Der Redakteur | 23.11.2023 Verdreckt oder defekt – Welche Rechte habe ich als Mieter?
Hauptinhalt
23. November 2023, 20:31 Uhr
Die Beschwerden aus einem Zehn-Geschosser in der Erfurter Tungerstraße klingen nicht nur in der Summe unhaltbar: Klingeln, Briefkästen, Heizung, Fahrstuhl - irgendwas ist immer kaputt oder es wird herumliegender Sperrmüll angezündet oder der Hausflur zur Toilette. Was können die Mieter tun?
Der erste Schritt ist immer die Anzeige der Mängel. Der Vermieter oder die Hausverwaltung wohnen in der Regel nicht im Haus, sie müssen also in Kenntnis gesetzt werden. Theoretisch wäre dann auch sofort eine Mietminderung möglich. Das Problem aber ist, dass es keinen einheitlichen Katalog gibt, in dem zum Beispiel steht: Klingel kaputt: zehn Prozent, Fahrstuhl kaputt: 20 Prozent Abzug.
Die Gerichte urteilen hier sehr unterschiedlich, was auch daran liegt, dass es vor Gericht immer um den speziellen Einzelfall geht. Deshalb rät Jutta Hartmann vom Mieterbund dazu, die Miete nicht einfach einzubehalten, sondern unter Vorbehalt zu zahlen und das auch dem Vermieter schriftlich mitzuteilen.
Im Paragrafen 543 Abs. 2 Nr. 3 a des BGB steht, wann der Vermieter fristlos kündigen darf: "… wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist". Diese Gefahr als "Retourkutsche" schwingt also immer mit.
Wann droht mir beim Einbehalt der Miete die Kündigung?
Um es noch einmal klar zu sagen: Der Einbehalt ist ein Recht der Mieter. Nur kann die Bewertung des angezeigten Mangels sehr unterschiedlich ausfallen. Deshalb besteht die Gefahr, dass die Mietkürzung nicht oder nicht komplett anerkannt wird. Die Höhe einer Monatsmiete ist in der Regel der Knackpunkt, ab dem es gefährlich wird. Auch in der Summe über mehrere Monate hinweg.
Beispiel: Bei einem Einbehalt von 20 Prozent ein halbes Jahr lang ist dieser Punkt überschritten. Dann kann der vermeintliche Einbehalt eben zu einem "kündigungsrelevanten Mietrückstand" werden, wie es in Fachkreisen heißt. Deshalb rät der Mieterbund zur Zahlung unter Vorbehalt.
Das ist der Weg: Ich zeige den Mangel an und zahle die Miete unter Vorbehalt der Minderung von z.B. 20 Prozent und gucke dann, wie der Vermieter reagiert. Und in der Zeit kann ich mich beraten lassen, was angemessen ist.
Die Mitgliedschaft im Mieterverein ist nicht ganz billig, im Jahr fallen in Thüringen knapp 100 Euro an. Wenn es jedoch immer wieder Ärger gibt, kann sich das lohnen, ein Anwalt ist deutlich teurer.
Flure säubern, alte Geräte austauschen - Wer ist zuständig?
Bei der Reinigung kommt es auf den Mietvertrag an. Wenn eine Firma beauftragt ist und die Kosten auf die Mieter umgelegt werden, sind die Mieter aus der Verantwortung raus. Dann hilft es nur, die Mängel immer wieder anzuzeigen und den beschriebenen Weg einer Mietminderung einzuschlagen.
Defekte Geräte wie zum Beispiel Badheizstrahler, die Bestandteil des Mietvertrages sind, muss der Vermieter austauschen oder reparieren lassen. Auch dann, wenn "nur" eine Gefahr von diesen Geräten ausgeht. Anders sieht es hingegen aus, wenn die Geräte aus der Zeit gefallen sind und einen entsprechend hohen Stromverbrauch haben.
Gesetzlich gibt es keine Verpflichtung des Vermieters, ein altes, noch funktionierendes Gerät auszutauschen.
Ausnahme natürlich: Es gibt spezielle Vorschriften, wie die aus dem Gebäudeenergiegesetz.
Immer wieder Randale - Ist eine Kamera die Lösung?
Überwachungskameras wären in Fällen wie denen in der Tungerstraße in Erfurt natürlich ideal. Endlich würde es Beweise dafür geben, wer im Hausflur seinen Sperrmüll ablegt, wer ihn anzündet und wer dort am einen oder anderen Ende der Leine seine Notdurft verrichtet. Doch das Aufhängen von Überwachungskameras ist in der Regel nicht erlaubt. Weder der Vermieter kann das so einfach veranlassen, noch einzelne Mieter. Wenn, dann müssten alle einverstanden sein.
Wenn alle Mieter einverstanden sind, kann der Vermieter Kameras aufhängen, aber er braucht das ausdrückliche Einverständnis aller Mieter.
Denn bei aller Einsicht in die Notwendigkeit, es werden dann ja nicht nur die verbotenen Aktivitäten aufgezeichnet, sondern jeder, der rein und rausgeht. Diese Totalüberwachung dürfte nicht jeden erfreuen. Damit könnte die Ermittlung der Verursacher der unschönen Zustände in der Tungerstraße schwierig werden. Dabei könnten theoretisch die Schmutzfinger sogar rausgeworfen werden aus ihrer Wohnung, in der Reihenfolge Abmahnung und ordentliche Kündigung.
Es könnte ein Grund für eine ordentliche Kündigung sein, wenn sich ein Mieter permanent daneben benimmt und den Hausfrieden absolut stört.
MDR
Dieses Thema im Programm: MDR THÜRINGEN - Das Radio | Ramm am Nachmittag | 23. November 2023 | 16:40 Uhr
