Recht und Geld Welche Rechte haben Mieter bei der Nebenkostenabrechnung?

MDR um 4 Rechtsexperte Gilbert Häfner, Experte zum Thema "Alles rechtens?".
Bildrechte: MDR/ Martin Jehnichen

Irgendwann kommt sie, die Nebenkostenabrechnung. Und die nächste wird mit einiger Wahrscheinlichkeit höher sein. Aber einfach so ohne Prüfung hinnehmen sollten Sie die Abrechnung nicht. Welche Rechte haben Sie als Mieter? Rechtsexperte Gilbert Häfner hat die Antworten.

Kann der Versorger das Gas sperren, obwohl die Mieter pünktlich die Nebenkostenvorauszahlungen an den Vermieter geleistet haben, der Vermieter aber die Gasrechnung nicht beglichen hat?

Die Rechte und Pflichten der Beteiligten bestimmen sich nach dem jeweiligen Vertragsverhältnis. Hier hat der Gasversorger nur mit dem Vermieter einen Vertrag. Gerät dieser mit den Zahlungen in einen erheblichen Rückstand, kann der Versorger - nach vorheriger Androhung - das Gas sperren. In dieser Situation können die Mieter nur Druck auf den Vermieter ausüben, indem sie die Miete mindern, denn der Ausfall der Gasversorgung stellt einen erheblichen Mangel der Mietsache dar, der jedenfalls im Winter sogar eine Minderung auf Null rechtfertigt.

Können Mieter in einem solchen Falle fristlos kündigen?

Sofern es sich nicht nur um eine sehr kurzfristige Sperre der Gasversorgung handelt, ist eine Kündigung aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist rechtlich möglich. Für die meisten Mieter wird das aber keine realistische Option sein, da es schwierig sein dürfte, kurzfristig eine andere Wohnung zu einem angemessenen Preis zu finden.

Kann der Vermieter in Anbetracht der gestiegenen und weiter steigenden Kosten der Gasversorgung verlangen, dass der Mieter höhere Nebenkostenvorauszahlungen leistet?

Eine einseitige Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung kann nur nach einer Abrechnung erfolgen, wobei sie sich auf eine Anpassung an die abgerechnete Jahressumme beschränken muss. Kostensteigerungen, die erst künftig zu erwarten sind, bleiben also unberücksichtigt. Allerdings ist es Vermieter und Mieter unbenommen, sich auf eine frühere Erhöhung der Vorauszahlung zu verständigen, die die zu erwartenden Kosten voraussichtlich abdeckt. Als Alternative ist zu erwägen, dass der Mieter eine Rücklage für die Zahlung der nächsten Betriebskostenabrechnung bildet. In jedem Fall sollte der Mieter - auf die eine oder die andere Weise - Vorsorge im Hinblick auf Entwicklung des Gaspreises treffen, sofern er nicht über stattliche Ersparnisse verfügt. Denn gerät der Mieter mit der Betriebskostennachzahlung in erheblichem Umfang in Rückstand, könnte ihm - jedenfalls nach derzeitiger Rechtslage - sogar die Kündigung drohen. Auch ohne Kündigung muss aber mit unangenehmen Konsequenzen gerechnet werden: Der Vermieter kann den Mieter auf Zahlung verklagen und anschließend den Gerichtsvollzieher ins Haus schicken.

Was können Mieter unternehmen, die die enorm gestiegenen Nebenkosten für Heizung und Warmwasser nicht zahlen können?

Auf keinen Fall ist anzuraten, einfach den "Kopf in den Sand zu stecken". Ein erster Schritt sollte sein, Kontakt mit dem Vermieter aufzunehmen und um Stundung oder Ratenzahlung zu bitten. Darüber hinaus empfiehlt es sich zu prüfen, ob staatliche Hilfsmaßnahmen eingreifen. So hat die Bundesregierung beispielsweise erst kürzlich angekündigt, den Kreis der Wohngeldberechtigten deutlich zu erweitern. Außerdem soll das Wohngeld künftig eine dauerhafte Heizkostenkomponente enthalten.

Welche Nebenkosten kann der Vermieter auf den Mieter umlegen?

Nebenkosten kann der Vermieter überhaupt nur dann umlegen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Darüber hinaus müssen im Mietvertrag die umzulegenden Nebenkosten genau bezeichnet werden, was durch einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung geschehen kann. Nebenkosten, die nicht in dieser Verordnung genannt sind, können auch dann nicht wirksam umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag aufgeführt werden. Zu den umlegbaren Kosten gehören z. B. die Kosten für die Wasser-, Gas- und Stromversorgung, die Müllbeseitigung, den Hauswart und die Hausreinigung sowie die Grundsteuer. Nicht umgelegt werden können die Kosten der Hausverwaltung sowie der Instandhaltung und -setzung.

Bis wann muss der Vermieter die Nebenkosten abrechnen und was passiert, wenn dies nicht rechtzeitig geschieht?

Über die Nebenkostenvorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Der Abrechnungszeitraum muss dabei nicht dem Kalenderjahr entsprechen, es kann also beispielsweise auch der 1. Juli bis 30. Juni des Folgejahres als Abrechnungszeitraum gewählt werden. Spätestens bis ein Jahr nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums muss der Vermieter die Abrechnung erteilen. Versäumt er die Frist, kann er keine Nachforderungen geltend machen. Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung besteht jedoch weiter. Der Mieter sollte hiervon auch Gebrauch machen, denn die Abrechnung könnte ja ein Guthaben zu seinen Gunsten ergeben; dieses kann er selbstverständlich vom Vermieter verlangen.

Darf der Vermieter bei Leerstand einer Wohnung über einen längeren Zeitraum die für das Haus anfallenden Nebenkosten einfach durch die geringere Anzahl an Mietparteien teilen?

Die Betriebskosten sind auf alle Wohnungen im Haus umzulegen, seien sie bewohnt oder unbewohnt. Dies gilt unabhängig von der Dauer des Leerstands. Das heißt, die auf die leerstehende Wohnung entfallenden Nebenkosten muss der Vermieter tragen, er kann sie nicht auf die übrigen Mieter umlegen.

Dieses Thema im Programm: MDR FERNSEHEN | MDR um 4 | 15. September 2022 | 17:00 Uhr

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