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PrognoseImmobilienkrise wegen Corona? Im Gegenteil: "Die Preise werden noch steigen"

von Daniel George, MDR SACHSEN-ANHALT

Stand: 02. Mai 2021, 20:55 Uhr

Die Preise für Immobilien kennen seit geraumer Zeit nur eine Richtung: nach oben. Dank hoher Nachfrage und günstiger Zinsen hält der Bau-Boom trotz der Corona-Pandemie an. Doch platzt die Blase bald? "Es gibt gar keine", sagt Immobilienökonom Michael Voigtländer – und erklärt, warum die Pandemie den Wunsch nach Wohneigentum verstärkt hat.

"Das Einfamilienhaus ist die absolute Traumvorstellung vieler Menschen", sagt Immobilienökonom Michael Voigtländer. Bildrechte: imago images/U. J. Alexander

Lange galt das Thema Preise für Wohnungen im Osten als unproblematisch, nun ziehen die Preise auch hier an. Wohnungsmarkt und Baubranche boomen. Woran liegt das und welche Folgen hat das? Dieses Thema beleuchten wir in einer mehrteiligen Themenreihe. Das ist Teil zwei:

Immer wieder spekulieren Experten darüber, ob sich in Deutschland in diesem Jahr eine Immobilien-Blase entwickelt. Vor allem Immobilieneigentümer fragen sich, welchen Einfluss eine solche Blase aufgrund der Corona-Pandemie auf den Wert ihrer Immobilie haben könnte – und wie sich der Immobilienmarkt verändert.

Fünf Fragen an den Immobilienökonomen Michael Voigtländer:

Warum sind die Preise in den vergangenen Jahren so stark angestiegen?

Voigtländer: Der Immobilien-Boom hat vor allem mit drei Faktoren zu tun:

  • Der positiven Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt – die Zahl der Beschäftigten ist gewachsen, es gab Zuzug und Zuwanderung.
  • Die Löhne sind gestiegen, gerade auch in Ostdeutschland.
  • Die Zinsentwicklung ist sehr deutlich nach unten gegangen.

All das hat die Nachfrage erhöht und die Preise steigen lassen. Wobei das Verhältnis zwischen Miete und Lohn in Ostdeutschland noch recht vorteilhaft und auskömmlich ist.

Inwiefern baut sich gerade eine Immobilien-Blase auf?

Solch eine spekulative Blase ist ein wirtschaftspsychologisches Phänomen. Es beruht auf dem Glauben an immer weiter steigende Immobilienpreise, obwohl die Nachfrage und Nutzung gar nicht mehr vorhanden ist.

Wenn wir wirklich solch eine Immobilien-Blase hätten, wäre die Corona-Pandemie als überraschendes Ereignis der Anlass gewesen, dass sie platzt. Das ist aber nicht passiert und deutet sich auch nicht an. Deshalb denke ich, dass wir keine Blase haben.

Zur Person: Das ist Michael Voigtländer

Michael Voigtländer wurde 1975 in Leverkusen geboren. Der Ökonom studierte Volkswirtschaftslehre in Münster und Köln.

Seit 2005 arbeitet Voigtländer am Institut der deutschen Wirtschaft in Köln. Außerdem ist er als Dozent für Immobilienökonomie und Honorarprofessor für Volkswirtschaftslehre tätig.

Bildrechte: imago images / Jürgen Heinrich

Wie werden sich die Immobilien-Preise durch die Corona-Pandemie entwickeln?

Es gab bislang keinen Dämpfer durch die Pandemie. Ich gehe davon aus, dass die Preise vorerst sogar noch weiter steigen werden, weil die Nachfrage steigt, die Zinsen niedrig sind und der Wohnraum fehlt. Wohnraum ist ein knappes Gut und in den Städten wird zu wenig gebaut.

Die Preise werden aber nicht ins Unendliche steigen. Sie werden – wie auch die Mieten – allmählich abflachen. Einfach, weil Zuwanderung und Zuzug nachlassen und auch die Einkommen weniger stark wachsen werden.

