Der Redakteur | 13.10.2023 Was bedeutet das neue Heizungsgesetz für Mieter?
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13. Oktober 2023, 16:48 Uhr
Bislang standen vor allem die Eigenheimbesitzer im Mittelpunkt der Diskussion um das neue Gebäudeenergiegesetz. Doch die verabschiedeten Regelungen betreffen auch Mieter. Was auf die Mieter genau zukommt, hat der Redakteur Thomas Becker mit dem Deutschen Mieterbund geprüft.
Die gute Nachricht zuerst: Es gibt mehrere Sicherheitslinien, die verhindern sollen, dass Mieter am Ende unverhältnismäßig belastet werden. Die schlechte Nachricht: Billiger wird es wohl eher selten. Schauen wir zunächst auf den Austausch der Heizungen. Was da derzeit läuft, das darf auch weiterlaufen, auch in Mietshäusern.
Eine vor 2024 installierte Gas- oder Ölheizung kann auch nach Inkrafttreten des Gesetzes weiter betrieben werden.
So wie bei Eigenheimbesitzern auch, darf eine defekte Heizung also repariert werden, nur neue Heizungen und damit auch Heizungen in Neubauten müssen mit 65 Prozent erneuerbarer Energie laufen. Die tatsächliche Austauschpflicht gibt es erst ab 2045, bis dahin ist aber ohnehin vieles, das derzeit noch fossil in den Kellern und Nebenräumen vor sich hin dampft, in einem erneuerungswürdigen Zustand.
Welche Belastungsgrenzen sind vorgesehen?
Die bisherige Erhöhung der Miete durch Umlage von Investitionskosten in Höhe von acht Prozent bleibt, wird aber durch eine Zehn-Prozent-Regelung ergänzt. Das heißt: Es gibt entweder die alten acht oder die neuen zehn Prozent Umlage. Voraussetzung für die zehnprozentige Mieterhöhung: Es müssen Fördermittel geflossen sein und diese werden von den Baukosten auch abgezogen, bevor die Mieterhöhung berechnet wird.
Beispiel für eine 100.000-Euro-Sanierung
Bei acht Prozent Zuschlag auf die Kaltmiete ohne Förderung: acht Prozent von 100.000 = 8.000 Euro Kosten jährlich für die Mieter.
Bei einer Förderung von 30 Prozent werden aus den 100.000 Euro nur 70.000 Euro. Davon dürfen wegen der Förderung zehn Prozent umgelegt werden, macht also 7.000 Euro. Es haben also Mieter und Vermieter etwas davon.
Abgesehen von der Förderung gibt es nach wie vor die Deckelung der Mieterhöhung für Investitionen von drei Euro pro Quadratmeter. Wenn es um eine neue Heizung geht, hat der Gesetzgeber eine zusätzliche rote Linie eingezogen. Egal, was die neue Heizung kostet, bei 50 Cent pro Quadratmeter ist Schluss mit Mieterhöhung. Das bedeutet, für eine 70-Quadratmeter-Wohnung können maximal 0,50 Euro x 70 = 35 Euro an Kaltmiete hinzukommen.
Wunschvorstellung Warmmietenneutralität
Es klingt ein bisschen wie aus dem Wunderland. Häuser, die sich selbst mit Energie versorgen und so zu Null-Energie-Häusern werden, und die Warmmiete steigt in der Summe nicht, trotz Investitionen. Aber es kann sich auch schon rechnen, wenn das Haus eine vernünftige Substanz hat nach der Sanierung.
Zwar schlagen sich diese Kosten - wie im Beispiel gezeigt - immer in der neuen Kaltmiete nieder, aber die Energiekosten gehen nach unten, weil deutlich weniger verbraucht wird. Bestenfalls bleibt die Summe aus Kaltmiete und Energiekosten gleich. Das heißt: Die Investitionskosten werden nicht durch die Mieterhöhungen, sondern durch Energieeinsparung refinanziert.
Warmmietenneutralität bedeutet: Die Belastung für den Mieter ist nach einer energetischen Sanierung plus minus null.
Dass das in der Praxis nicht immer funktionieren dürfte, das ist den Mietexperten auch klar, der Mieterbund hat dazu schon eine Studie erstellen lassen. Ein großer Unsicherheitsfaktor ist an dieser Stelle zum Beispiel die Entwicklung der Energiepreise. Dass bei gut sanierten Gebäuden oder effizienten Heizungsanlagen steigende Energiepreise nicht so heftig durchschlagen wie zuvor, das ist logisch und die Basis für die Berechnungen. Sollten jedoch die Energiepreise sinken, dann würde das diesen Einspareffekt natürlich abschwächen.
Was ist, wenn ich trotz Deckelung die neue Miete nicht mehr bezahlen kann?
Zwar gibt es keine festen Beträge an denen man sich orientieren könnte, aber eine Härtefallregelung für Mieter gibt es schon. Dazu gehört eine Einzelfallprüfung und da wird festgestellt, ob wirklich eine wirtschaftliche Härte vorliegt. Dazu sollten sich Betroffene vor Ort von ihrem Mieterverein beraten lassen. Ganz wichtig dabei: Die Fristen nicht versäumen.
Der Einwand der wirtschaftlichen Härte muss dem Vermieter bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, schriftlich mitgeteilt werden.
MDR (mw)
Dieses Thema im Programm: MDR THÜRINGEN - Das Radio | Ramm am Nachmittag | 13. Oktober 2023 | 16:40 Uhr
