Erhöhen sich während des Hausbaus die Preise, sollten die künftigen Eigenheim-Besitzer genau auf die Baukosten schauen. Bildrechte: imago/Geisser

Hausbau zum Festpreis Sind Preisanpassungen bei Bauverträgen erlaubt?

14. Juni 2023, 14:01 Uhr

Bauen kann während der Bauphase immer teurer werden. Gründe gibt es viele: vorab nicht erkannte Schwierigkeiten, teurere Materialien und mehr. Viele Bauunternehmen lassen sich deswegen sogenannte Preisgleitklauseln unterschreiben. Sie legen fest, dass der vereinbarte Preis nur für eine bestimmte Zeit gilt. Ein MDR-AKTUELL-Nutzer musste diese Erfahrung machen und fragt sich, ob solche Klauseln überhaupt rechtlich zulässig sind.

von Ralf Geißler, MDR AKTUELL

• Preise auf Zeit gegenüber Hausbauenden sind einem Rechtsexperten zufolge nur zu bestimmten Bedingungen zulässig.
• Diese Anpassungsklauseln wurden genehmigt, um Bauunternehmen vor steigenden Materialkosten zu schützen.
• Verbraucherschützer raten in jedem Fall, den Bauvertrag vor Unterzeichnung prüfen zu lassen.

Es sollte ein Traumhaus werden für Dániel Schwarz und seine Familie. Doch nun fühlt es sich manchmal wie ein Alptraum an. Schon zwei Mal erhielt der Naumburger Schreiben über eine Baupreisanpassung. Stand 1. Juni soll sein Haus 17.000 Euro mehr kosten als geplant. Dabei war mal ein Festpreis vereinbart. Doch der galt nur, wenn binnen acht Monaten der Bau beginnt. "Wir dachten, wir kriegen das in acht Monaten. Problem war, das Generalunternehmen hat sich mit Vertragsbeginn am 6. April 2022 noch drei Monate Zeit gelassen." Erst am 6. Juli habe es dann das Gespräch mit dem Architekten zu einem Musterhaus gegeben.

Anschließend verging Zeit für die Baugenehmigung. Bei den Bauvorbereitungen war das Wetter schlecht und so waren acht Monate schnell um. Noch kein Stein stand und die erste Preisanpassung flatterte ins Haus.

Wenn Einfamilienhäuser gebaut werden, sitzen sich oft sehr ungleiche Partner gegenüber: ein erfahrenes Bauunternehmen und völlig unerfahrene Vertragspartner. Das sei ein Problem, sagt Micaela Schwanenberg von der Verbraucherzentrale Sachsen. "Hier im konkreten Fall stellt sich für mich die Frage, ob der Bauunternehmer aufgrund seines Erfahrungs- und Wissensvorsprungs nicht hätte wissen müssen, dass dieses Zeitfenster zwischen Baubeginn und Vertragsschluss gar nicht einzuhalten sein wird."

Preisanpassungen nur bei voller Transparenz

Ob die Frist, mit der das Festpreisversprechen ausgelaufen ist, rechtens war, könne man infrage stellen. In sehr vielen Fällen seien Preisanpassungsklauseln ohnehin unwirksam. Zu dieser Einschätzung kommt der Rechtsanwalt Mario van Suntum vom Bauherrenschutzbund.

Zunächst einmal sei es erlaubt, einen Preis nur für eine bestimmte Zeit zu garantieren. Die Anpassung danach unterliege aber hohen Anforderungen. So müsse sie für beide Seiten nachvollziehbar sein. Eine Formulierung im Vertrag, dass sich der Preis nach internen Einkaufslisten des Bauunternehmers erhöhe, sei ungültig. Selbst eine Anpassung nach dem offiziellen Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes hält van Suntum für unwirksam.

Der Rechtsexperte erklärt: "Es gibt also Rechtsprechung, die sagt, dass solche Preisanpassungen immer nur nach den tatsächlichen, nachweisbaren Kosten zu berechnen wären." Das heiße, der Unternehmer müsse nachweisen, dass einzelne Kosten erhöht wurden, er müsse sich aber gleichzeitig Preissenkungen bei anderen Kosten anrechnen lassen. "Das muss so eine Klausel berücksichtigen, so dass der bloße Verweis auf einen Index wohl untauglich ist."

Bauunternehmen sollen nicht benachteiligt werden

Trotzdem haben Preisanpassungsklauseln einen Sinn. Die Politik hat sie erlaubt, weil Bauunternehmen nicht einseitig benachteiligt werden sollen. Verzögerungen am Bau liegen ja oft an Behörden. Steigen zum Beispiel während des Genehmigungsverfahrens die Materialpreise drastisch, soll es zwischen Unternehmer und Bauherren einen Ausgleich geben.

Darauf beruft sich auch das Bauunternehmen unseres Hörers. Es schreibt, man lasse sich nicht absichtlich viel Zeit. "An einer Verzögerung der Leistung haben wir so oder so überhaupt kein wirtschaftliches Interesse, da eine Verzögerung immer dazu führt, dass unsere Einkaufspreise stärker steigen, als es der Preisindex wiedergibt."

Bauvertrag vorher prüfen lassen

Dániel Schwarz bezweifelt das. Er kann die Preiserhöhungen nicht nachvollziehen. Zudem ärgert er sich, dass ihm Mehrleistungen angeboten werden, von denen er nicht weiß, ob er sie benötigt.

Verbraucherschützer und Baurechtler raten: Jeden Bauvertrag vor Unterzeichnung prüfen lassen. Das kostet womöglich ein paar hundert Euro, kann am Ende aber Tausende sparen.