Aber generell ist eine neue Wertschätzung für das Wohnen zu beobachten. Vielen Menschen ist ein eigener Balkon, ein eigener Garten durch die Lockdowns wichtiger geworden, genau wie die eigenen vier Wände. Also nehme ich an, dass viele durch die Pandemie eher bereit sein werden, mehr zu zahlen als vorher.

Wie bewerten Sie diese Entwicklung?

Es ist eher schlecht, dass so wenige in den vergangenen zehn Jahren den recht niedrigschwelligen Zugang zum Bauen oder Kaufen genutzt haben. Teilweise ist das Finanzieren ja günstiger als das Mieten. Und Wohneigentum ist ein wichtiger Baustein für die Altersvorsorge. Aber Haushalte haben oft nicht genug Eigenkapital für einen Hausbau oder den Erwerb von Wohneigentum – daran scheitern die meisten.

Zudem sind die Deutschen in Finanzierungsangelegenheiten immer auch sehr vorsichtig und nutzen oft die Chancen nicht, die sich ergeben. Oft fehlt da auch der Mut zu investieren.

Wie wollen die Menschen denn wohnen?

Das Einfamilienhaus ist die absolute Traumvorstellung vieler Menschen. Die Lage ist nicht mehr so entscheidend. Das wird sich in den nächsten Jahren noch stärker ausdifferenzieren: Immer mehr Familien, vielleicht auch Ältere werden ins Umland ziehen – auch, weil wir jetzt in der Pandemie gesehen haben, dass mobiles Arbeiten funktioniert.

Das ist auch die große Herausforderung: Die Mittelschicht wird aus der Stadt wegziehen, die sehr armen und sehr reichen bleiben. Das ist keine gesunde Aufteilung. So wächst die soziale Spaltung. Die soziale Durchmischung zu erhalten, ist aber wichtig für die Zukunftsfähigkeit einer Stadt.

#MDRklärt So stark variieren die Kosten für Miete

Bildrechte: MDRklärt
Bildrechte: MDRklärt
Quelle: MDR/Max Schörm Bildrechte: MDR/Max Schörm

Berlin ist da exemplarisch. Da gab es den Zuzug hochqualifizierter Leute, die sehr gut bezahlt werden. Und es gibt eine hohe Arbeitslosigkeit und eine breite Schicht, die niedrige Einkommen hat. Diese Spreizung der Einkommen sehen wir vermehrt auch in Städten wie Leipzig, Dresden, künftig vielleicht auch in Magdeburg.

Der Staat kann da entgegenwirken und zum Beispiel ein ausreichendes Neubau-Angebot schaffen. Er kann den sozialen Mix beeinflussen – etwa, indem er Bauland an einen Investoren verkauft, der einen Mix aus Eigentums-, normalen Miet- und Sozialwohnungen anbietet.

Der Staat kann dafür sorgen, dass das Umland attraktiv wird durch eine gute Infrastruktur für Verkehr und Internet und so stark nachgefragte Städte oder Viertel entlasten. Und er kann die Ärmsten stützen: beispielsweise mit zielgerichtetem sozialem Wohnungsbau und Wohngeld.

Allgemein

Wie schafft man günstigen und attraktiven Wohnraum für alle? Wie werden ländlichen Regionen wieder lebendiger? Erfahren Sie hier, mit welchen Ideen die Parteien im Wahlkampf zum Thema "Wohnen" antreten.

CDU

Die CDU will über den Bundesrat das Baurecht flexibilisieren, um speziell im ländlichen Raum Flächen besser zu nutzen. So sollen Eigentümerinnen und Eigentümer nach Vorstellung der Partei künftig allein entscheiden, ob ein altes Wohngebäude umgebaut oder durch ein neues Gebäude ersetzt wird. Zu Wohneigentum und Mieten steht nichts im Programm.

