Hohe Mieten, wenig Wohnraum Mietpreisbremse kaum anwendbar auf Mikroapartments
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17. Januar 2024, 11:11 Uhr
Schlafen, Arbeiten, Kochen – Das alles geschieht im Mikroapartment auf kleinstem Raum. Die Miete hingegen fällt dabei oftmals nicht so klein aus. Auch in Dresden und Leipzig existieren solche Wohnungen. Für Menschen, die dringend eine Unterkunft suchen, können sie eine Kurzzeit-Alternative sein – wenn auch sehr teuer. Eine Mietpreisbremse lässt sich nur schlecht auf die Apartments anwenden. Dadurch sind sie besonders attraktiv für Investoren. Ein Beispiel aus Leipzig.
Hohe Mieten für wenig Wohnraum
Als sogenannte Mikroapartments werden kleine, möblierte Wohnungen bezeichnet. Viele sind zwischen 20 und 40 Quadratmeter groß und oft handelt es sich um Einraumwohnungen. In der Miete sind dabei nicht nur der Wohnraum und die Möbel enthalten, sondern in der Regel auch der Internetzugang sowie die Nebenkosten. Welche Kosten dabei genau mit der Miete gedeckt sind, hängt vom jeweiligen Vermieter ab. So gibt es zum Beispiel Angebote, in deren Preis auch Strom mit enhalten ist – bei anderen muss dieser extra bezahlt werden.
Das "All-inclusive-Angebot" schlägt sich im Preis nieder, denn dieser ist bei Mikroapartments nicht unbedingt "mikro". Ein Beispiel: Die Studentin Lucy ist für ihr Studium der Tiermedizin von Essen nach Leipzig gezogen. Für ihre 22 Quadratmeter große Wohnung im Stadtteil Connewitz zahlt sie derzeit etwa 520 Euro. "Es ist schon sehr teuer. Ich habe das Glück, dass meine Eltern mich unterstützen", erzählt sie. Die Wahl auf das Apartment fiel aus der Not heraus. "Ich habe mich auf alle möglichen Wohnungen, in allen möglichen Stadtteilen beworben. Und ich habe entweder keine Rückmeldung erhalten oder halt nur negative Rückmeldungen", sagt sie.
Fehlende Wirkung der Mietpreisbremse
In Leipzig und auch in Dresden gilt eigentlich eine Mietpreisbremse. Diese besagt, dass bei Abschluss eines neuen Vertrages die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Wie hoch diese ist, kann im entsprechenden Mietspiegel der jeweiligen Stadt nachgesehen werden. Im Fall von möblierten Wohnungen jedoch ist die Anwendung der Mietpreisbremse gar nicht so einfach. "Der Begriff 'Mikroapartment' kommt im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in der Sächsischen Mietpreisbegrenzungsverordnung, die Dresden und Leipzig zu Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten erklärt (im Sinne von Paragraph 556d Absatz 2 Satz 2 BGB), nicht vor", erläutert Denise Wiedemann, wissenschaftliche Referentin am Max-Planck-Institut für ausländisches und internationales Privatrecht, auf Anfrage der MDR-Wirtschaftsredaktion.
Bei Mikroapartments kann es sich jedoch um Wohnraum handeln, der nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen ist. "Nach Paragraph 549 BGB gilt die Mietpreisbremse (Paragraph 556d BGB) nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (Absatz 2 Nummer 1). Ein vorübergehender Gebrauch liegt vor, wenn die Wohnung nicht als dauerhafter Lebensmittelpunkt angemietet wird. Allerdings ist umstritten, ab wann nicht mehr von einem vorübergehenden Gebrauch gesprochen werden kann: teilweise ab drei Monaten, teilweise ab sechs Monaten", erläutert sie.
Selbst wenn ein Mikroapartment nicht nur vorübergehend angemietet ist und die Mietpreisbremse daher Anwendung findet, kann sie ihre Wirkung verfehlen. Bei möblierten Wohnungen könnte man zwar die höchstzulässige Miete, aus der ortsüblichen Vergleichsmiete plus einem ortsüblichen Zuschlag für die Möbel plus maximal zehn Prozent errechnen. Doch auch das ist nicht so einfach.
Rechtslage für möblierten Wohnraum gleicht einem Dschungel
"Der Leipziger Mietspiegel (und auch die Mietspiegel einiger anderer Städte), der die ortsübliche Vergleichsmiete festlegt, soll für möbliert vermieteten Wohnraum nicht gelten", sagt Denise Wiedemann. Das Problem sei, dass es schwierig sei, eine ortsübliche Vergleichsmiete für möblierten Wohnraum festzulegen. "Einen Sondermietmarkt, der die Ermittlung einer eigenständigen ortsüblichen Vergleichsmiete für möblierten Wohnraum erfordern würde, gibt es nach wohl überwiegender Ansicht nicht. Andernfalls müsste man sich für die Wohnräume an den ortsüblichen Einzelmieten orientieren; dadurch würde das Ganze noch schwieriger", erläutert sie. Hinzu komme, dass auch die Bestimmung des ortsüblichen Zuschlags für Möbel nicht konkret geklärt und im Einzelfall umstritten sei. "Deshalb gilt die Mietpreisbremse zwar, aber es besteht Unsicherheit über die zulässige Miethöhe. Die Rechtslage für möblierten Wohnraum gleicht also derzeit tatsächlich einem Dschungel", fasst Denise Wiedemann zusammen. Sie verweist zudem darauf, dass es bereits einen Gesetzesantrag der Länder Hamburg und Bremen für einen Gesetzesentwurf zur Stärkung des Mieterschutzes bei Vermietung von möblierten Wohnungen und bei Kurzzeitvermietung gibt.
Mikroapartments wecken Interesse am Kapitalmarkt
Die möglichen hohen Mietpreise machen Mikroapartments zu einer interessanten Investition. "Mikropartments stellen ihre eigene Klasse da. Sie bekommen nirgends in Deutschland auf den Quadratmeter so hohe Mieten. Wenn Sie eine Not haben, dann zahlen Sie fast alles. Und das ist natürlich für den Kapitalmarkt hochattraktiv", erzählt Thomas Beyerle, Professor für Immobilienwirtschaft an der Hochschule Biberach.
Seit etwa zehn Jahren kommen ganze Wohnkomplexe in Mode, die nur aus Mikroapartments bestehen. Vor allem für Studierende und Berufseinsteiger werden die teuren Mikroapartments gebaut. Viele ziehen innerhalb der ersten zwei Jahre wieder aus. Auch das ist ein Vorteil für die Vermieter. "Das ist ein Ausdruck von der Enge vom Wohnungsmarkt: Mit jedem Mieterwechsel können sie letztlich sogar die Miete leicht erhöhen. Und das ist etwas, was natürlich eine schiere Not am Wohnungsmarkt im Moment auch ausdrückt", erklärt Thomas Beyerle gegenüber der MDR-Wirtschaftsredaktion.
MDR (jvo)
Dieses Thema im Programm: MDR FERNSEHEN | Umschau | 16. Januar 2024 | 20:15 Uhr
