernisierungen in einem normalen Rahmen müssen Sie in der Regel hinnehmen. Wichtig dabei ist, dass der Vermieter sich an seine Informationspflichten hält.

Was Sie nicht hinnehmen müssen

Arbeiten, die für Sie eine besondere Härte bedeuten, können Sie ablehnen und auch einen Baustopp kann erwirkt werden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Sie krank oder sehr alt sind und durch die Bauarbeiten am Haus oder gar in Ihrer Wohnung gesundheitlich sehr stark leiden würden. Auch jahreszeitlich bedingte Härten müssen Sie nicht in Kauf nehmen. Dazu zählen zum Beispiel Arbeiten im Winter, bei denen Ihre Wohnung durch nicht funktionierende Heizungen oder ähnliches auskühlt. Beeinflussen die Arbeiten unmittelbar Ihre Wohnqualität, dann können Sie die Miete mindern. Das gilt allerdings nicht, wenn energetisch also in Sachen Dämmung und Energieeinsparung saniert wird. Dann haben Sie die Arbeiten drei Monate lang mit Einschränkung  und ohne Mietminderung hinzunehmen.

Eine Luxusmodernisierung, etwa mit aufwendigen Marmortreppen oder teuren Kunstschmiedegeländer müssen Sie genau so wenig hinnehmen, wie Arbeiten, bei denen sich Ihre Wohnung grundlegend in Größe und Form ändert. Wichtig: Wenn Sie gegen die geplanten Arbeiten in Widerspruch gehen wollen, müssen Sie das spätestens einen Monat nach Ankündigung schriftlich erledigen.      

Wer muss was bezahlen

  • Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen: Hierbei müssen Sie nichts bezahlen, der Vermieter stellt ja lediglich den Zustand der Wohnung so her, wie es im Mietvertrag vereinbart wurde.
  • Modernisierungsmaßnahmen: An den Kosten dafür kann Sie der  Vermieter beteiligen. Denn der Wert der Wohnung steigt und unter Umständen sparen Sie durch die Maßnahmen später Nebenkosten. Aktuell hängt  vom Zeitpunkt der Baumaßnahmen ab, wieviel Ihnen der Vermieter berechnen kann. Dazu Petra Becker vom Deutschen Mieterbund: "Alle Maßnahmen, die ab dem 1.1.2019 angekündigt wurden und werden, dürfen nur noch mit acht Prozent umgelegt werden. Wenn Sie das Pech haben, dass Ihr Vermieter eine Modernisierung noch vergangenes Jahr angekündigt oder/und durchgeführt hat, dann müssen Sie elf Prozent Umlage noch hinnehmen." Umlage bedeutet dabei, dass der Vermieter Ihnen acht oder eben noch elf Prozent der Modernisierungskosten für Ihre Wohnung dauerhaft auf Ihre Jahresmiete aufrechnen kann. Ein Beispiel:

Die Sanierung hat anteilig 10.000 Euro für Ihre Wohnung gekostet. Der Vermieter könnte Ihnen jetzt 800 Euro im Jahr beziehungsweise rund 67 Euro pro Monat mehr berechnen. Nach oben hin ist die Summe pro Quadratmeter und Monat bei zwei beziehungsweise drei Euro pro Monat gekappt. Das heißt: Auch wenn die Modernisierung anteilig wesentlich mehr gekostet hat, darf der Vermieter bei einer aktuellen Quadratmetermiete von über sieben Euro maximal drei Euro pro Quadratmeter aufschlagen. Zahlen Sie weniger als 7 Euro pro Quadratmeter, liegt die Kappungsgrenze bei zwei Euro. Bei einer Hundert-Quadratmeterwohnung wären das aber immerhin noch 200 beziehungsweise 300 Euro Miete mehr im Monat.

Außerdem darf der Vermieter zusätzlich die bisherige Miete erhöhen. "Der Vermieter kann tatsächlich nach einer Modernisierung ihre Mieter erst einmal auf eine ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen und zusätzlich noch die acht Prozent für die Modernisierung veranschlagen", erklärt unsere Expertin. Es kann also passieren, dass Sie nach einer Modernisierung sehr zeitnah Mieterhöhung und Modernisierungspauschale auf Ihre alte Miete aufgerechnet bekommen.

Modernisierende Instandsetzung: Dabei müssen Sie nur den Anteil der Modernisierung tragen. Wird also der Wandputz ausgebessert, zahlen Sie dafür nicht. Kommt darauf eine Dämmung, dann müssen Sie das anteilig mitbezahlen.

Bauliche Veränderungen:  Geht es dabei vor allem um Energieeinsparungen, müssen Sie diese Kosten höchstwahrscheinlich mittragen. Lässt der Vermieter Dinge einbauen oder errichten, die Ihnen nicht unmittelbar zugutekommen, haben Sie gute Chancen, nicht zahlen zu müssen. Zum Beispiel beim Anlegen eines Spielplatzes, wenn Sie gar keine Kinder haben. Oder beim Bau einer Garage, die Sie nicht mit nutzen können.

Komplizierte Rechtslage

Wenn Sie mit einer Modernisierungsmaßnahm nicht einverstanden sind oder die nachfolgenden Mieterhöhungen nicht zahlen wollen, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Dabei entscheidet aber immer der Einzelfall. "In der Bewertung der einzelnen Fälle orientieren wir uns immer an der aktuellen Rechtsprechung. Allerdings ist auch das kein Garant für eine verlässliche Voraussage, wie der jeweilige Fall entschieden wird", gibt Petra Becker zu bedenken. Eine fachliche Beratung ist daher sehr ratsam. Auch, wenn Sie klären wollen, ob eine Kostenbeteiligung und/oder Mieterhöhung rechtens sind.

Dieses Thema im Programm: MDR JUMP bei der Arbeit | 13. März 2019 | 10:45 Uhr

Zuletzt aktualisiert: 04. März 2019, 00:10 Uhr