AfD

Die AfD möchte Wohneigentum in Sachsen-Anhalt fördern. Ehepaare mit mindestens einem Kind, die das 40. Lebensjahr noch nicht vollendet haben, sollen nach dem Willen der Partei einen zinsgünstigen Kredit bis zu einer Höhe von 300.000 Euro zum Erwerb von selbstgenutztem Wohnraum bekommen. Für das erste nach Ausschüttung des Kredits geborene Kind sollen dem Ehepaar 10.000 Euro erlassen werden, für jedes weitere 20.000 Euro. Außerdem will die AfD den Zuzug in ländliche Räume fördern. Interessenten sollen dazu miteinander vernetzt und Baugemeinschaften gefördert werden. Das Wort Mieten findet sich im Programm der AfD nicht.

DIE LINKE

Die Linke möchte vor allem innovative und alternative Wohnkonzepte fördern. Dazu zählt die Partei zum Beispiel Mehrgenerationen-Wohnprojekte oder gemeinnützige Wohngemeinschaften. Die Wohnungsbauförderung soll auf "Ausbau statt Neubau" setzen. Wenn mit dem bisherigen Mietrecht der Anstieg von Mieten nicht gedämpft werden kann, sollen nach Vorstellung der Linken "regionale Mietendeckel" erprobt werden.

SPD

Die SPD möchte insbesondere Wohnraum für Senioren und junge Familien schaffen. Sozialwohnungen sollen neu gebaut sowie durch den Kauf oder die Verlängerung von Belegungsrechten erhalten bleiben. Zusammenarbeiten möchte die Partei vor allem mit kommunalen Wohnungsunternehmen und Genossenschaften. Das serielle Bauen soll unterstützt werden, um Baukosten zu dämpfen.

GRÜNE

Ziel der Grünen ist es, möglichst viele Wohnungen zu erhalten und zu schaffen, "die außerhalb des auf Profitmaximierung orientierten Wohnungsmarktes bestehen". Zu diesem Zweck soll der Anteil von Wohnungen in öffentlicher und genossenschaftlicher Hand erhöht werden. Dasselbe gilt auch für kooperative Wohnformen und andere Hausprojekte. Grundstücke aus staatlicher Hand sollen nicht mehr ausschließlich nach Höchstgebot veräußert werden, sondern durch Konzeptvergabe vorrangig ökologische, soziale oder kulturelle Projekte berücksichtigen. Liegenschaften des Landes wollen die Grünen in erster Linie im Erbbaurecht vergeben. Kommunen sollen dabei unterstützt werden, ihr Vorkaufsrecht zu nutzen. Die Fördersummen für den sozialen Wohnungsbau will die Partei vor allen an kommunale Wohnungsunternehmen, Studierendenwerke und Genossenschaften geben. Die Zuschüsse dafür sollen erhöht werden.

FDP

Für Kommunen mit schrumpfender Bevölkerung fordert die FDP eine Rückbauförderung, falls dort "ansonsten der Wohnungsmarkt gefährdet wird". Gegen Wohnungsknappheit hilft aus Sicht der Partei ausschließlich der Neubau. Die Liberalen wollen dazu Planungsvorschriften, Genehmigungen und bautechnische Standards vereinfachen. Die Schaffung von Wohneigentum soll gefördert werden.

Bildrechte: MDR/Jörn Rettig

Über den AutorDaniel George wurde 1992 in Magdeburg geboren. Nach dem Studium Journalistik und Medienmanagement zog es ihn erst nach Dessau und später nach Halle. Dort arbeitete er für die Mitteldeutsche Zeitung.

Vom Internet und den neuen Möglichkeiten darin ist er fasziniert. Deshalb zog es ihn im April 2017 zurück in seine Heimatstadt. Bei MDR SACHSEN-ANHALT arbeitet er seitdem als Sport-, Social-Media- und Politik-Redakteur, immer auf der Suche nach guten Geschichten, immer im Austausch mit unseren Nutzern.

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MDR/Daniel George

Dieses Thema im Programm:"FAKT IST!" | 03. Mai 2021 | 22:10 Uhr

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